（2015）深中法房终字第1895号

裁判日期: 2015-12-15

公开日期: 2016-01-05

案件名称

深圳市合创通电子有限公司与郭立军、深圳市鑫源隆精密机械有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

审理程序

二审

当事人

深圳市合创通电子有限公司,郭立军,深圳市鑫源隆精密机械有限公司

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2015）深中法房终字第1895号上诉人（原审被告）：深圳市合创通电子有限公司。法定代表人：ＸＸ文，总经理。委托代理人：高梅，广东世纪华人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭立军。被上诉人（原审原告）：深圳市鑫源隆精密机械有限公司。法定代表人：郭立军，总经理。上诉人深圳市合创通电子有限公司（以下简称合创通公司）因与被上诉人郭立军、深圳市鑫源隆精密机械有限公司（以下简称鑫源隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法观民初字第27号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：郭立军系深圳市宝安区龙华鑫源精密机械厂负责人，深圳市宝安区龙华鑫源精密机械厂于2005年7月6日注册成立，2012年2月26日吊销营业执照。鑫源隆公司法定代表人为郭立军，成立时间为2006年11月3日。合创通公司注册成立的时间为2010年4月21日。2005年8月22日，郭立军与深圳市某实业有限公司签订《租赁合同》，约定深圳市某实业有限公司将座落于龙华大浪浪口河坑开发区宝柯工业园厂房第五栋面积5000平方米，宿舍第1栋第四楼层面积816平方米，总面积共计5816平方米予郭立军使用。涉案房屋未取得房屋所有权证，亦未取得建设工程规划许可证。2009年11月20日，郭立军与合创通公司签订《租赁合同》，约定郭立军同意将坐落于龙华大浪浪口河坑开发区宝柯工业园厂房第五栋第三层面积590平方米，宿舍第A栋第4层3间宿舍面积102平方米，总面积合计692平方米予合创通公司使用；租赁期限为一年，从2009年11月20日至2010年8月31日；厂房租金每月每平方米12.5元，共计7，375元；宿舍租金每平方米12.5元，每月租金1，275元；合创通公司须每月5日前将租金交付郭立军；工业园费用（含保安费、卫生费、管理处费用等）按合创通公司实际承租厂房总面积平方米分摊，每平方米0.5元，每月共计346元。合同签订后合创通公司向郭立军缴付两个月租赁押金，即17，992元。2010年1月14日深圳市宝安区龙华鑫源精密机械厂收到合创通公司房租及押金21，000元。合创通公司正常缴纳租金至2011年6月，2011年7月开始欠缴租金。郭立军、鑫源隆公司遂诉至法院，诉讼请求为：1、解除郭立军、鑫源隆公司与合创通公司之间的《租赁合同》；2、合创通公司向郭立军、鑫源隆公司支付2011年6月至今的房租219，775元；水电费、保安费、燃油附加费64，250.94元和30%的滞纳金144，599元（暂计至2013年6月10日，滞纳金计至实际付清之日止）。合创通公司同案提起反诉，要求郭立军、鑫源隆公司返还合创通公司租赁押金21，000元及利息（按银行同期贷款利率计算，从收取之日计算）。该案经审理，判决如下：一、郭立军与合创通公司于2009年11月20日签订的《租赁合同》无效；二、郭立军、鑫源隆公司应自判决书生效之日起十日内退还合创通公司租赁押金人民币17，992元；三、合创通公司应自判决书生效之日起十日向将承租的厂房返还给郭立军、鑫源隆公司；四、合创通公司应自判决书生效之日起十日内向郭立军、鑫源隆公司支付2011年7月至2013年5月期间厂房占有使用费人民币183，195元；五、合创通公司应自判决书生效之日起十日内向郭立军、鑫源隆公司支付2011年7月至2013年5月期间水电、燃油附加费人民币60，852.54元；六、合创通公司应自判决书生效之日起十日内向郭立军、鑫源隆公司支付2011年7月至2011年12月期间保安服务费人民币3，398.40元；七、驳回郭立军、鑫源隆公司其他的诉讼请求；八、驳回合创通公司其他的反诉请求。合创通公司不服该判决，提起上诉，经深圳市中级人民法院作出（2014）深中法房终字第1484号判决书，驳回上诉，维持原判。另查明，（2013）深宝法观民初字第1076号判决书确认合创通公司承继租赁合同签订方合创通公司的权利义务，租赁合同承租方应为合创通公司；厂房占有使用费的标准为7，965元／月。郭立军、鑫源隆公司向原审法院提出的诉讼请求为：1、判令合创通公司支付2013年6月至2014年12月期间厂房占有使用费7，965元／月×19个月=15，133元（暂计至2014年12月，实际算至返还厂房之日）；2、全部诉讼费用由合创通公司承担。原审法院认为，郭立军、鑫源隆公司与合创通公司之间的法律关系已经两级法院审理并裁判，根据生效裁判，合创通公司应就实际占有和使用涉案房产期间按照合同约定的租金标准向郭立军、鑫源隆公司支付占有使用费。本案双方当事人争议的主要焦点在于合创通公司是否已经搬离涉案房产并交还郭立军、鑫源隆公司。合创通公司在（2013）深宝法观民初字第1076号案件审理期间表示已于2012年6月8日搬走，并否认房产内的物品为其所有，在本次诉讼中亦称于2013年5月底已彻底搬出并返还涉案厂房给郭立军、鑫源隆公司，但（2014）深中法房终字第1484号判决书已经认定，合创通公司仍以涉案房产为登记住所地并以大量设备占据涉案房产，合创通公司的主张不能推翻生效判决认定的事实，原审法院不予采信。目前，合创通公司虽然已经搬走了大部分属于自己的物品，但合创通公司并未同郭立军、鑫源隆公司办理交接手续，并且仍然在厂房内滞存部分设备，致使郭立军、鑫源隆公司无法有效收回涉案房产，因此，合创通公司仍需支付继续占用房产期间的占有使用费，原审法院对郭立军、鑫源隆公司的诉讼请求予以支持。经核算，2013年6月至2014年12月期间合创通公司应向郭立军、鑫源隆公司支付厂房占有使用费金额为151，335元（7，965元／月×19个月），此后因继续占用厂房所产生的占有使用费按7，965元／月的标准计至实际退还之日止。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：合创通公司于判决生效之日起五日内向郭立军、鑫源隆公司支付厂房占用使用费151，335元，此后因继续占用厂房所产生的占有使用费按7，965元／月的标准计至实际退还之日止。如合创通公司未能按指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1，663元，保全费1，237元，由合创通公司承担。受理费、保全费郭立军、鑫源隆公司已预交。上诉人合创通公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令：撤消（2015）深宝法观民初字第27号民事判决，依法予以驳回郭立军、鑫源隆公司的全部诉讼请求。事实与理由：一、（2013）深宝法观民初字第1076号案件郭立军、鑫源隆公司诉讼前，即2013年5月底前合创通公司已彻底搬出并返还涉案厂房给郭立军、鑫源隆公司。对（2013）深宝法观民初字第1076号起诉前，合创通公司已搬离涉案房屋并由郭立军、鑫源隆公司实际占有涉案房屋的事实，郭立军、鑫源隆公司并不持异议，所以该案郭立军、鑫源隆公司在起诉时，才没有诉求“返还涉案厂房”；且在该案中明确主张租金至2013年5月31日，均说明涉案房屋己于2013年5月31日前搬离并已返还的事实。二、涉案租赁合同无效，只应当支付实际占有使用期间的使用费。郭立军、鑫源隆公司要求合创通公司支付搬离后的占有使用费没有事实及法律依据。（2013）深宝法观民初字第1076号判决书认定涉案房屋未取得房屋所有权证，亦未取得建设工程规划许可证，不具备租赁条件，所签订的租赁合同无效。也即是涉案房屋不具备租赁条件，依法不能用于出租，即使合创通公司搬离后涉案房屋真的处于空置状态，郭立军、鑫源隆公司也只依法享有占有、使用的权利，而不享有收取租金的利益，该房属于空置状态，并不影响郭立军、鑫源隆公司占有、使用，因此要求郭立军、鑫源隆公司支付空置期间的占有使用费，没有事实与法律依据。三、无论涉案房产是否真的于合创通公司搬离后处于空置状态，郭立军、鑫源隆公司均无权要求合创通公司承担搬离后的占有使用费。1、涉案厂房（是三层厂房的半边）与另半边（由郭立军、鑫源隆公司使用）中间相通（中间是消防通道，必须保持通畅），且涉案房产仅是一个普通的厂房，双方并无装修、添置损失之争，并不存在收房难的问题。在合创通公司搬离后，郭立军、鑫源隆公司即可第一时间收回厂房占有并使用。2、关于交还厂房并无法律规定的强制形式要件，合创通公司搬离之时即是一种实际的交付行为。3、郭立军、鑫源隆公司原审起诉前，郭立军、鑫源隆公司即已实际搬离，郭立军、鑫源隆公司即应当第一时间收回厂房占有、使用。4、（2013）深宝法观民初字第1076号笔录中，郭立军、鑫源隆公司也明确：“合创通公司只使用至2013年7月6日（当然事实上是断断续续使用至2013年5月底），7月初大部分设备己搬走，剩下小部分不值钱的”。也即是2013年7月6日之后，郭立军、鑫源隆公司完全有权利收回房屋，并占有、使用。5、（2013）深宝法观民初字第1076号案于2013年9月5日庭审，庭审中合创通公司声明早己搬离涉案厂房。郭立军、鑫源隆公司于庭审后也完全享有收回房屋、占有使用的权利了。6、（2013）深宝法观民初字第1076号案法官于2014年1月20日到现场调查取证，证明涉案厂房能够自由进去，合创通公司明确所遗留物品非合创通公司所有。郭立军、鑫源隆公司完全有权利收回、占有使用房屋。从上述的时间结点可以看出，郭立军、鑫源隆公司从合创通公司真正搬离后，就可以直接收回厂房，但是其怠于行使自己的权利。造成损失的不断扩大，依据合同法第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿的规定，郭立军、鑫源隆公司无权就扩大的损失要求合创通公司承担责任。且该房处于空置状态，并不影响郭立军、鑫源隆公司的占有使用，其权益未受损害，无权要求合创通公司支付未占用、使用期间的费用。四、合创通公司与郭立军、鑫源隆公司因保安费纠纷问题，导致2011年7月至搬离前的租金一直未结算清楚，在长达2年多租金未收齐的情况下，郭立军、鑫源隆公司不积极主张自己的权利“要求解除合同、返还租赁物”，而任由损失扩大。郭立军、鑫源隆公司作为涉案房屋的出租者，依诚实信用原则，在合同期满或解除合同后负有及时收回房屋减少损失的合同及附随义务。郭立军、鑫源隆公司在明知对方已搬离且双方场地相通的情况下，不积极收回房屋，任房屋空置，对该房屋的空置损失应该承担全部责任。五、双方的租赁合同早已过期并被判定无效。合同无效的原因是涉案房屋不具备租赁条件，应当由郭立军、鑫源隆公司承担合同无效的所有责任。所以，据此无效合同，给合创通公司造成的所有损失，均由郭立军、鑫源隆公司承担。所以，即使本案判令合创通公司需承担责任，也应当由郭立军、鑫源隆公司承担赔偿责任。六、涉案厂房非郭立军、鑫源隆公司所有。郭立军、鑫源隆公司没有证据证明其对涉案房屋享有任何权益，其不是本案的适格原告。七、（2013）深宝法观民初字第1076号判决生效后，已由郭立军、鑫源隆公司申请强制执行，由（2015）深宝法观执字笫00036号案于2015年3月13日执行结案。涉案房产无论在此案执行之前，郭立军、鑫源隆公司是否收回涉案房产，但该案的执行结案，足以证明涉案房产于2015年3月13日前已由郭立军、鑫源隆公司收回。因为涉案房产就是一个空厂房，并没有任何装修及添置附属物，并不存在执行不能的情况。如果该日期之后仍属空置，由此产生的损失只能由不作为的执行法院及郭立军、鑫源隆公司共同承担。八、合创通公司于2015年9月1日到租赁场地现场查看时，发现厂房早已被郭立军、鑫源隆公司收回，放置一些机器设备。从郭立军、鑫源隆公司已收回租赁场地来看，涉案房产并不存在任何在空置后不能收回的客观障碍。房屋一直处于空置状态造成的扩大损失应由郭立军、鑫源隆公司自己承担。退一万步说，即使合创通公司未尽形式上的交付，构成违约，但合创通公司已搬离是事实，郭立军、鑫源隆公司也应当采取适当措施防止损失扩大即及时收回房屋，而不是任由房屋空置，郭立军、鑫源隆公司未采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。综上，依据合同法119条及依据诚实信用原则要求的作为出租人应当及时主张权利、收回房屋的附随义务规定，合创通公司搬离厂房即是一种实际的交付行为，郭立军、鑫源隆公司怠于收回厂房而造成的损失，不应当由合创通公司承担；涉案厂房在合创通公司搬离后是否处于空置状态、空置至什么时间点，合创通公司不清楚，即使真处于空置状态，也是郭立军、鑫源隆公司违背诚实信用原则，未尽作为出租人应及时收回房屋的附随义务而造成的损失，应当由郭立军、鑫源隆公司自己承担全部责任；且涉案厂房不具备租赁条件，依法只享有占用、使用权，空置的厂房不影响郭立军、鑫源隆公司占有使用权，其权利未受侵害。请求法院依法驳回郭立军、鑫源隆公司的所有诉讼请求。二审调查时，合创通公司补充上诉理由：根据合创通公司于2015年12月9日在宝安法院调取的（2015）深宝法观执字第36号，郭立军、鑫源隆公司第一次判项返还厂房及支付2013年5月31日之前的租金，已经全部执行完毕，该厂房最多空置到2015年1月28日，所以原审判决合创通公司一直支付空置费用到实际交付止没有事实依据。从执行笔录也记载了郭立军、鑫源隆公司陈述合创通公司已于2013年搬离厂房遗留了四条简易生产线和两张办公桌，说明郭立军、鑫源隆公司第一时间记载合创通公司已经于2013年搬离厂房，处于空置状态并不是不能收回的状态，所以即使计算涉案厂房的空置费用只能从2013年6月1日计至2015年1月28日，该空置期间的费用应当由郭立军、鑫源隆公司自己全部承担，因为郭立军、鑫源隆公司是第一时间知晓搬离事实，而且郭立军、鑫源隆公司对合创通公司已经交付厂房给他没有任何异议，因为其在第一次诉求时明确只主张租金，并未要求返还厂房，说明其对自己能实际占有收回厂房不持异议，本案的厂房空置是因为郭立军、鑫源隆公司应当收回厂房而怠于收回厂房，未收回厂房的空置费用郭立军、鑫源隆公司过错明显大于合创通公司，依据合同法第一百一十九条郭立军、鑫源隆公司应当采取止损措施，郭立军、鑫源隆公司未采取适当的措施防止损失扩大，无权就扩大的损失要求合创通公司赔偿，且本案租赁合同被判无效，郭立军、鑫源隆公司依法只享有占有使用的权利，空置厂房并不影响郭立军、鑫源隆公司占有使用，所以郭立军、鑫源隆公司应当没有损失，本案原审判决合创通公司支付占有使用费是没有事实依据，且本案适用法律错误，请求二审依法予以纠正。其他上诉请求、上诉理由与上诉状一致。被上诉人郭立军、鑫源隆公司未答辩。本院经审理查明，原审判决查明事实属实，本院予以确认。另，合创通公司在二审期间提交了原审法院执行（2013）深宝法观民初字第1076号判决的（2015）深宝法观执字第36号案的相关材料，显示该案于2015年1月28日经强制执行结案。本院认为，本案二审的争议焦点是合创通公司何时搬离涉案房产。合创通公司在（2013）深宝法观民初字第1076号案与本次诉讼中均主张其已搬出并返还涉案厂房，但对于搬离时间的说法不一致。（2014）深中法房终字第1484号判决书已经认定，合创通公司仍以涉案房产为登记住所地并以大量设备占据涉案房产，合创通公司的主张不能推翻生效判决认定的事实。（2014）深中法房终字第1484号判决生效后，合创通公司虽然搬走了大部分属于自己的物品，但合创通公司并未依判决同郭立军、鑫源隆公司办理交接手续，并且仍然在厂房内滞存部分设备，致使郭立军、鑫源隆公司无法有效收回涉案房产，因此，合创通公司仍需支付继续占用房产期间的占有使用费。该案于2015年1月28日经强制执行结案，故合创通公司应支付至2015年1月28日止的占有使用费。经核算，2013年6月至2015年1月28日期间合创通公司应向郭立军、鑫源隆公司支付厂房占有使用费金额为158503元。综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院对其理由成立部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：变更深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法观民初字第27号民事判决为：合创通公司于判决生效之日起五日内向郭立军、鑫源隆公司支付厂房占用使用费158503元。如合创通公司未能按指定的期限履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1，663元，保全费1，237元，由合创通公司承担（受理费、保全费郭立军、鑫源隆公司已预交）；二审案件受理费人民币1，663元，由郭立军、鑫源隆公司承担831.5元、合创通公司承担831.5元。本判决为终审判决。审　判　长　　杨潮声审　判　员　　聂　效代理审判员　　王丹妮二〇一五年十二月十五日书　记　员　　李全慧附法律条文：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。搜索“”