（2015）包东民初字第1514号
裁判日期: 2015-12-15
公开日期: 2016-03-21
案件名称
原告任爱莲诉被告包头市红星影剧院房屋租赁合同纠纷及被告反诉原告返还水电暖费用纠纷一审民事判决书
法院
包头市东河区人民法院
所属地区
包头市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
任爱莲,包头市红星影剧院
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第二百一十二条，第二百二十四条第一款，第二百三十六条
全文
包头市东河区人民法院民 事 判 决 书（2015）包东民初字第1514号原告（反诉被告）：任爱莲，女，汉族，现住包头市。委托代理人：贾巨，系包头市148协调指挥中心第二法律服务所法律工作者。（特别授权）被告（反诉原告）：包头市红星影剧院法定代表人：杜立平系该剧院经理组织机构代码：11439204-9住所地：包头市东河区西门大街1号委托代理人：王晓琴，系内蒙古诚誉律师事务所律师。（特别授权）原告任爱莲诉被告包头市红星影剧院房屋租赁合同纠纷及被告反诉原告返还水电暖费用纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理，原告任爱莲及其委托代理人贾巨，被告包头市红星影剧院委托代理人王晓琴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告任爱莲诉称：2015年4月30日，被告包头市红星影剧院租赁给原告放映小厅，并收取了原告2015年5月、6月和7月共计21000元的租金，因影剧院漏雨影响正常使用，原告花去房顶、顶棚维修费计38772元，因被告中断履行租赁合同，导致原告2015年6、7月二个月的经营落空，因此造成营业损失179035元。被告将红星影剧院租给原告，收取了原告的租赁费，在原、被告之间形成合法的租赁关系，但被告事后在未与原告解除租赁关系，未经原告同意，未通知原告的情况下，随意又将该影剧院租赁给他人，造成原告中断经营，进而给原告造成一定的经济损失，故原告向人民法院提起诉讼，要求一、解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；二、判令被告退还收取原告2015年6月、7月的二个月租金14000元；三、判令被告赔偿原告不履行租赁合同而给原告造成的2015年6月、7月的经营损失：2935元／天＊61天=179035元；四、判令被告补偿原告维修影剧院所支出的经济损失38772元；五、本案诉讼费和鉴定费由被告承担。被告包头市红星影剧院答辩并反诉称：原、被告双方在2012年5月签订一份《协议书》，协议中约定租赁期限为一年，租金为每年84000元，每月为7000元，合同约定不得转租，期限过后，双方未签订租赁合同，而原告一直使用租赁物并交纳租赁费，2014年原告将该影剧院放映小厅转租给他人，原告存在违约行为，同意退还原告6月、7月的租金14000元，其余诉讼请求不同意，并要求反诉被告支付转租期间的水电暖费用24000元。反诉被告任爱莲辩称：转租是经过反诉原告认可的，水电暖费用是包含在租赁费当中的，多年来，反诉原告包头市红星影剧院一直没有收取过水电暖费用，应驳回反诉原告包头市红星影剧院的诉讼请求。经审理查明：2012年5月14日，原、被告双方签订了一份租赁合同，原告为租赁方，被告为出租方，租赁物为红星影剧院放映小厅，合同内容为：租期一年，从2012年5月3日-2013年5月3日；租金每年84000元，租金采取预付方式缴纳，每次预付三个月租金；原告在租用期间不得转租；该合同期满后，双方未续签租赁合同，原告一直交付租金并使用租赁物，2014年6月1日，原告丈夫将租赁物出租给案外人王月望，租期从2014年6月1日-2015年5月30日，2015年5月31日，被告与王月望又签了一份租赁合同，合同内容为：租期为两年，包括租金及水电暖费用，由王月望承担。另查：2015年4月30日，被告收取原告2015年5月-2015年7月的租金21000元。在审理中，原告自行对2015年6月、7月的经营损失进行了鉴定，每日损失2935元，被告对此提出异议，但没有提供实质的相反证据证明，关于被告补偿原告维修影剧院所支出的经济损失38772元，原告提供了2014年4月16日-2014年4月23日，彩钢板、刮家材料等收据，被告辩称这些收据不能证明原告的所花费用用于红星影剧院。关于转租的问题，原告诉称被告同意转租并在庭审中提供证人李吉明和安文贵的证言，二证人证实今年四月份去青山区迎宾小区找到红星影剧院的实际负责人唐克，唐克同意转租，被告予以否认。因双方就赔偿事宜，未达成一致，原告诉至本院，提出了前述诉讼请求。本院认为：原、被告双方于2012月5月14日签订的租赁合同，合法有效。合同期满后，双方虽未续签租赁合同，但双方的民事行为均受原合同的约束。均按原合同的约定履行义务，故双方民事法律行为为不定期租赁合同行为。关于是否同意转租的问题，双方各执一词。原告诉称被告同意其转租依据不足。原告的转租行为已构成违约，被告将租赁物出租案外人符合法律规定。现原、被告的租赁合同行为，已无履行必要，应予解除。被告应退还原告2015年6月、7月的租赁14000元，原告诉请2015年6月、7月的经营损失，无法律依据，本院不予支持。原告诉请的装修费损失，其一，原合同没有约定，其二，装修费损失证据不足，故本院不予支持。反诉原告要求反诉被告支付水电暖费用24000元的诉讼请求，因原合同没有明确约定由反诉被告承担，而且反诉原告多年来也没有收取水电暖费用的事实，故其反诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、二百三十六条之规定，判决如下：一、解除本诉原、被告双方的不定期租赁合同。二、本判决书生效后五日内本诉被告返还本诉原告租金14000元。三、驳回本诉原告要求本诉被告支付2015年6月、7月的经营损失179035元的诉讼请求。四、驳回本诉原告要求本诉被告支付维修影剧院所支出的经济损失38772元的诉讼请求。五、驳回反诉原告要求反诉被告支付水电暖费用24000元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4777.06（本诉原告已缴纳），由本诉原告负担4000元，由本诉被告负担777.06元，评估费3000元，由本诉原告负担，反诉费400元，由反诉原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。申请执行的期间为本判决生效后的二年。审 判 长 曹天恩人民陪审员 刘爱英人民陪审员 吴建君二〇一五年十二月十五日书 记 员 王 敏 关注公众号“”