（2015）淮开民初字第3742号
裁判日期: 2015-12-14
公开日期: 2015-12-21
案件名称
淮安弘辉物业服务有限公司与项瑞羽物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
淮安经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
淮安弘辉物业服务有限公司,项瑞羽
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百六十二条
全文
江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）淮开民初字第3742号原告淮安弘辉物业服务有限公司。法定代表人李正为，该公司总经理。委托代理人傅磊，该公司员工。委托代理人胡苏陵，江苏昊震翰律师事务所律师。被告项瑞羽，男，汉族，1993年7月16日生。委托代理人项根宝，男，汉族，1968年2月2日生（系项瑞羽父亲）。原告淮安弘辉物业服务有限公司（以下简称“弘辉物业”）与被告项瑞羽物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月19日立案受理后，依法由代理审判员靖芳芳适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告弘辉物业的委托代理人傅磊、胡苏陵、被告项瑞羽的委托代理人项根宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告弘辉物业诉称：原告受淮安弘辉建设开发有限公司的委托，从事弘辉首馥·豪园物业服务工作，并签订了前期物业服务委托合同，合同约定物业服务费用的收取高层住宅按0.95元／m2·月收取，高层住宅代收代缴费用0.65元／月·m2。被告项瑞羽系弘辉首馥·豪园10号楼2602室的业主，根据原、被告之间的前期物业管理协议，被告应按时交纳物业服务费，逾期则按每日千分之五支付违约金。被告自2014年1月1日至2014年12月31日欠缴物业费共计2114元，原告多次催要未果，现请求判令被告立即支付物业费2114元并承担违约金476元。被告项瑞羽辩称：未交物业费是事实，但未交是有原因的。1、该小区在未达到交房条件的情况下就要求业主缴纳物业服务费，而且不交物业费就不给拿房，不合常理；2、被告弘辉物业在事先未经我同意的情况下以室内标高不够为由擅自把门抬高，影响我进户门的正常使用；3、当初购买该住宅的时候，销售人员告诉我物业费是每平米1.2元，不是每平米1.6元，这也是我决定购买该住宅的主要理由。经审理查明：被告项瑞羽系淮安弘辉首馥·豪园小区10号楼2602室的业主，房屋建筑面积为110.10平方米，该房屋为高层房屋，2012年11月1日，弘辉首馥·豪园小区开发商淮安弘辉建设开发有限公司（甲方）与原告弘辉物业（乙方）签订《弘辉首馥·豪园前期物业服务委托合同》一份，约定：甲方将弘辉首馥·豪园委托乙方对项目实行统一、专业化的前期物业服务；高层住宅物业公共服务费用为0.95元／m2·月，代收代缴费用每月0.65元／月·m2；因业主原因未办理入住手续的、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业（未装修的），物业服务费用由业主按规定标准的70%缴纳。在被告项瑞羽与开发商签订的商品房买卖合同附件四：合同补充协议（二）中，约定物业的公共管理服务费高层住宅0.95元／m2·月，公共管理服务费自开发公司通知交房之日开始按年度缴纳，在每年度的前30日内缴纳。被告因故从2014年1月1日拖欠物业服务费，截至2014年12月31日共拖欠物业服务费2114元，原告经催要未果，遂起诉至法院，请求判令被告立即支付物业费2114元并承担违约金476元。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。淮安弘辉建设开发有限公司与原告弘辉物业签订的《弘辉首馥·豪园前期物业服务委托合同》合法有效，对弘辉首馥·豪园小区业主具有约束力。原告弘辉物业为弘辉首馥·豪园小区提供物业服务，业主项瑞羽应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，原告主张被告项瑞羽从2014年1月1日至2014年12月31日一直未交纳物业服务费，本院予以确认，经核算此时间段被告欠交物业服务费金额为2114元（含物业公共服务费用1255元和代收代缴费用859元）。审理中，原告自认被告房屋属于空置房，根据前期物业服务委托合同约定：因业主原因未办理入住手续的、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业（未装修的），物业服务费用由业主按规定标准的70%缴纳，对此本院不表异议。根据《江苏省物业服务收费管理办法》第十三条第四款，物业公共服务费按不低于合同约定标准的百分之七十交纳。因此被告实际需交纳物业服务费1737.5元（1255×70%＋859=1737.5）。考虑到原告提供的物业服务并非完美无瑕，故对原告要求被告支付逾期交纳物业服务费违约金的请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告项瑞羽于本判决生效后十日内向原告淮安弘辉物业服务有限公司支付物业服务费1737.5元。二、驳回原告淮安弘辉物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告项瑞羽负担（此款原告已预交，被告于履行上述义务时一并给付原告）。本判决为终审判决。代理审判员 靖芳芳二〇一五年十二月十四日书 记 员 章熙媛