（2015）海民初字第37494号
裁判日期: 2015-12-14
公开日期: 2016-06-17
案件名称
深圳市金地物业管理有限公司北京分公司与黄继刚物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
深圳市金地物业管理有限公司北京分公司,黄继刚
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第37494号原告深圳市金地物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区建国路91号6号楼2层201室。注册号：110105001927095。法定代表人闫智广，总经理。委托代理人张红梅，女，该单位法务经理。委托代理人张红波，男，该单位主任助理。被告黄继刚，男，1965年5月5日出生。原告深圳市金地物业管理有限公司北京分公司（以下简称金地物业北京分公司）与被告黄继刚物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘雪琳独任审判，公开开庭进行了审理。原告金地物业北京分公司之委托代理人张红梅、张红波与被告黄继刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金地物业北京分公司诉称，我公司是领秀新硅谷的物业服务企业，黄继刚为小区业主，我公司为领秀新硅谷全体业主提供了优质的物业服务，但黄继刚以各种借口拖欠物业费，经我公司多次催缴，黄继刚至今拒绝缴纳。现我公司起诉要求黄继刚支付2012年9月16日至2014年12月31日期间的物业费10037.2元，滞纳金2297.34元；诉讼费由黄继刚负担。黄继刚辩称，我收房装修时，发现我楼下住户将自己的露台封顶，我当时向金地物业北京分公司反映过这个问题，但没有解决。由于楼下住户将露台封顶形成一个平台，导致我家窗户前就是一个两米左右的平台，给我和我同层邻居造成安全隐患。2008年，我和隔壁邻居协商在我们的窗户外加装玻璃顶和护栏，并给金地物业北京分公司提交了书面材料，当时金地物业北京分公司同意我进行加装。但在我联系好施工人员并购买了施工材料，准备进场施工时，金地物业北京分公司又不同意我施工，造成了我直接损失。由于金地物业北京分公司不同意我加装玻璃顶和护栏，我家安全隐患的问题至今没有解决。另外，我是顶层住户，我家楼顶排水管处有积水，存有施工质量问题。我多次联系金地物业北京分公司及开发商，但金地物业北京分公司在明知我反映问题的情况下，仍盖章确认小区无质量问题，导致开发商将质保金支付给施工方，而再维修只能动用公共维修基金，我认为这是对业主权益的侵害。且在我联系开发商维修的过程中，金地物业北京分公司没有起到协调作用，开发商到屋顶维修，也没有及时通知我。2010年10月，金地物业北京分公司将我家门外电源开关关闭，导致我冰箱中食物腐坏，至今没有赔偿我。2015年8月，金地物业北京分公司拒绝给我升级小区门卡。针对安全隐患及楼顶积水问题，我多次给金地物业北京分公司发出要约，如果不能解决问题，我只同意每年缴纳1000元的物业成本费，这个标准也是经过我核算的，且我在2013年、2014年也都按照这个标准缴纳了，说明金地物业北京分公司对这个标准也是认同的。此外，对方向我主张滞纳金，没有相应合同依据。现我不同意金地物业北京分公司的诉讼请求。经审理查明，2009年9月16日，金地物业北京分公司（甲方）与黄继刚（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定甲方对房屋的共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；依据本协议按季度（首年按年）向乙方收取物业管理费用；提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《装修管理协议书》；乙方依据本协议向甲方交纳物业管理费用；乙方装饰装修房屋时应按甲方要求办理装修审批手续后（商业物业并需到消防部门办理相关手续经审核合格后）方可开工，并严格遵守《装修管理协议书》以及法律、法规的有关制度；乙方不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变房屋的外立面和使用功能；因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；楼宇的屋顶花园或露台的房屋业主或使用人在使用该花园或露台时不得改变其外立面、结构及用途，并应遵守相关管理规定；不得违章搭建、私设摊点；乙方交纳费用的时间：每季度第一个月20日前；物业收费标准：宽景洋房、舒适型洋房（带电梯）、高层板楼2.8元／平方米·月；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天加收万分之五的滞纳金；乙方违反《装修管理协议书》以及法律、法规有关规定的，进行违章装修时，甲方有权责令乙方整改，恢复原状，赔偿经济损失。该协议中“甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天加收万分之五的滞纳金”处，有人为划掉的痕迹。经询问，黄继刚表示系其在签署《前期物业管理服务协议》时划掉，并主张应视为双方未约定滞纳金条款。金地物业北京分公司则表示其未在修改处盖章确认，仍坚持主张滞纳金。协议签订后，金地物业北京分公司依约为领秀新硅谷小区提供物业服务，黄继刚为北京市海淀区西二旗西路2号院领秀新硅谷×区×-×-601号房屋（建筑面积为143.3平方米，以下简称601号房屋）业主，双方当事人就物业费交纳产生争议。庭审中，黄继刚陈述其住宅因楼下私自封闭露台而存在安全隐患，需加装玻璃顶及护栏，但金地物业北京分公司拒绝其施工人员进场，主张金地物业北京分公司未尽物业管理义务。对此，金地物业北京分公司表示其公司无权强制要求黄继刚楼下业主进行拆除，黄继刚向其公司提出的加装内容属私搭乱建，故其不能批准。黄继刚另表示金地物业北京分公司曾同意其进行施工加装护栏，但又拒绝施工人员进场，造成其直接损失，金地物业北京分公司对该事实不予认可，黄继刚除提交其自行书写的反映上述问题的证据外，未提交其他证据予以佐证。此外，黄继刚主张其楼顶排水管处存在积水问题，而金地物业北京分公司未尽到协调开发商维修的义务。对此，金地物业北京分公司表示积水问题属于开发商遗留问题，且已为黄继刚提供楼栋竣工图纸，尽到协助义务。黄继刚另主张因金地物业北京分公司私自关闭其户门外电源，导致其家中冰箱食物腐坏，金地物业北京分公司对此不予认可，黄继刚未能就此向本院提交直接证实该事实的证据。黄继刚主张其于2013年、2014年每年均交纳1000元物业费用，金地物业北京分公司未提出异议，此后均应按此费用标准缴纳物业费用。金地物业北京分公司则表示收据已写明缴费期间，1000元并非全年物业费用。根据黄继刚提交的《收款收据》两张，其中一张收据显示黄继刚于2014年3月28日交纳物业费1000元，经询，该收据上“物业费（2012.7.1—2012.9.15）总计1000元”为金地物业北京分公司工作人员书写，“交2013年物业费”为黄继刚自行书写。另一张收据显示黄继刚于2014年10月23日交纳物业费1000元，该收据上“物业费（2014.01.01-2014.03.06）”为金地物业北京分公司书写，“2014年交物业费1000”为黄继刚自行书写。针对黄继刚反映的门卡升级问题，金地物业北京分公司表示可以随时办理。上述事实，有双方当事人陈述、《前期物业管理服务协议》、《收款收据》等证据材料在案佐证。本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的协议，依法成立的合同具有法律效力。本案中，金地物业北京分公司与黄继刚签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应属有效。黄继刚自行将上述协议中滞纳金条款划掉，但未经金地物业北京分公司盖章确认，故该条款仍应作为规范双方权利义务的依据。双方均应严格按照协议约定、全面履行各自的义务。黄继刚作为601号房屋的业主，在享受物业服务的同时，负有向金地物业北京分公司支付物业费之义务。针对金地物业北京分公司拒绝黄继刚加装玻璃顶及护栏一节，应系金地物业北京分公司实施禁止小区业主私搭乱建的物业管理行为，黄继刚以此拒交物业费用，缺乏法律依据。就黄继刚主张的家中存在安全隐患及楼顶排水管处存在积水问题，可另案向相关责任人主张，本案不予处理。黄继刚未就其主张的金地物业北京分公司断电致使食品腐坏向本院提交充分证据，且与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。金地物业北京分公司向黄继刚出具的《收款收据》已写明付款对应期间，黄继刚主张双方已变更收费标准，未提供充分证据，其自行在收据上书写的缴费期限未经金地物业北京分公司确认，不能作为双方已变更收费标准的证据，本院对黄继刚的该项主张不予采信。关于门禁卡升级问题，金地物业北京分公司亦已承诺随时办理，履行相应义务。现金地物业北京分公司要求黄继刚支付物业费，具备事实及法律依据，本院对此予以支持。考虑黄继刚并非无故拖欠物业费等费用，本院对金地物业北京分公司要求黄继刚支付滞纳金的诉讼请求不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、黄继刚于本判决生效后七日内向深圳市金地物业管理有限公司北京分公司交纳二Ｏ一二年九月十六日至二Ｏ一四年十二月三十一日期间的物业费人民币一万零三十四元一角；二、驳回深圳市金地物业管理有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十四元，由黄继刚负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 刘雪琳二〇一五年十二月十四日书 记 员 赵鸣鸣 更多数据：