广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2015）深福法民三初字第1262号原告（反诉被告）何沛，女，汉族，1972年7月6日出生，住址广东省深圳市福田区，被告（反诉原告）黄怡静，女，汉族，1974年5月20日出生，住址广东省深圳市南山区，上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月8日立案受理后，被告在法定期间内提起反诉。经审查，本院受理被告反诉，与本诉合并审理。本院依法组成合议庭适用普通程序，于2015年12月3日公开开庭进行了审理，原告何沛、被告黄怡静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年5月9日，原告与被告签订《楼宇租赁合同》，约定被告承租原告位于福田区深华公寓347房，租金2300元/月,租赁期为2015年5月9日至2016年5月8日，为期12个月作为住宅之用，租赁期间被告须按合同约定每月9号前存入房租至合同指定账号，合同期间该房的管理费、水电费均由被告承担。合同签订当天即时交付房屋，被告本应一次性付清2个月押金及第一个月租金共计6900元，因被告当时只带少量现金，且说还要去医院拿药要用钱，先给付现金200元，被告承诺当天晚上最迟不超第二天早上转入余款6700元（收条上注明）。第二天上午，原告短信提醒被告打款，被告回信说不租原告房子了，双方电话沟通，被告说因有同学提供装修比原告的房子好多了且租金更便宜的原因，不想租原告的房子了，原告明确告知这是违约行为，并告知违约需要承担的贵任，原告即改口说晚上当面给原告租金。
原告与被告晚上见面，见面才知道被告根本不是要付余款，而是要退回房屋，原告觉得被欺骗很愤怒，且被告还约来另外2个人帮忙争论，被告坚持不租房且不愿履行违约责任，只愿意付原告一天的租金，被告指出原告笔误收据上原注明应于2015年5月10日付清欠款错写成了应于2015年6月10号前付清，原告即表示可以将错就错，同意只要2015年6月10日付清也认了，但被告一再坚持不履行合同，双方无法达成协议。原告拨打110，梅林派出所出警把原、被告接回派出所调解，双方最终也未能达成协议。为了尽力降低损失，原告积极多渠道对外重新招租，房子由中介达成交易。现根据合同法规定，被告需付原告以上费用，原告多次追讨以上欠费未果。据此，诉至本院请求判令：1、被告支付原告6648元（包括违约金4600元、再次出租的中介费1250元、租金实际损失13天996元，合计6848元，扣除己付200元，被告实际应付6648元）；2、被告承担本案诉讼费。
被告书面答辩称，1、被告不存在违约行为，无需承担违约责任。2015年5月9日，双方签订《楼宇租赁合同》。2015年5月10日上午，被告就是否要继续承租涉案房产通过短信、电话与原告进行协商，协商后被告表示愿意继续承租，并与原告约定于5月10日当天晚上支付租金。被告并无作出任何无故解除合同、拖欠租金5日等违约行为。2、被告要求解除合同有事实和法律依据。合同第七条约定，交房时房间设备应在正常使用状态下交予被告。2015年5月10日下午三点多，被告到涉案房产打扫、布置房屋时（当时涉案房屋的隔壁邻居在场），发现浴室所安装的热水器是烟道式燃气热水器，并且生产日期为2002年。根据《家用燃气燃烧器具安全管理规程》7.3.1规定，该热水器早已超过规定的判废年限。另外，烟道式热水器必须与浴室分室安装，未按要求与浴室分室安装易引起使用者一氧化碳中毒事故。因该热水器对承租人和使用人的生命存在巨大威胁，故被告于2015年与原告见面协商时，要求原告对此问题予以解决，原告表示不配合且态度恶劣，因被告与前任房东的租赁合同将于2015年5月14日到期，必须要在此之前租到合适的房屋，被告无奈之下当场要求解除合同。根据合同法规定，租赁物危及承租人的安全及健康的，被告作为承租人享有法定解除权。因此被告要求解约有事实和法律依据，无需对合同解除承担不利后果。3、原告构成根本违约，因此带来的相关后果及费用不应由被告承担。涉案房屋热水器不符合安全规范要求，原告作为出租人对此问题不积极解决，已构成根本违约，因此导致的后果应由原告承担。4、被告应仅支付其实际使用天数即1天的租金，原告主张13天的租金没有事实依据。原告仅于2015年5月10日下午占用了涉案房产半天，而且是打扫卫生、布置房间，在发现热水器问题后，当天晚上就及时与原告沟通，在协商不成的情况下，被告当场告知原告行使法定解除权解除合同，合同解除后涉案房产产生的相关费用与被告没有任何法律上的关系，因此即使被告应承担使用涉案房产的租金，也应当按照其实际使用的1天计算租金，而且，原告已于2015年5月15日已寻找到新租户并与之签订租赁合同，并未造成实际的租金损失，原告主张的13天租金没有事实和法律依据。据此，请求驳回原告的诉讼请求。被告并依据上述答辩事实和理由提起反诉，反诉请求法院判令：1、解除原告与被告于2015年5月9日所签订的《楼宇租赁合同》；2、原告返还被告预付租金200元；3、原告支付被告房屋租赁违约金4600元；4、原告承担本诉和反诉的诉讼费用。
原告针对被告的反诉口头答辩称，对被告的反诉请求不予认可。1、被告要求解除租赁合同，双方租赁合同实际已经解除，原告已收回房屋重新出租。2、被告的其它反诉请求没有合同及法律依据。本案纠纷是被告造成的。双方签订合同时被告已支付了200元租金，合同中约定房屋内的设备是正常交付给被告的，在交楼时原告已经告知被告热水器不能使用，也不可能使用，因为房屋没有接上煤气，原告同意为被告更换电热水器，但在合同中没有对更换热水器进行约定。
经审理查明，2015年5月9日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）经看房、协商后签订《楼宇租赁合同》，约定：乙方承租深华公寓347号房；租期从2015年5月9日至2016年5月8日，为期12个月，作为住宅之用；乙方向甲方交纳押金4600元，押金属乙方所有，不能冲抵房屋或其它费用，租约期满，乙方未拖欠任何费用，甲方如数无息退还乙方；乙方每月需按时于9日前足额存入租金及其它水电杂费至合同指定账户，延期付租超过5天或拖欠其它水电杂费超过300元即视为违约，违约金为2个月房租，拖欠当月租金即自动转成违约金由甲方没收，退房时乙方仍需付清合同期内的租金，且甲方有权进一步追究责任如单方解除合同收回房屋等；交房时房间设备甲方在正常使用状态下交予乙方，退房时房间设备需在正常使用状态下交还甲方；合同期内，单方无权解除合同，如需解除合同必须双方协商一致同意，另外签订解除合同协议书方可解除；房内有空调及遥控器、电视、洗衣机、热水器、床、垫、柜。签订合同当日，被告向原告支付了现金200元。原告在租赁合同下方载明：租房押金4600元及2015年5月9日至2015年6月8日的房租2300元，共6900元，实际收现金200元，欠6700元，必须于2015年5月10日前转入账号。2015年5月10日上午10时多，原告发短信给被告询问是否已经将尚欠租房押金和租金打入银行账户。被告回复短信称，因同学的房子空出来并可让其居住，故暂时不租涉案房产，并询问如何归还原告钥匙。原告回复短信称：“如果你要解除合同，你要赔偿我两个月违约金的，我只收了你200元，还要补我4400元。”12时，被告发短信给原告询问：“你晚上几点有空？”原告回复称：“8-9点，你取好现金及身份证双面复印件，出发时打电话。”当晚8时30分许，因原告与被告双方就上述租赁房产事宜发生纠纷，双方到派出所申请处理。后经梅林街道人民调解委员会处理，双方经协商达成如下意见：1、原告承认收到租金200元；2、收条说明“6月10日”交6700元；3、双方不愿意调解，告知双方通过法律途径解决；4、被告承诺只承担5月10日之前的租金损失。当晚，因双方协商不成，被告将钥匙退还给了原告，未再继续租赁涉案房产。2015年5月15日，原告与案外人刘佳骐签订租赁合同将涉案房产出租给刘佳骐居住使用，租期自2015年5月22日至2016年5月21日。当日，原告向深圳市中联地产置业顾问股份有限公司支付了涉案房产的佣金1250元。另查，被告承租时，涉案房产内的热水器为家用燃气快速热水器，热水器上的生产许可证显示制造日期为2002年10月。庭审时，原告陈述，涉案房产内的热水器确实不能使用，也不可能使用，因为房屋没有接上煤气，原告将此情况告知了被告，也同意为被告更换电热水器，被告也表示同意，但在合同中没有对更换热水器进行约定，被告系因其已找到另外住所而不想继续租赁涉案房产，当晚协商时发生争执，被告并未提及热水器问题。被告则陈述，在2015年5月10日对涉案房产进行清理准备搬家时，方发现热水器存在安全隐患，当晚与原告协商，原告表示不同意更换热水器而导致双方发生争执，最后协商未果。又查，涉案房产为位于深圳市福田区梅华路的深华科技工业园宿舍楼347号房，登记在原告的配偶游双良名下，由原告进行出租。
本院认为，原告与被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。2015年5月10日双方出现纠纷后，被告已将钥匙交还原告且没有再继续租赁涉案房产，故涉案租赁合同通过双方的行为已于2015年5月10日实际解除。本案争议焦点是合同提前解除系因何方原因导致，对此，
本院认为：就原告而言，合同上明确约定“交房时房间设备甲方在正常使用状态下交予乙方”，同时合同上也载明提供的房间设备包括了热水器，故原告负有将能正常使用的热水器交付给被告使用的合同义务，而原告也确认交付房产时房间内热水器是不能使用的，因此，因原告不能在交房时提供正常使用的热水器，原告存在违约情形。但另一方面，因热水器的使用并不必然影响房产的正常居住使用，故该违约情形并不构成根本违约。原告称其已告知被告热水器真实情况并双方同意更换热水器，但对此没有证据证明，且被告予以否认，故对原告的该事实主张，本院不予采纳。就被告而言，首先，被告在2015年5月10日入住涉案房产之前已因其自身原因而先行提出了提前解约的要求，且之后没有充分证据证明双方仅系因热水器问题而产生争议并解除合同，故被告主张因原告未能提供正常使用的热水器而导致合同提前解除，依据不充分；其次，热水器属于房产内可直接察看到的电器，其生产许可证上载明内容也是明显可见的，被告在签约前看房时应能观察到热水器的生产许可证信息，此属于被告应尽到的谨慎注意义务，对于被告应未尽注意义务而导致的后果，被告存有责任；再次，虽然交房时热水器不能使用，但如前所述，此并不构成根本违约，该情形并不足以让被告当然取得单方合同解除权，被告在得知该情况后应可给予原告一定的合理期限对此瑕疵作出修补措施，但被告在其不具有单方解约权的情况下，在协商未果后直接归还钥匙提前解约，亦构成一定程度的违约。综上，原告与被告均存在违约情形，对于涉案合同提前解除的后果，双方应当各自承担相应的责任，即合同解除后，双方相互返还因合同取得的财产权益，对于双方提出的其它要求对方承担违约责任的请求，本院不予支持，具体为：合同约定的租期自2015年5月9日开始计算，而双方于次日即解除了合同，故被告仅应支付一天的租金即4600元÷30天=153元，被告已支付200元，原告应在扣除153元后将剩余47元退还被告；对于原告本诉要求的违约金、中介费和租金损失、被告反诉要求的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、确认原告何沛与被告黄怡静于2015年5月9日签订的《楼宇租赁合同》于2015年5月10日解除；
二、原告何沛应于本判决生效之日起10日内向被告黄怡静退还租金47元；
三、驳回原告何沛的本诉请求；
四、驳回被告黄怡静的其它反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元（已由原告预交），由原告负担。反诉案件受理费25元（已由被告预交），由原告负担1元,被告负担24元。
如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审判
审 判 长 张 凌 炜
人民陪审员 蒋 如 秋
人民陪审员 肖 晓 璐
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 殷智华（代）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。