（2015）浙绍民终字第2206号
裁判日期: 2015-12-15
公开日期: 2016-01-05
案件名称
嵊州市房地产管理委员会与嵊州市兴业纺织品有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
嵊州市兴业纺织品有限公司,嵊州市房地产管理委员会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙绍民终字第2206号上诉人（原审被告）嵊州市兴业纺织品有限公司，住所地嵊州市剡湖街道东前街74号。法定代表人赵志坚，董事长。委托代理人（特别授权代理）尹志南，浙江求道律师事务所律师。委托代理人（特别授权代理）王正良，系公司职工。被上诉人（原审原告）嵊州市房地产管理委员会，住所地嵊州市剡湖街道城中路90号。法定代表人袁峰，主任。委托代理人（特别授权代理）吴松良，浙江盛久律师事务所律师。上诉人嵊州市兴业纺织品有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2015）绍嵊民初字第2061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：被告系嵊州市房管会营业性直管公房承租户，原、被告双方未签订书面房屋租赁合同。原告于2015年5月1日通知被告解除租赁关系并告知被告于2015年5月底前腾空房屋。嵊州市北直街66号房屋的所有权人为本案原告。另查明：被告已支付2015年1月1日至2015年8月31日期间的房屋使用费。原审法院认为：原、被告双方并未签订书面房屋租赁合同，视为不定期租赁，原、被告双方可随时解除合同。原告已于2015年5月1日通知被告解除租赁关系并给予合理的腾退期。现被告拒不返还出租房屋的行为不符合约定，且给原告造成相应损失。原告要求被告腾退出租房屋的诉讼请求于法有据，予以支持。原告要求被告按约定的年租金7314元的标准支付自2014年5月1日起至2014年12月31日止的房屋使用费4876元及自2015年9月1日起至实际腾退日止的房屋实际使用费的诉讼请求合理，亦予以支持。被告辩称因历史原因复杂而拒绝腾退的意见，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、嵊州市兴业纺织品有限公司于判决发生法律效力之日起三十日内将坐落于嵊州市北直街66号的房屋返还给嵊州市房地产管理委员会；二、嵊州市兴业纺织品有限公司向嵊州市房地产管理委员会支付自2014年5月1日起至2014年12月31日止的房屋使用费4876元及自2015年9月1日起至实际腾退日止按年租金7314元的标准计算的房屋使用费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，若被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。若被告未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告嵊州市兴业纺织品有限公司负担（款限被告于判决发生法律效力之日起十日内向法院缴纳）。上诉人嵊州市兴业纺织品有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定双方未签订书面房屋租赁合同，双方对租赁期未明确约定，视为不定期租赁，双方可随时解除合同与事实不符。上诉人与被上诉人虽未签订书面租赁合同，但双方之间的房屋租赁关系是长期稳定存在的，上诉人自上世纪七、八十年代就开始承租涉案房屋，双方对此一直认可，故一直未签订书面租赁合同，不能因此否定上诉人与被上诉人之间存在长期房屋租赁关系的事实。二、原审判决上诉人将涉案房屋返还给被上诉人不合理。1、涉案承租房屋原始房屋已经损毁坍塌，是上诉人自己出资重新建造，被上诉人对涉案房屋不能享有完全的所有权，该房屋存在产权纠纷，在没有查明涉案房屋的产权问题情况下就先行处理租赁关系，没有法律依据。2、涉案承租房屋存在着复杂的历史遗留问题，这些问题不能有效处理就草率判决上诉人返还涉案房屋明显不合理。3、上诉人将涉案房屋租赁所得收入用于支付单位50名退休职工的福利，在没有妥善解决退休职工福利问题之前就要求上诉人返还涉案房屋不合情理。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判；本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人嵊州市房地产管理委员会答辩称：上诉人所陈述的上诉理由均不属于法律规定的范围。一、关于双方租赁关系的性质，双方房屋租赁关系应定性为不定期租赁，双方均有权随时解除。行使该权利的义务就是给予对方合理的腾退期，只要履行该项义务就可以行使解除权。被上诉人的行为符合法律规定，原审判决合法，应予维持。合同法中没有上诉人主张的长期稳定租赁关系的概念，合同法中只有书面租赁关系和没有书面租赁关系两类，书面租赁关系在20年内是有效的，没有书面租赁关系的统一视为不定期租赁，所以上诉人提出的长期稳定的租赁关系本身不是一个法律概念，不能得到支持。二、关于住宅用房租赁合同是否可以解除，无论是住宅还是非住宅房屋租赁合同，都可以解除，只不过政府文件偏向于非住宅用房，并不代表住宅用房不可以收回，因此上诉人主张涉案房屋其中一间是住宅，不能收回不成立。三、所有涉案房屋都有产权登记，均属于被上诉人管理范围，性质属于国有资产，所以涉案房屋产权是清晰的。上诉人主张部分房屋有过修缮或者拆迁安置，均不影响房屋产权归属，被上诉人基于房屋所有权要求收回房屋在本案中不存在争议，上诉人主张房屋有修缮或者拆迁安置不构成对被上诉人收回房屋的抗辩，可以另行主张。四、老职工的安置问题属于上诉人自身内部事宜，与房屋出租方无关，而且上诉人属于集体企业或者国有企业转制为个人企业，在转制过程中政府已经充分考虑到职工的安置问题，并不是出租方的义务，故职工安置问题也不构成对被上诉人行使收回房屋权利的抗辩，与本案无关。本案纠纷是既得利益与国有资产规范化管理要求之间的矛盾，只能通过法律途径解决。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院予以维持。双方当事人在二审中均未提交新的证据。本院经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院围绕上诉请求和理由审理认为，上诉人与被上诉人对租赁期限未明确约定，视为不定期租赁，被上诉人可随时解除合同，现被上诉人要求解除涉案房屋租赁合同，且在合理期限之前通知了上诉人，故上诉人应将涉案房屋返还给被上诉人。上诉人提出涉案房屋存在权属争议，但未提供充分有效证据反驳涉案房屋产权登记在被上诉人名下的事实，故对上诉人的主张不予采信。上诉人主张涉案房屋存在退休职工安置等历史遗留问题，不应腾退，该理由不属于法定的对抗出租人要求其返还租赁物的正当理由，本院不予采信。综上，上诉人嵊州市兴业纺织品有限公司提出的上诉理由均不足，本院依法不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人嵊州市兴业纺织品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑森轶代理审判员 李丹丹代理审判员 丁敏佳二〇一五年十二月十五日书 记 员 刘莎莎 来源：百度搜索“”