江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民终字第4924号上诉人（原审被告）新沂市玉华园房地产开发有限公司。法定代表人王亚东。委托代理人王士端。委托代理人袁晓普。被上诉人（原审原告）曹步辉。委托代理人董苏萍。原审原告侍孝敏。委托代理人董苏萍。
上诉人新沂市玉华园房地产开发有限公司（以下简称玉华园公司）因与被上诉人曹步辉、原审原告侍孝敏商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2014）新民初字第02562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人玉华园公司的委托代理人王士端、袁晓普，被上诉人曹步辉、原审原告侍孝敏的委托代理人董苏萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审查明：2011年5月16日，曹步辉、侍孝敏作为买受人与出卖人即玉华园公司签订《商品房买卖合同》，合同号XY25807，约定：买受人从出卖人处购买中央公园小区1幢2单元304室房屋，总价款446633元，出卖人应于2011年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人使用，但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因停水、停电或连续雨雪天气造成的延误；3、因政府部门原因未能组织验收或因买受人未交���应交款项或违约金的。出卖人逾期交房不超过60日的，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，买受人按日向出卖人支付已交付房款万分之一违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。出卖人应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。另查明：涉案房屋于2011年10月28日竣工，2011年11月29日，新沂市建设工程质量监督站因中央公园1、2、3号楼存在工程质量问题，向施工单位新沂市华东建筑工程有限公司下发���工程质量整改通知书，要求其于2011年12月6日前整改完毕。2011年12月1日，新沂市建设工程质量监督站再次向新沂市华东建筑工程有限公司下发了工程质量整改通知书，要求其于2011年12月8日前整改完毕。2012年1月20日，新沂市华东建筑工程有限公司出具了工程质量整改完成报告。涉案商品房于2012年3月2日通过综合竣工验收，自2014年2月17日可以办理产权登记。再查明：2012年6月16日，曹步辉、侍孝敏从玉华园公司处领取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、信报箱钥匙、天然气用户开通卡，并缴纳了水、电、可视对讲机、天然气初装费等费用合计3215元。当日，曹步辉、侍孝敏又与徐州君雄国际物业有限公司签订《前期物业管理服务协议》并填写了《装修申请书》、《消防责任书》。2014年3月3日，曹步辉、侍孝敏缴纳了房屋所有权登记费。一审法院经审理认为：第一、玉华园公司存在逾期交房及逾期办证的违约行为。理由是：
一、涉案双方在签订商品房买卖合同时约定，玉华园公司应于2011年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已具备商品住宅交付使用批准文件的商品房交付曹步辉、侍孝敏使用，但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，玉华园公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且玉华园公司在发生之日起30日内告知曹步辉、侍孝敏的；2、因停水、停电或连续雨雪天气造成的延误；3、因政府部门原因未能组织验收或因被买受人未交清应交款项或违约金的。玉华园公司称其延期交房完全符合因政府部门原因所致，经查，玉华园公司提供的新沂市住房和城乡建设局出具的证明内容载明，涉案小区工程于2011年10月28日竣工，请求该局进行竣工综合验收，2012年3月2日进行竣工综合验收。首先，玉华园公司申请房屋开发主管部门进行竣工验收，应当为验收部门保留合理、必要的验收时间；其次，涉案房屋竣工后，因存在质量问题而被要求进行整改，且玉华园公司于2012年1月20日方完成工程质量整改报告，故玉华园公司在合同约定的时间节点不可能交付符合合同约定条件的房屋；再次，涉案工程客观上存在整改情形，该期间不属于政府部门原因所致，不属于合同约定的延期上房事由，且玉华园公司完成整改报告后何时递交该报告，何时再次申请竣工综合验收以及整改后验收情况如何，玉华园公司对此均未举证，无法看出系因政府部门原因未能组织验收所致。故玉华园公司该抗辩主张不能成立。
二、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格��不得交付使用。《建设工程质量管理条例》规定的是建设工程质量专项验收，《城市房地产开发经营管理条例》规定的是综合验收，而不仅仅是质量专项验收。综合验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收，还包括建设工程档案的验收、消防设施的验收、特种设备的验收、防空工程的验收、环境质量的验收、规划验收等，涉及许多其他专业部门必须参与的强制性验收，而以上验收内容不合格的直接法律后果是申请验收的工程不能交付使用，不具备工程竣工验收备案的条件，无法取得《竣工验收备案证》，且建设行政机关在审查备案资料时，对不符合备案要求的工程，有权责令建设单位重新组织竣工验收。故玉华园公司以单位工程竣工验收合格为由主张在2011年11月30日可以将涉案房屋交付使用的抗辩主张，法院不予采纳。
三、涉案房屋于2012年6月16日交付使用，按合同约定涉案房屋于2013年6月12日前可以办理产权登记，但实际自2014年2月17日起方可办理产权登记，已超过合同所约定的360日，故玉华园公司应承担逾期交房、办证的违约责任。第二、曹步辉、侍孝敏起诉未超过诉讼时效期间。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。根据该条规定，应自2011年10月31日起计算逾期交房的诉讼时效期间，自2013年6月12日起计算逾期办证的诉讼时效期间。玉华园公司辩称曹步辉、侍孝敏起诉已经超过诉讼时效期间，侍孝敏称其在2013年7、8月份曾与曹灵芝（另案原告）、陈某向玉华园公司主张权利，并申请证人陈某出庭作证。对此，法院认为，出庭证人陈某的证言能够证明曹步辉、侍孝敏曾于2013年7、8月份向玉华园公司主张权利，此时诉讼时效发生中断。曹步辉、侍孝敏于2014年8月15日起诉来院，未超过诉讼时效期间，故对玉华园公司此项主张不予支持。综上，玉华园公司逾期交房、办证均应承担违约责任，玉华园公司应支付的违约金为20902.42元（446633元×0.02%×229天（自2011年10月31日至2012年6月16日）＋446633元×0.1%］。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、玉华园公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向曹步辉、侍孝敏支付违约金20902.42元。
二、驳回曹步辉、侍孝敏的其他诉讼请求。案件受理费626元，由玉华园公司负担360元，由曹步辉、侍孝敏负担266元（曹步辉、侍孝敏已预交，玉华园公司应负担部分于本判决生效后十日内随案款一并支付给曹步辉、侍孝敏）。
上诉人玉华园公司不服一审民事判决，向本院提起上诉称：1、请求依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人要求上诉人支付逾期交房违约金的诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由如下：1、上诉人不存在逾期交房问题，上诉人是严格按照有关法律法规的规定，按时对涉案工程进行竣工验收，且符合交付条件，并按合同约定于2011年12月1日及时书面通知被上诉人上房。而被上诉人直到2012年6月16日才来上房，却起诉上诉人于2012年11月份才通知其上房。而一审法院对被上诉人的恶意诉讼，臆想骗取钱财的恶劣行为，不但不予处罚，还把逾期交房违约金的止算点算至被上诉人的上房时间。若被上诉人拖十年八年再来上房，岂不是发大财。上诉人认为一审法院对逾期交房的判决是错误的。2、被上诉人在2014年8月15日起诉上诉人，索要逾期交房违约金，已经超过诉讼时效。在庭审中被上诉人又请其所谓的老乡陈某出庭作伪证。证人连当时售楼处有几个销售人员都不知道，胡乱说几句，一审法院就认为“陈某的证言能够证明原告曾于2013年7、8月份向被告主张权利……未超过诉讼时效期间”。而对上诉人的实话一句也不听，被上诉人认为一审法院这样判决不能实事求是，有失法律的严肃性。请二审法院查清事实，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人曹步辉、原审原告侍孝敏答辩称：鉴于上诉人的上诉理由在一审时已经多次陈述，被上诉人也在一审时多次做出抗辩，其答辩意见同原审代理意见及质证意见。上诉人上诉请求不能成立，请求法院驳回。根据诉辩双方的诉辩意见，经双方���事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、上诉人是否存在逾期交房的违约行为。2、被上诉人起诉是否超过诉讼时效期间。二审期间，上诉人提供如下证据：1、上诉人从孙乾坤和王馨创建的业主微信群打印出来的聊天记录，拟证明在一审判决之前，被上诉人在群里交流的时候就认为其要败诉了，因为超过诉讼时效了。同时可以印证对方一审申请作证的证人是假证人，说的也是假证言，因为他们从来没有向上诉人要过逾期交房的违约金。经质证，被上诉人对该微信截图的证据三性均有异议，从证据形式看，无法证实微信内容是被上诉人所发，且微信所载明的内容也和本案没有关联性。2、陈静证人证言，拟证明在其工作期间，从来没有业主到售楼处主张过逾期交房违约金。经质证，上诉人对证人证言无异议，证人证言可以证明被上诉���在起诉之前从未去找上诉人主张过违约金，被上诉人提供的证人所述的证言是假的，陈静的证人证言和上诉人提供的微信截图证据是可以相互印证的。被上诉人认为证人和上诉人存在利害关系，且提供的证言不能够证实原审时被上诉人提供的证人所作的是虚假陈述，即使该证言是真实的，根据售楼部的销售人员那么多，还有销售人员正常休息的客观情况看，也仅能证明证人不知道被上诉人索要违约金的事实，不能够必然推出被上诉人没有向其他人索要违约金的事实。上诉人提供的证人证言不能达到玉华园公司的证明目的。二审查明事实与一审一致。
本院认为，第一、上诉人存在逾期交房的违约行为。理由是：上诉人与被上诉人双方在签订商品房买卖合同时约定，上诉人应于2011年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已具备商品��宅交付使用批准文件的商品房交付被上诉人使用，但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，上诉人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且上诉人在发生之日起30日内告知被上诉人的；2、因停水、停电或连续雨雪天气造成的延误；3、因政府部门原因未能组织验收或因被上诉人未交清应交款项或违约金的。
上诉人上诉称其延期交房完全符合因政府部门原因所致，经查，上诉人在一审期间提供的新沂市住房和城乡建设局出具的证明内容载明，涉案小区工程于2011年10月28日才竣工，请求该局进行竣工综合验收，2012年3月2日才进行竣工综合验收。通过一审法院一审期间依职权从新沂市建设工程质量监督站调取的相关材料显示，从2011年10月28日到2012年3月2日期间，涉案工程处于整改过程中，这段期间并不属于政府部门原因所致，依照合同约定不属于延期上房事由，其于2011年11月29日在涉案工程没有竣工验收通过的情况下通知被上诉人上房，被上诉人有权予以拒绝。第二、被上诉人的起诉并未超过诉讼时效期间。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。……”该法第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时期计算。……”该法第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”本案中，根据上诉人与被上诉人在签订商品房买卖合同时的约定，上诉人应于2011年10月30日前交房，而上诉人并未如期交房，此时，被上诉人方能知道其权利被侵害，故诉讼时效期间最早应当从上诉人逾期交房时起算，诉讼时效期间届满于2013年10月份，而被上诉���提供了证人证言能够初步证明其于2013年7、8月份向上诉人主张过权利，此时诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算，故至被上诉人于2014年8月15日起诉时并未超过诉讼时效期间。
上诉人上诉称被上诉人提供的证人作伪证，然而却未提供相反的证据予以推翻，故对上诉人该主张不予采纳。综上，上诉人玉华园公司的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费626元，由上诉人新沂市玉华园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 潘全民
审 判 员 张 伟
代理
审判员 胡元静
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 苗 鑫 来自