（2015）佛三法民二初字第1089号
裁判日期: 2015-12-14
公开日期: 2016-06-04
案件名称
（2015）佛三法民二初字第1089号佛山市三水区西南街西股份合作经济社与林泽海租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市三水区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市三水区西南街塱西股份合作经济社,林泽海
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款
全文
广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛三法民二初字第1089号原告（反诉被告）：佛山市三水区西南街塱西股份合作经济社，住所地：佛山市三水区。负责人：董玉明，该社理事长。委托代理人：林冬晓，广东华法（三水）律师事务所律师。委托代理人：龚萍，广东华法（三水）律师事务所律师。被告（反诉原告）：林泽海，男，汉族，住佛山市三水区，公民身份号码：×××2710。委托代理人：张栩，北京市奕明（广州）律师事务所律师。原告佛山市三水区西南街塱西股份合作经济社（以下简称：经济社）诉被告林泽海租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月9日立案受理。在诉讼过程中，被告林泽海提起反诉，本院审查后依法予以准许并与本诉合并审理。本案现已审理终结。原告诉称：2015年4月16日，原、被告双方签订《土地租赁合同书》，由被告承租原告“注禄岗”的土地，租赁期限自2015年3月1日至2025年2月28日，首年租金为31万元，须于签订合同时一次性支付给原告。由于被告仍拖欠首年一半租金未付，严重违反合同约定，故原告起诉请求法院判令被告立即支付拖欠的租金155000元及自2015年4月17日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息，并承担本案诉讼费。在诉讼过程中，原告提供如下证据材料：1、《土地租赁合同书》1份，证明双方的合同关系及具体约定。2、收款收据1张，证明被告在2015年6月26日交纳一半租金155000元。被告答辩及反诉称：由于涉案土地自2015年8月29日起已被原告控制，被告无法使用租赁物，双方的合同也于2015年8月31日实际解除，故被告不应再承担2015年9月份之后的租金，更无需承担利息。由于原告不合理涨租，导致被告无法正常经营，双方已经在相关部门的协调下解除租赁合同。由于原告强力阻拦被告搬走属于自己的物品，酿成本次纠纷。为了维护被告的合法权益，被告反诉请求法院判令：1、确认双方于2015年4月16日签订的《土地租赁合同书》已于2015年9月1日解除；2、被反诉人向反诉人交付位于涉案土地上的机器设备等物品（详见��品清单）；3、被反诉人向反诉人返还5万元诚意金；4、诉讼费用由被反诉人承担。在诉讼过程中，被告（反诉原告）提供如下证据材料：1、录音光盘及文字稿各1份，证明自2015年8月29日起，涉案土地上的厂房已被原告控制，被告无法使用。原告村委书记董富坚描述了事情的经过，已经确认不让被告搬离涉案土地上的物品，并且当晚开始派村民24小时守候。2、照片1份，证明涉案土地上的厂房已被原告把守，被告无法进入。3、《终止租赁土地通知书》、国内挂号信函收据、投递邮件清单各1份，证明双方于8月29日产生纠纷后，于9月1日在维稳协调中心召开会议一致解除合同，事后被告发出解除合同的通知。4、经见证的《土地租赁合同》1份，证明涉案土地的前承租人是周祖明，租金为2.5万元／年。5、《土地���赁合同转租协议》1份，证明周祖明将涉案土地转租给被告，租金为2.5万元／年，租期自2010年4月1日至2015年2月28日止。6、《土地租赁合同书》复印件1份，证明原告不合理涨租至31万元／年，被告只得依约解除合同。7、追缴租金通知书1份，证明原告通知被告将按约定终止合同。8、收据1份，证明原告已收取诚意金5万元。针对反诉，原告答辩认为：被告依约应于2015年4月16日交纳首年租金，其已经严重逾期，在被告按合同约定交清租金的情况下，原告同意提前解除租赁合同。根据合同约定，提前解除合同的，租赁保证金不作退还外，已交付未使用的租金也同样不作退还。被告占用租赁土地及厂房没有交还给原告，对于被告所列机器设备等物品是否存放在租赁土地及厂房内原告无从知悉，相应物品原告既不主张所有权，也不负保管义务。被告经竞投签订合同，其经营状况与原告无关，拖延甚至拒付租金没有任何理由。经审查，原、被告提供的证据材料形式、来源合法，内容真实可信，本院予以采信。根据上述证据，结合双方当事人陈述，本院确认本案的案件事实如下：2005年1月24日，周祖明承租原告“猪绿岗（注禄岗）”5亩的土地，租期至2015年2月28日，租金为2.5万元／年。2010年6月23日，周祖明将该土地转租给被告林泽海，租期为原合同剩余租期，并约定合同期满后，被告有权拆回动力电源等设施。被告在该土地上经营佛山市三水区西南街鉴江工程机械修配厂至转租合同期满。2015年4月16日，原、被告签订《土地租赁合同书》，约定被告以31万元／年的价格继续租赁“注禄岗”5亩的土地，租赁期限自2015年3月1日至2025年2月28日。合同约定：被告交纳诚意金5万元作为合同保证金，租���期内无违约的情况下，无息退回被告；合同签订时，被告要一次性缴纳第一年租金31万元；租赁期内，被告解除合同应当提前以书面形式告知原告，被告已交付未使用的租金及合同保证金不作退还；合同解除后30日内，被告要将动力设备、原材料、生活用品全部搬走；合同期满后，地上建筑物归原告所有，被告不准拆除；等等。合同签订后，被告于2015年6月26日交纳半年租金155000元。2015年8月底，由于被告拆除部分设备准备离场而遭原告阻拦，9月1日，经调解组织调解，双方同意解除租赁合同，但未签订正式的调解协议，涉案土地及厂房由原告把守。事后，被告通过邮寄挂号信再次通知原告解除租赁合同。本院认为，原、被告签订的《土地租赁合同书》没有违反法律的强制性规定，被告也没有提供证据证明存在合同可变更、可撤销的情形，本院依法认定合同的法律效力。被告没有按照合同约定在缔约时一次性缴纳当年的租金，构成违约，应当依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定承担相应的违约责任。根据本案租赁合同的履行实际以及双方当事人的意思表示，租赁合同已经不宜继续履行，应当根据原告的损失情况由被告承担赔偿损失的违约责任。在2015年9月初，被告即试图解除合同将租赁土地退还原告，此时原告的损失较为轻微。现原告请求被告继续缴纳下半年租金然后连同保证金一并扣除，该责任明显过重，本院不予支持。本院认为原告没收诚意金（保证金）5万元较为合理（相应地，对被告的该反诉请求则不再支持），对要求被告继续缴纳租金的诉讼请求不予支持。从另一角度，即使被告一次性缴纳了全年的租金，其在合同解除后要求原告退还部分租金时，本院也认为应当根据合同履行情况予以适当支持。因此，原告主张被告应当在交清首年租金的前提下才同意提前解除租赁合同，本院对此不予支持。由于本院对原告主张的租金未予支持，则相应的利息请求亦不予支持。关于被告的反诉请求。由于被告享有合同解除权，并已经行使了该合同权利，况且双方当事人就合同解除已经达成口头一致，故本院对确认租赁合同已于2015年9月1日解除的反诉请求予以支持。根据合同约定，在涉案土地厂房内的动力设备、原材料、生活用品等物品属于被告所有，原告在诉讼中也确实没有否定被告的权属，故被告可以在本判决生效后自行取回相应物品。原告的看守行为并不是合法占有，本院不能判令由原告向被告进行交付。至于被告主张的物品详情，由于其没有提供证据证实，本院无法确认，不能判令被告按照其提供的物品清单取回物品。当然，如果被告认为属于其��有的物品遭受损害，可以依法另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、反诉原告林泽海与反诉被告佛山市三水区西南街塱西股份合作经济社于2015年4月16日签订的《土地租赁合同书》于2015年9月1日解除。二、反诉原告林泽海于本判决生效之日起三十日内有权自行取回位于涉案租赁土地厂房内的自有物品。三、驳回原告佛山市三水区西南街塱西股份合作经济社的诉讼请求。四、驳回反诉原告林泽海的其他反诉请求。本诉案件受理费减半收取即1736元，由原告佛山市三水区西南街塱西股份合作经济社负担；反诉案件受理费减半收取即1786元，由反诉原告林泽海负担。如不服本判决，可于本判决送达之日起十五���内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 季永峰二〇一五年十二月十四日书记员 曾兰娟 来源：