（2015）温文民初字第623号

裁判日期: 2015-12-15

公开日期: 2016-01-20

案件名称

刘国平与温州嘉盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

文成县人民法院

所属地区

文成县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘国平,温州嘉盛房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款

全文

浙江省文成县人民法院民事判决书（2015）温文民初字第623号原告：刘国平。委托代理人：王贵、赵国柱，浙江兆佳律师事务所律师。被告：温州嘉盛房地产开发有限公司，住所地浙江省文成县大峃镇环城南路嘉盛花苑（嘉盛会所）一楼。法定代表人：周忠林，系该公司经理。委托代理人：严永斌、夏鹏程，浙江诚意律师事务所律师。原告刘国平与被告温州嘉盛房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2015年9月23日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘烨烨独任审判，于2015年11月5日公开开庭进行了审理。原告刘国平的委托代理人王贵，被告温州嘉盛房地产开发有限公司（以下简称嘉盛房开）的委托代理人严永斌、夏鹏程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘国平诉称：原、被告于2012年8月23日签订一份《商品房买卖合同》，约定：1、原告购买被告开发的坐落于文成县大峃镇屿根村凤溪花园9-1地块世纪嘉园3幢12层1207号房，该商品房设计用途为住宅，属框架结构，层高一层3.6米，二层3米，有阳台2个；该商品房建筑面积共93.82平方米，其中套内建筑面积67.55平方米，应分摊的共有建筑面积26.27平方米，单价为14651.99元每平方米，总金额为1374650元。2、原告的付款方式为签订本合同时支付房款544650元，剩余房款83万元于签订合同之日起60日内付清（否则不享受该方式付款优惠条件）。3、被告应在2014年12月31日前将取得建设工程竣工验收备案证明、相关部门出具的认可文件或批准文件、具备商品房正常使用的基本条件和商品房住宅交付使用准许文件的商品房交付给原告使用。双方同时约定逾期交付的违约条款：逾期未超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天（即2015年1月1日）起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权要求解除合同，原告解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付房款，并按原告累计已付房款的10%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房款万分之三的违约金，商品房达到交付条件后，被告应书面通知原告办理交付手续。合同签订后，原告依约向被告支付总房款1359030元。但被告至今未能将符合合同约定的商品房交付给原告使用，同时上述房屋实测总建筑面积为93.38平方米，应分摊的共有建筑面积24.26平方米。综上所述，双方签订的商品房买卖合同合法有效，被告逾期交付商品房，显属违约，现原告依约选择继续履行合同，被告应按约支付逾期交房违约金。同时被告提供的房屋未形成一层3.6米和二层3米的格局，原告需自行施工，施工费用暂估为5万元。故起诉请求判令被告：1、支付原告逾期交房违约金102742.67元（暂计至起诉日，应支付至实际交房之日止）；2、支付原告隔层施工费5万元；3、返还原告面积差额款6446.88元。原告刘国平为证明自己主张的事实，向本院提供了以下证据：1、原告身份证复印件一份，以证明原告的身份情况；2、被告企业信息查询单一份，以证明被告的主体资格；3、商品房买卖合同复印件一份，以证明双方签订合同的事实及合同约定的相关内容；4、收款收据复印件一份，以证明原告已全额支付被告购房款的事实；5、世纪嘉园3幢12层1207号房屋实测面积图复印件一份，以证明原告购买的世纪嘉园第3幢12层1207号房屋实测面积与合同约定面积不一致。被告嘉盛房开答辩称：1、双方签订《商品房买卖合同》属实。2、虽然双方约定的交房期限为2014年12月31日前，但被告的项目工程在2012年5月至2014年11月间受地震、台风等不可抗力影响以及教育局通知中考、高考的影响，累计停工共96天，根据《商品房买卖合同》第九条约定可以据实予以延期交房，故双方的交房期限应顺延至2015年4月6日。3、世纪嘉园商品房于2015年1月20日通过住宅工程质量分户验收（其中包括电器安装工程和给排水验收等），同年2月3日经竣工环保验收，3月11日通过消防验收和防雷装置验收，3月19日通过人防工程验收，3月25日整个工程竣工验收并于3月30日报文成镇屿根村××花园××地块世纪××房住房和城乡规划建设局备案。另外，世纪嘉园2号楼燃气管道入户安装在2015年3月25日完工。被告已出具温州市新建住宅质量保证书和使用说明书。世纪嘉园燃气管道工程强度试验报告和泄漏量试验报告虽然在2015年5月6日、7日通过，但并不影响房屋使用和交付，涉案房屋在2015年3月30日前已符合交付条件。被告于2015年3月26日通知原告办理交房，但原告至今未办理交房手续。4、原告要求隔层施工费5万元缺乏事实依据。房屋面积差额款应待房产证办理以后按合同条款处理。综上，被告方不存在违约情形，请求判决驳回原告的诉讼请求。被告嘉盛房开为证明自己主张的事实，向本院提供了以下证据：1、温州嘉盛房地产开发有限公司营业执照、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明各一份，以证明被告主体资格；2、文住建验（2015）5号建设工程竣工验收规划认可审结报告单复印件一份，以证明2015年3月25日世纪嘉园工程项目竣工验收符合规划设计条件限定的范围；3、文公消验字（2015）第3号建设工程消防验收意见书复印件一份，以证明2015年3月11日世纪嘉园工程项目综合评定消防验收合格的事实；4、文环验函（2015）4号文成镇屿根村××花园××地块世纪××房环境保护局文件复印件一份，以证明2015年2月3日世纪嘉园工程项目通过竣工环保验收的事实；5、文雷验20150006号防雷装置验收合格证复印件一份，以证明2015年3月11日世纪嘉园工程项目防雷装置经验收合格的事实；6、浙人防平（文）字第8号人民防空工程平时使用证、文成镇屿根村××花园××地块世纪××房人民防空工程竣工验收备案表复印件各一份，以证明2015年3月19日世纪嘉园工程项目人防工程验收合格并备案的事实；7、建设工程竣工验收意见表复印件一份，以证明世纪嘉园工程项目竣工验收合格并于2015年3月30日报请备案的事实；8、分户验收记录表、住宅工程质量分户验收合格证复印件各一份，以证明涉案商品房室内地面、墙面、顶棚抹灰、门窗，室内空间尺寸、护栏、玻璃质量，防水工程、烟道、通风道，给排水，电气安装及智能建筑安装均验收合格，并于2015年1月20日出具验收合格证的事实；9、文成镇屿根村××花园××地块世纪××房能源总公司燃气管道入户安装竣工工期的说明复印件一份，以证明世纪嘉园3号楼燃气管道入户安装在2015年4月10日已完工的事实；10、泄漏量试验报告、强度试验报告复印件各一份，以证明燃气安装工程强度和泄漏量分别于2015年5月6日、7日检测合格的事实；11、客户受电工程竣工意见单复印件一份，以证明世纪嘉园客户受电工程在2015年3月27日检验合格的事实；12、温州市新建住宅质量保证书复印件一份，以证明被告对商品房结构、部件、设施和维修等方面作出质量保证；13、温州市新建住宅使用说明书复印件一份，以证明被告对商品房使用作出说明；14、交房通知书复印件一份，以证明被告于2015年3月26日通知原告于3月28日至5月31日办理交房的事实；15、快递单复印件一份，以证明被告于2015年3月27日向原告邮寄交房通知；16、关于中考高考期间加强环境噪声监管通告复印件一份；17、工程停工工期确认单复印件十四张；18、关于工程停工延期施工通告张贴照片打印件十五张；19、文成镇屿根村××花园××地块世纪××房环保局发文稿及通告各一份；20、文成镇屿根村××花园××地块世纪××房气象局证明一份；21、文成镇屿根村××花园××地块世纪××房地震局证明一份；上述证据16-21用以证明2012年5月至2014年11月间由于受地震、台风不可抗力影响及镇屿根村××花园××地块世纪××房教育局通知的中考、高考影响，累计停工共96天，为此双方交房期限应从2014年12月31日顺延至2015年4月6日的事实。本院依法对当事人提供的证据进行审查、核实，并经当庭质证，本院认证如下：一、对于原告提供的证据1、2、3、4，被告无异议，本院予以认定。证据5，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该证据没有测绘大队印章，无法反映住户房屋的实际面积，应以合同约定为准。本院认为，商品房面积误差比为产权登记面积与合同约定面积的差异，原告不能证实其提供的测绘面积即房产登记面积，故该证据无法证实原告的待证事实。二、对于被告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、10、11、12、13、14、15，原告无异议，本院对上述证据予以认定。证据8，原告对该组证据的真实性有异议，认为该证据虽有单位盖章，但原告提供的商品房实际情况与证据记载不一致，房屋存在质量问题。本院认为，该组证据是建设单位、监理单位、施工单位、分包单位分户验收后再由房开公司确认分户验收合格，其仅能在建设、监理、施工、分包单位与房开公司之间发生效力，房开公司不能以此分户验收合格证明来对抗原告关于涉案商品房有质量问题的主张。证据9，原告认为该证据不能证实被告的待证事实，即使燃气管道安装时间是真实的，也不能说明燃气管道就达到了使用标准。本院认为，该证据仅为燃气管道入户安装竣工的说明，不能证实被告主张的商品房符合用气条件。证据16、17、18、19、20、21，原告对上述证据与本案的关联性有异议，认为被告应对中高考的情况是可以预计并进行计算的，而在项目建设期间即使有不可抗力存在，被告也按合同约定向原告履行告知义务，工期不能顺延。本院认为，证据16、19、20、21，来源合法，内容真实，能够反映中考、高考期间环保、教育等部门要求相关建设单位停止施工，2012年至2014年间台风海葵、苏拉、潭美、菲特的情况及2014年本镇屿根村××花园××地块世纪××房地震情况，但对于中高考、台风、地震对涉案小区工期的影响，将在判决说理部分予以阐释。证据17、18由建设项目施工单位、监理单位、建设单位或者由房开公司单方出具，其显示的部分停工事件与实际时间不符，不能真实反映被告停工情况，本院不予认定。根据上述认定的证据及当事人的陈述，本院审理认定的事实如下：2012年8月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：1、原告向被告购买凤溪花园9-1号地块世纪嘉园第3幢12层1207号房，该商品房的设计用途为住宅，属框剪结构，层高一层3.6米，二层3米，有阳台2个；该房建筑面积共93.82平方米，其中套内建筑面积67.55平方米，分摊的共有建筑面积26.27平方米。房价按建筑面积计算，单价为14561.99元每平方米，总金额1374650元整。付款方式为签订本合同时支付房款人民币544650元，余额83万元于签订本合同之日起60日内付清。双方签订的《商品房买卖合同》附件八即补充协议内容第一条约定，考虑买受方的经济能力和市场情况，出卖方愿意给予买受方每平方米166.48元的优惠，即房屋单价为每平方米14485.5元，总金额为1359030元。2、合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。当事人选择建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）／合同约定面积×100%。3、出卖人应当在2014年12月31日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。4、除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的10%向买受人支付违约金。合同签订后，原告已向被告支付购房款1359030元。2015年2月3日，世纪嘉园建设工程通过竣工环保验收，2015年3月11日经消防验收合格，同日防雷装置经验收合格，2015年3月19日人防工程验收合格并备案。2015年3月25日，文成镇屿根村××花园××地块世纪××房住房和城乡规划建设局出具世纪嘉园建设工程竣工验收规划认可审结报告单。2015年3月30日，世纪嘉园建设工程经文成镇屿根村××花园××地块世纪××房住房和城乡规划建设局竣工验收备案。2015年3月27日，被告向原告邮寄交房通知书，原告认为涉案商品房不符合交付条件，至今未收房。2015年5月7日，世纪嘉园燃气管道工程中压户内管、中压庭院管的泄漏量及强度经检测均为合格。另查明，2014年9月12日开始，文成镇屿根村××花园××地块世纪××房连续发生强有感地震，文成镇屿根村××花园××地块世纪××房于9月16日启动Ⅲ级地震应急响应，10月25日启动IV级地震应急响应，2015年2月15日结束IV级地震应急响应。温州市人民政府于2014年10月26日启动Ⅲ级地震应急响应，11月20日结束Ⅲ级地震应急响应。浙江省地震局于2014年10月25日启动Ⅲ级地震应急响应，11月17日宣布结束Ⅲ级地震应急响应。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》依法成立有效，买卖双方应按约全面履行合同义务。原告已支付优惠后的房屋价款，被告负有按约履行交付商品房的义务。被告提出的受地震影响应顺延工期的抗辩，因地震属于双方合同中约定可以延期的不可抗力事由，被告虽未按合同约定在遭遇不可抗力之日起30日内通知原告，但原告对于发生地震这一客观事实应当是明知的，应酌情予以顺延工期。文成镇屿根村××花园××地块世纪××房、温州市及浙江省地震局均对该次地震启动了Ⅲ级地震应急响应，根据国家地震应急预案的规定，应对较大地震灾害时，启动Ⅲ级响应，可见文成“9.12地震”因数量多、震源浅、震感强烈，已对文成全镇屿根村××花园××地块世纪××房造成较大影响，被告基于生产安全及施工人员安全等因素考虑予以相应时间的停工，应予以支持。对于停工的时间，结合地震强度及温州市、浙江省地震局启动并结束Ⅲ级响应的时间等因素，应认定为26日较为适宜。关于台风的影响情况，因温州市地处沿海地区，因地理位置的特殊性时常有季节性不同程度的热带风暴或台风发生。涉案小区从2011年7月11日开工至2015年3月30日竣工备案，建设持续时间较长，被告作为专业的房地产开发商，对于在如此长时间的工期内发生台风的情况应当有所预见，而近年来对温州市有实质性影响的台风次数较以往未有巨大差异。且被告在本案中也未能证明因热带风暴或台风给涉案商品房工程施工造成何种程度的实质性影响进而对交付期限产生重大事实阻碍，故对被告提出的关于台风所引起的停工天数予以扣除的抗辩事由，本院不予采信。学校中考、高考也都是出卖人所能预见的情况，对此造成的停工时间，不应在正常工期内予以扣减。故扣除合理停工顺延时间后，被告应在2015年1月27日前将符合条件的商品房交付给原告。根据双方合同约定，符合交付条件的商品房的用水、用电、用气、道路等，必须具备商品房正常使用的基本条件。被告认为其于2015年3月27日以邮寄方式向原告发出交房通知书时，涉案商品房已符合交付条件，但涉案房屋燃气管道工程于2015年5月7日才经检测合格，可见在此之前该商品房的燃气不符合使用条件。2015年5月7日，燃气管道工程经检测合格，可认定此时燃气管道工程符合使用条件，涉案房屋可以交付。故被告逾期交付期间为2015年1月27日至2015年5月7日，计99日。现原告要求被告支付逾期交房违约金，事实清楚，理由充分，本院予以支持。违约金根据合同约定按已付购房款日万分之三计算，为40363.19元（1359030×0.03%×99）。关于隔层问题，虽然双方签订的《商品房买卖合同》附件一即房屋平面图显示“客厅上空”，即客厅位置上方并无隔层，为垂直6.6米的空间，但根据双方签订的《商品房买卖合同》约定有阳台2个及被告对外展示的样板房来看，应认定双方约定交付的房屋为客厅上空有隔层（包括阳台一个），因双方合同附件中约定楼梯由买受人自理，故楼梯费用应由原告自行负担。现被告对客厅上空并无进行隔层，且因政策原因无法就该隔层继续履行，其应赔偿就此给原告带来的损失。对于隔层（包括阳台）的损失金额，酌定为10000元为宜。故被告应支付原告共计50363.19元。对于原告提出面积差额款，应待涉案商品房产权证办理后，如确实存在差异，再按合同约定予以主张，现产权登记未办理，故对于原告的该主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告温州嘉盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘国平逾期交房违约金及隔层损失共计50363.19元；二、驳回原告刘国平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1742元，由原告刘国平负担1191元（已交纳），由被告温州嘉盛房地产开发有限公司负担551元，款限于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判员　刘烨烨二〇一五年十二月十五日代书记员　胡莉莉搜索“”