（2015）南铁民初字第452号
裁判日期: 2015-12-15
公开日期: 2016-03-23
案件名称
王小玲与曾志强房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁铁路运输法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王小玲,曾志强
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第五条第一款，第二条；《中华人民共和国合��法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第六十五条
全文
南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2015）南铁民初字第452号原告王小玲。委托代理人秦鋆，广西创想律师事务所律师。委托代理人秦斌，广西创想律师事务所实习律师。被告曾志强。委托代理人古剑，���浩律师（南宁）事务所律师。原告王小玲与被告曾志强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月7日受理后，依法组成由审判员马晓谦担任审判长，与审判员杜金泽、蓝丹丹组成的合议庭，书记员刘燕担任记录，于2015年11月30日公开开庭审理了本案。原告王小玲及其委托代理人秦鋆、秦斌，被告曾志强的委托代理人古剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王小玲诉称，2010年10月22日，原告王小玲与被告曾志强签订《租赁协议》约定：被告将位于南宁市西乡塘区安宁街道办事处西津一队68号B栋8号面积847.1平方米的厂房，租赁给原告作为厂房使用；租赁期限为6年，自2010年11月6日至2016年11月5日止。厂房押金人民币7000元，租金前三年每平方米租金7.5元，第四、五、六年每平方米每月租金在原来的基础上递增25%，即第四年后的每月租金：7.5元×25%=9.375元／月、平方米，第四年后的每月租金为7941.56元／月。第十一条约定：“合同期内，如国家征用本合同规定的厂房，甲乙双方应无条件服从，并按国家政策规定办理，自征用签字生效之日起。甲方退回乙方水电押金和多收的厂房租金。国家征用所赔偿的赔偿款：厂房的赔偿由甲方所有；国家所补偿（赔偿）的机械设备、货物搬迁费、人工误工费、机械基础赔偿全部归乙方所有。”2014年12月5日，原告在厂房外见到政府张贴的拆迁通知，得知所租赁的厂房已经被政府征收即被拆迁，为了配合政府的重点工程建设，原告于2014年12月6日至9日搬迁了厂房。2010年11月，原告按照《租赁协议书》的约定，向被告支付了厂房押金7000元。2014年12月3日原告向被告支付了租金1.6万元，至搬迁时，原告只租用厂房1个月，被告还应当退还原告多收的��金8058.44元。综上，原告认为被告没有按《租赁协议书》约定履行义务，行为已构成违约，遂诉至法院，要求1、依法解除原、被告于2010年10月22日签订的《租赁协议书》，同时，判令被告退还押金人民币7000元，退还多收的租金人民币8054.44元；2、判令被告向原告支付因被告违反《租赁协议书》约定，致使原告厂房搬迁所造成的各项经济损失人民币130156.4元；3、由被告承担本案诉讼费用。被告曾志强辩称：一、对原告要求被告退还押金人民币7000元无异议，对原告要求退还多收的租金8054.44元的数额有异议，租金应按35天而不是30天计，且应扣除原告应缴纳的水电费2206元，被告应退还的押金和租金一共是11529元。二、被告与南宁市轨道交通集团有限责任公司（以下简称“轨道公司”）已达成了《地上附着物补偿协议书》，该协议内轨道公司关于“拆迁补助费”一项的费用被告也愿按原告租赁的平方数以及一户500元的搬迁误工费支付给被告，至于原告自己搬厂形成的费用与被告无关。原告若认为被告与轨道公司达成补偿协议时补偿标准过低，损害了原告的利益，原告应以此另行起诉轨道公司。故请求法院依法驳回原告的部分诉讼请求。经审理查明，2010年10月22日，原告王小玲与被告曾志强签订《租赁协议书》约定：被告将位于南宁市西乡塘区安宁街道办事处西津一队68号B栋8号面积847.1平方米的厂房，租赁给原告作为厂房使用；租赁期限为6年，自2010年11月6日至2016年11月5日止。厂房押金人民币7000元，租金前三年每平方米租金7.5元，第四、五、六年每平方米每月租金在原来的基础上递增25%，即第四年后的每月租金：7.5元×25%=9.375元／月、平方米，第四年后的每月租金为7941.56元／月。第十一条约定：“合同期内���如国家征用本合同规定的厂房，甲乙双方应无条件服从，并按国家政策规定办理，自征用签字生效之日起。甲方退回乙方水电押金和多收的厂租金。国家征用所赔偿的赔偿款：厂房的赔偿由甲方所有；国家所补偿（赔偿）的机械设备、货物搬迁费、人工误工费、机械基础赔偿全部归乙方所有。”2010年11月，原告按照《租赁协议书》的约定，向被告支付了厂房押金7000元，并将该厂房用于娱乐设施等的生产。2014年12月3日原告通过银行转账向被告（陈淑芳代收）支付了2014年11月至12月的租金1.6万元。2014年12月5日，原告在厂房外见到政府张贴的拆迁通知，得知所租赁的厂房已经被政府征收即被拆迁，为了配合政府的重点工程建设，原告于2014年12月6日至9日搬迁了厂房，共花去人工、货车、拆卸等费用共计53800元。被告与轨道公司达成《地上附着物补偿协议书》，该协议中��定的被告曾志强所得的补偿分为两项：1、钢架房、砖木结构、水泥地面的补偿；2、拆迁补助费（包括非住宅搬迁补助费和搬迁误工费）。2014年12月11日被告（陈淑芳代）出具《收据》两张，确认收到原告交来2014年11月5日至2014年12月10日的租金9265元和水电费2206元。原告搬迁后，就退还押金和多收租金以及搬迁赔偿费用等的问题达不成一致意见，原告遂诉至法院。另查明，涉案房屋未取得建设工程规划许可证。在庭审过程中，被告确认收取原告押金7000元，并同意退还。原告确认2014年11月至12月10日应交的水电费为2206元。以上事实，有《租赁协议书》、《拆迁通知》、《收条》、《收据》、《地上附着物补偿协议书》当事人陈述及庭审笔录等予以证实。综合双方当事人的意见，本案的争议焦点是：1、原告要求被告退还多收的租金8058.44元���否有事实和法律依据？2、原告要求支付因被告违约造成的经济损失130156.4元是否有事实和法律依据？本院认为，因涉案厂房是违章建筑，没有办理合法手续，故双方签订的《租赁协议书》是自始无效的合同，无效合同中约定的条款均无效，故自始无效的合同不存在解除的问题。原告认为被告违约造成了原告搬迁厂房的一系列经济损失，因合同无效，也不存在合同违约的问题，故对原告要求解除合同以及认为被告违约造成原告经济损失进行赔偿的诉求均不予支持。关于被告多收租金退还的问题。依照《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第五条、第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据双方签订《租赁协议书》，在该协议书中约定了租金的数额及付款方式，双方应按协议中租金的约定计算房屋占有使用费的数额。双方争议在租期的天数上，双方均确认最后一次租期的起始日为2014年11月5日，但原告认为该租期至2014年12月5日止，被告认为该租期至2014年12月10日止。原告在庭审中确认，其看到拆迁通知后，2014年12月6日开始搬迁，至同月9日搬迁完毕。因原告租用被告的房屋作为厂房，租赁面积达847.1平方米，设备物品较多，使用4天的时间将设备搬离是合情合理的，故原告最后一个租期的起止时间应为2014年11月5日至12月5日。按双方约定2014年租金为每月7.5元×1.25=9.375元／㎡，故该月的房屋占有使用费应为847.1㎡×9.375元／㎡=7941.56元。原告已预缴纳1.6万元，被告应扣除原告应缴房屋占有使用费及水电费后予以退还，具体金额为1.6万元-7941.56元-2206元=5852.44元。综上所述���依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决如下：一、被告曾志强返还原告王小玲押金7000元、房屋占有使用费5852.44元，上述款项共计12852.44元；二、驳回原告王小玲的其他诉讼请求。本案案件受理费2903元（原告已预交），由原告王小玲负担1903元，被告曾志强负担1000元。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的��执行财产所在地人民法院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费2903元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，帐号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。审判长 马晓谦审判员 杜金泽审判员 蓝丹丹二〇一五年十二月十五日书记员 刘 燕 来源：百度“”