（2015）鄂宜昌中民二终字第00583号

裁判日期: 2015-12-15

公开日期: 2016-01-18

案件名称

黄玲玲与湖北宜化置业有限责任公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

湖北省宜昌市中级人民法院

所属地区

湖北省宜昌市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

湖北宜化置业有限责任公司,黄玲玲,中国银行股份有限公司三峡分行

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百七十条

全文

湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂宜昌中民二终字第00583号上诉人（原审被告）湖北宜化置业有限责任公司。住所地：宜昌市伍家乡旭光村*组，现办公地址沿江大道52号。法定代表人许本华，该公司董事长。委托代理人李旭帅，该公司员工。一般授权代理。委托代理人张海燕，湖北百思特律师事务所律师。一般授权代理。被上诉人（原审原告）黄玲玲。委托代理人朱磊，湖北诚业律师事务所律师。特别授权代理。原审第三人中国银行股份有限公司三峡分行。住所地：宜昌市胜利四路**号。负责人肖达，该分行行长。委托代理人余敬，该分行员工。特别授权代理。上诉人湖北宜化置业有限责任公司（以下简称宜化公司）因与被上诉人黄玲玲、原审第三人中国银行股份有限公司三峡分行（以下简称中国银行三峡分行）商品房买卖合同纠纷一案，不服宜昌市伍家岗区人民法院（2015）鄂伍家岗民初字第00855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月7日受理后，依法组成由审判员李淑一担任审判长，审判员胡建华、代理审判员关俊峰参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2013年12月15日，黄玲玲与宜化公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》，合同第三条约定“黄玲玲购买宜化公司投资建设的宜化山语城三期花园洋房15幢1单元5-6层010501号房屋一套（产籍号为03-0043-0225-010501）”；第五条约定“按建设面积计算，该商品房单价为6100元，总金额1626138元”；合同第六条约定“买受人按贷款方式按期付款”；第九条约定“出卖人应当在2014年12月31日前将商品房交付买受人使用”；第十条约定“出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一（该比率应不小于第（1）项中比率）的违约金。合同签订后，黄玲玲向宜化公司支付了购房首付款496138元。原审判决同时认定，2014年2月28日，黄玲玲与中国银行三峡分行签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2013年峡中银借字1216002号），以黄玲玲所购的宜化山语城15-010501号房屋作为抵押，黄玲玲向中国银行三峡分行贷款1130000元用于支付剩余购房款，贷款期限为204个月，贷款采取浮动利率的方式，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日（若为分笔放款，则从第一个实际放款日）起每12个月重新定价一次（重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日）每年1月1日重新定价一次。第一个浮动周期内，贷款月利率为5.7313‰。每满一个浮动周期后，以重新定价日的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮5%作为下一个浮动周期的适用利率。合同签订后，中国银行三峡分行依约将1130000元购房款支付到宜化公司帐户。黄玲玲于2014年4月1日起开始向中国银行三峡分行偿还借款本息，截止2015年9月17日，黄玲玲共向中国银行三峡分行偿还借款本金56375.90元，偿还借款利息110027.32元，未到期本金余额为1073624.10元。原审判决还认定，宜化公司至今未向黄玲玲交付其所购房屋。宜化公司于2012年8月21日向中国银行三峡分行出具了《阶段性不可撤销连带责任担保函》，载明“我公司开发的“宜化山语城三期”楼盘项目，楼盘地址宜昌市城东大道96号，已与贵行签定楼宇按揭项目合作协议，为确保我公司“宜化山语城三期”楼盘购房客户与贵行签订的《中国银行个人一手住房贷款合同》项下借款人义务得到切实履行，本公司愿意为购置“宜化山语城三期”楼盘住房的客户贷款向贵行提供不可撤销连带责任担保。”因宜化公司到期不能交付房屋，黄玲玲遂起诉至人民法院，请求判令：1、解除双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》。2、宜化公司向黄玲玲退还购房款1626138元并支付违约金16261.38元。3、宜化公司向黄玲玲赔偿应向中国银行三峡分行支付的利息损失1305600元。4、宜化公司承担全部诉讼费用。原审法院认为：1、黄玲玲与宜化公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，故合法有效，双方均应按合同约定享有权利和履行义务。根据合同约定，宜化公司应在2014年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付黄玲玲使用，逾期交房超过90日，黄玲玲有权解除合同。而案涉房屋至2015年4月30日黄玲玲起诉之日仍未交房，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，黄玲玲要求解除案涉《宜昌市商品房买卖合同》符合法律规定，应予准许。宜化公司抗辩迟延交房是建设单位缺少资金造成工地停工，但该事由既非法定延期交房事由，亦非约定延期交房事由，故对宜化公司的抗辩理由不予采信。由于宜化公司超过90日未交付房屋，根据合同约定，应当退还全部已付款，并按累计已付款的1％支付违约金，因此宜化公司应返还全部购房款1626138元，并支付违约金16261.38元。2、根据双方的合同约定，以及宜化公司向中国银行三峡分行出具的《阶段性不可撤销连带责任担保函》，宜化公司对黄玲玲向中国银行三峡分行贷款购房这一事实系明知，因宜化公司的违约行为，造成双方签订的合同无法继续履行，因此，对于黄玲玲已经支付的银行贷款利息110027.32元（截止2015年9月17日），根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，宜化公司应予赔偿。3、案涉《宜昌市商品房买卖合同》解除后，黄玲玲和中国银行三峡分行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》亦应予以以解除，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，宜化公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还黄玲玲和中国银行三峡分行，故宜化公司应归还黄玲玲购房款552513.90元（496138元＋56375.90元）及已经支付的银行贷款利息110027.32元（截止2015年9月17日），返还中国银行三峡分行贷款本金1073624.10元（截止2015年9月17日），并按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的利率，向中国银行三峡分行支付上述款项实际付清之日止的利息。基于上述理由，原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定，判决：一、解除黄玲玲与宜化公司2013年12月15日签订的《宜昌市商品房买卖合同》。二、解除黄玲玲与中国银行三峡分行于2014年2月28日签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。三、宜化公司于判决生效之日起十日内返还黄玲玲购房款552513.90元，并支付违约金16261.38元。四、宜化公司于判决生效之日起十日内赔偿黄玲玲已偿还的银行贷款利息110027.32元（截止2015年9月17日）。五、宜化公司于判决生效之日起十日内向中国银行三峡分行归还贷款本金1073624.10元（截止2015年9月17日），并按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的利率，向中国银行三峡分行支付上述款项实际付清之日止的利息。六、驳回黄玲玲的其他诉讼请求。本案案件受理费19582元、财产保全费5000元，合计24582元，由宜化公司负担。宜化公司不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1、合同附件六第六条第五款约定黄玲玲行使解除权的，应在解除权情形发生之日起三十日内行使，若未在三十日内行使，视为黄玲玲自愿放弃合同解除权。本案合同约定交房日为2014年12月31日，宜化公司迟延九十日未交房的，黄玲玲享有解除权。而黄玲玲向一审法院提交诉状的落款时间为2015年4月30日，但尚无证据证明黄玲玲于2015年4月30日当天向法院递交了诉状以主张权利，且其解除合同的方式亦不符合同约定的向出卖人发出“书面通知”的方式。2、即便宜化公司违约，宜化公司承担违约金的数额应为4961.38元，而非一审所确认的16261.38元。3、一审诉讼费用全部由宜化公司承担不合理。一审仅支持了黄玲玲部分诉讼请求，其亦应承担相应诉讼费用。因此，请求二审人民法院依法撤销原判，予以改判。黄玲玲、中国银行三峡分行答辩认为，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。二审诉讼中，宜化公司、黄玲玲及中国银行三峡分行均未向本院提交新的证据。本院经审理查明，原审认定的事实属实。本院认为：黄玲玲向原审法院提交诉状的落款时间明确载明为2015年4月30日，该日期并未超出双方约定解除合同的期限，且宜化公司并无证据证明黄玲玲的诉状系在2015年4月30日之后提交；另外，双方合同仅约定“买受人解除合同书面通知到达之日起60日内退还全部已付款”，而并无必须向宜化公司送达解除合同通知书之约定，再者，黄玲玲选择向法院起诉请求解除合同系法律规定的当事人解除合同的方式，其以向原审法院递交诉状方式解除合同并无不当。故对宜化公司以黄玲玲已超过解除期限及解除方式不符合约定之抗辩理由，本院不予支持。对于违约金的数额，双方合同明确约定以已付款总额的1%承担违约责任。黄玲玲支付的购房款除黄玲玲支付的首付款外，其向中国银行三峡分行借贷的款项亦应计入已付款范围之内。因此，原审法院以1626138元为基数确定宜化公司应赔偿黄玲玲的违约金数额并不不当。本院对宜化公司的该项抗辩理由，不予支持。对于一审诉讼费用的分担问题，本院认为，原审支持了黄玲玲主要诉讼请求，且导致合同解除的原因在于宜化公司的违约行为，原审决定由宜化公司承担全部诉讼费用并无不当。故对宜化公司主张黄玲玲分摊诉讼费用的上诉理由，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，依法应予维持。经合议庭评议决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19528元（湖北宜化置业有限责任公司已预交），由湖北宜化置业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　李淑一审　判　员　　胡建华代理审判员　　关俊峰二〇一五年十二月十五日书　记　员　　冀琦芳 关注公众号“”