（2015）二中民终字第10805号

裁判日期: 2015-12-14

公开日期: 2016-02-03

案件名称

东江米巷花园（北京）餐饮有限公司与恒兴基业投资（北京）有限公司等租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第二中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

东江米巷花园（北京）餐饮有限公司,恒兴基业投资（北京）有限公司,北京盛世腾飞房地产开发有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第二中级人民法院民事判决书（2015）二中民终字第10805号上诉人（原审原告）东江米巷花园（北京）餐饮有限公司，住所地北京市东城区前门东大街23号院。法定代表人黄刚，董事长。委托代理人林晓静，上海市汇业（北京）律师事务所律师被上诉人（原审被告）恒兴基业投资（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区北沙滩5号塔里木石油酒店506室。法定代表人张振军，董事长。被上诉人（原审被告）北京盛世腾飞房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区民族园路8号院2号楼502室。法定代表人张振军，董事长。上诉人东江米巷花园（北京）餐饮有限公司（以下简称东江米巷公司）因租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第14765号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年11月，东江米巷公司起诉至原审法院称：2013年11月11日，我公司和恒兴基业投资（北京）有限公司（以下简称恒兴基业公司）签订《许可使用协议》，约定：我公司将北京市东城区前门23号院E单元（以下简称涉案房屋）许可恒兴基业公司使用。协议签署后，我公司于2014年1月3日将涉案房屋及相关家具设备交由恒兴基业公司，并给了恒兴基业公司5个月的免费装修期（2014年1月3日至6月2日），但协议未履行1年，恒兴基业公司即已开始拖欠2014年9月份的使用费及6月份起的能源费，经我公司多次催告，恒兴基业公司拒不履行付款义务，我公司无奈于2014年10月29日单方解除了该《许可使用协议》。因恒兴基业公司的行为已经构成严重违约，北京盛世腾飞房地产开发有限公司（以下简称盛世腾飞公司）作为恒兴基业公司的唯一股东，应对其债务承担连带责任，故我公司提起诉讼，请求判令：1、确认我公司和恒兴基业公司之间的合同关系已于2014年10月29日解除；2、恒兴基业公司支付2014年9月1日至10月29日期间的使用费1627854元、2014年1月3日至6月2日应补缴的使用费4166667元、2014年6月至9月的能源费及其他相关费用34725元；3、恒兴基业公司支付2014年9月份许可费的滞纳金（以833333元为本金，按日0.05%计算从2014年8月31日计算至实际付清本金之日）、2014年10月份许可费的滞纳金（以794521元为本金，按日0.05%计算从2014年9月30日计算至实际付清本金之日）、能源费及其他相关费用的滞纳金（以34725元为本金，按日0.05%计算从2014年8月31日计算至实际付清本金之日）；4、恒兴基业公司支付2014年11月6日至2014年11月20日期间未如期还房的滞留金821918元；5、恒兴基业公司支付我公司设备赔偿金1362888元；6、恒兴基业公司按照月使用费833333.33元的标准的7倍向我公司支付损失赔偿金共计5833333元；7、确认恒兴基业公司已付的保证金作为违约金的一部分，我公司不再返还；8、盛世腾飞公司对恒兴基业公司的上述付款行为承担连带责任。恒兴基业公司辩称：东江米巷公司和我公司之间的合同在2014年9月28日已经终止，我公司确实支付许可费至2014年8月31日，后续未再支付，2014年6月份之后的能源费也没有支付，但我公司在2014年8月底就已经搬离涉案房屋，我公司不同意东江米巷公司的诉讼请求。盛世腾飞公司辩称：我公司和恒兴基业公司系独立法人，我公司不同意承担连带责任。原审法院经审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，东江米巷公司和恒兴基业公司签订的《许可使用协议》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。经查证属实，恒兴基业公司无故长期拖欠东江米巷公司2014年9月份租金及其他费用，依照双方协议的约定，恒兴基业公司的行为已经构成重大违约，东江米巷公司依约获得合同单方解除权。关于东江米巷公司于2014年9月24日向恒兴基业公司发送的《催款及警告终止﹤许可使用协议﹥通知书》的定性问题，法院认为该份通知书本质上系一附条件的解除协议通知书，意思表示非常明确，即恒兴基业公司如未能于2014年9月28日之前付清所欠款项，则双方之间的合同关系于该日即行解除，东江米巷公司有权自2014年10月8日起收回涉案房屋。因恒兴基业公司事后仍未支付相应欠款，故该份《催款及警告终止﹤许可使用协议﹥通知书》已生效，东江米巷公司和恒兴基业公司之间的合同关系因东江米巷公司行使解除权已于2014年9月28日解除，东江米巷公司有权自2014年10月8日起收回涉案房屋。关于恒兴基业公司所持其在2014年8月底就已经搬离涉案房屋的答辩意见，法院认为恒兴基业公司首先未就此待证事实举证证实，其次无证据证实东江米巷公司与恒兴基业公司办理了正式交接，亦无证据证实恒兴基业公司事后及时通知了东江米巷公司，故法院对恒兴基业公司此项答辩意见不予采纳，恒兴基业公司应向东江米巷公司补齐2014年9月1日至2014年10月8日期间的使用费及拖欠的能源费34261元。另，因本案所涉协议的提前终止的根本原因系恒兴基业公司的重大违约行为所致，故恒兴基业公司应依协议约定向东江米巷公司补齐2014年1月3日至2014年6月2日免费装修期间的使用费。关于东江米巷公司要求恒兴基业公司支付滞纳金的第3项诉讼请求，因双方之间的协议已经提前终止，故法院对此不再另行处理，将统一在恒兴基业公司就协议提前解除应承担的违约责任中一并处理。关于东江米巷公司要求恒兴基业公司支付2014年11月6日至2014年11月20日期间未如期还房滞留金821918元的第4项诉讼请求，因东江米巷公司和恒兴基业公司之间的合同关系因东江米巷公司行使合同解除权已于2014年9月28日解除，东江米巷公司依约自2014年10月8日起即可自行收回涉案房屋，但东江米巷公司直至2014年11月20日才收回涉案房屋，此期间的损失系东江米巷公司怠于行使自身权利所致，相应的法律后果自负，故东江米巷公司此项诉请，法院不予支持。关于东江米巷公司要求恒兴基业公司支付设备赔偿金1362888元的第5项诉请，因恒兴基业公司在使用涉案房屋期间并未对屋内设备设施有损坏的事实，故恒兴基业公司无需单独支付东江米巷公司设备赔偿金。但需指出，双方在协议中约定的该笔设备赔偿金本质上仍属于违约金性质，故法院将统一在恒兴基业公司就协议提前解除应承担的违约责任中一并处理。关于东江米巷公司要求恒兴基业公司按照月使用费833333.33元的7倍标准向其支付损失赔偿金5833333元的第6项诉讼请求，法院认为双方协议提前终止的根本原因在于恒兴基业公司，故恒兴基业公司理应承担赔偿损失的违约责任，但东江米巷公司作为守约方也负有减少损失防止损失扩大的义务，故对于恒兴基业公司应付东江米巷公司的赔偿金数额，法院将在综合考虑东江米巷公司的具体损失数额、合同的剩余租期、涉案房屋是否已另租赁、恒兴基业公司的过错程度及恒兴基业公司已付保证金和补交5个月使用费等因素后予以酌定。关于东江米巷公司要求确认恒兴基业公司已付的保证金不再另返的第7项诉讼请求，因恒兴基业公司在协议中有明确的特别承诺，即因恒兴基业公司原因导致协议提前终止的，则东江米巷公司无需返还恒兴基业公司已付的保证金，故法院对东江米巷的此项诉讼请求予以支持。关于东江米巷公司要求盛世腾飞公司对恒兴基业公司的违约责任承担连带的诉讼请求，因本案系合同纠纷，依据合同相对性原则，东江米巷公司只能向恒兴基业公司主张，故东江米巷公司此项诉请，法院不予支持。据此，原审法院于2015年8月判决：一、确认东江米巷花园（北京）餐饮有限公司和恒兴基业投资（北京）有限公司之间的合同关系于二Ｏ一四年九月二十八日解除；二、恒兴基业投资（北京）有限公司于判决生效后三十日内支付东江米巷花园（北京）餐饮有限公司二Ｏ一四年九月一日至二Ｏ一四年十月八日期间的使用费一百零五万五千五百五十六元、能源费等三万四千二百六十一元，并补缴二Ｏ一四年一月三日至二Ｏ一四年六月二日期间的使用费四百一十六万六千六百六十七元；三、恒兴基业投资（北京）有限公司于判决生效后三十日内支付东江米巷花园（北京）餐饮有限公司损失赔偿金八十三万三千三百三十三元；四、确认恒兴基业投资（北京）有限公司已付的保证金二百五十万元归东江米巷花园（北京）餐饮有限公司所有；五、驳回东江米巷花园（北京）餐饮有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，东江米巷公司不服，向本院提起上诉称：1、原审判决第3项所酌定的损失赔偿额数额过低，不足以弥补我公司实际损失，对我公司显失公平，依法应当予以改判。2、原审法院忽略盛世腾飞公司系恒兴基业公司的唯一股东且未提供二者财务独立的事实，无视相关情形下盛世腾飞公司应对恒兴基业公司的债务承担连带责任的明确法律规定，直接驳回我公司的相关诉讼请求，与事实和法律相悖，依法应当予以纠正。故我公司上诉请求：1、改判原审判决第3项，将恒兴基业公司支付我公司损失赔偿金由人民币833333元改判为2499999元；2、改判原审判决第5项，判令盛世腾飞公司对恒兴基业公司的给付义务承担连带责任；3、由恒兴基业公司和盛世腾飞公司承担一审、二审案件受理费。恒兴基业公司不同意原审判决，但未提起上诉。盛世腾飞公司同意原审判决。经审理查明：涉案房屋系在京中央国家机关所属资产，实际管理人为外交部钓鱼台宾馆管理局，东江米巷公司和外交部钓鱼台宾馆管理局签有《房屋租赁合同》，东江米巷公司承租涉案房屋至2021年4月30日，外交部钓鱼台宾馆管理局同意东江米巷公司在经营管理中引进经营项目。2013年11月11日，东江米巷公司和恒兴基业公司就涉案房屋签订《许可使用协议》，约定鉴于东江米巷公司从外交部钓鱼台宾馆管理局承租了涉案房屋，并已获得其同意，可将涉案房屋用于经营活动，故双方达成如下协议内容：东江米巷公司将涉案房屋及附属设施许可恒兴基业公司使用，使用期为交付日至2021年4月30日，交付日起算3个月内为免费装修期，每月的使用费为833333.33元，恒兴基业公司必须在每一个日历月前3个工作日内向东江米巷公司支付该月许可使用费；恒兴基业公司需另付保证金2500000元，还需向东江米巷公司支付涉案房屋内的电费、冷水费、热水费、天然气、供暖费等能源费，东江米巷公司可依据相关政策予以调整，恒兴基业公司应于收到东江米巷公司账单之日起10日内支付。如恒兴基业公司未按时支付相应费用，需按照所欠金额的0.05%按日支付滞纳金直至实际还款日。如恒兴基业公司在协议约定的付款日到期后14天仍未全额支付的视为重大违约，东江米巷公司可以停止向涉案房屋的能源供应，并可向恒兴基业公司发出书面通知，要求其在合理期限内纠正或提供抵押物，如恒兴基业公司未及时纠正，则东江米巷公司可执行所有下列补救权利：1、进入或再次进入涉案房屋或其他任何部分以收回整个涉案房屋；2、终止本许可使用协议；3、不予返还保证金及其他押金作为违约金的一部分；4、做出一切其认为合理的合法活动予以纠正恒兴基业公司违约；5、如恒兴基业公司擅自提前终止合同或因恒兴基业公司违约致东江米巷公司提前终止本协议，恒兴基业公司须向东江米巷公司补缴装修期及已经发生的免费期内的许可使用费。另，恒兴基业公司在《许可使用协议》中特别承诺，如因恒兴基业公司原因导致协议提前终止的，则东江米巷公司无需返还恒兴基业公司已付的保证金，如保证金不足以赔偿东江米巷公司损失的，恒兴基业公司还需补偿东江米巷公司不足部分，但恒兴基业公司承担的最大补偿责任（除没收保证金及押金之外）不应超过提前终止或无法履行当年的月许可使用费乘以剩余许可使用年限数。《许可使用协议》还约定东江米巷公司同意将涉案房屋内的原有家具及设施设备按协议条件无偿转让给恒兴基业公司，但如因恒兴基业公司的原因造成本协议在第1年内即提前终止的，恒兴基业公司需向东江米巷公司支付设施设备赔偿金1362888元。若恒兴基业公司未在许可协议提早终止日起7日内将涉案房屋交还东江米巷公司的，恒兴基业公司须向东江米巷公司缴纳滞留金（相当于2倍的日许可使用费）。2014年1月3日，东江米巷公司和恒兴基业公司签署《补充协议》，约定涉案房屋的交付日为2014年1月3日，双方同意免费装修期为交付日至2014年6月2日。另，双方就东江米巷公司移交给恒兴基业公司使用的设备设施进行了清点造册。上述《许可使用协议》及《补充协议》签署后，东江米巷公司将涉案房屋交付恒兴基业公司，恒兴基业公司向东江米巷公司支付了保证金2500000元及截止到2014年8月31日的使用费。因恒兴基业公司未支付2014年9月份使用费833333.33元及6、7月份的能源费及其他费用34261元，东江米巷公司于2014年9月1日向恒兴基业公司发出催款函，但恒兴基业公司未付款。东江米巷公司另于2014年9月10日再次向恒兴基业公司进行了催款，恒兴基业公司仍未支付相应款项。2014年9月16日，东江米巷公司致函恒兴基业公司《关于暂停E单元能源供应通知》，称若恒兴基业公司未在9月22日之前付清拖欠款项，东江米巷公司将于当日开始暂停涉案房屋能源供应，直至付清全部款项。2014年9月24日，东江米巷公司再次致函恒兴基业公司《催款及警告终止许可使用协议通知书》，称如恒兴基业公司未在2014年9月28日前付清款项，东江米巷公司将行使如下权利并要求恒兴基业公司承担包括但不限于如下责任：1、自2014年9月28日起即行终止该协议；2、恒兴基业公司应不迟于2014年10月8日付清欠款等全部费用并将涉案房屋以良好状态交还东江米巷公司，否则，东江米巷公司将行使收回涉案房屋的权利；3、东江米巷公司有权不予返还恒兴基业公司已缴纳的保证金。2014年10月28日，因恒兴基业公司仍未支付东江米巷公司相关费用，东江米巷公司致《关于提前终止﹤前门23号E单元之许可使用协议﹥的通知书》于恒兴基业公司，称东江米巷公司依据协议的约定，行使如下权利：1、于2014年10月29日提前终止该协议；2、恒兴基业公司须于2014年10月30日交还涉案房屋，如未能如期还房，东江米巷公司2014年11月6日起随时收回涉案房屋，并不再另行通知。3、不予返还恒兴基业公司已经交付的保证金。原审法院庭审中，东江米巷公司称其系于2014年11月20日单方收回涉案房屋，恒兴基业公司对此不予认可，并称其早在2014年8月底就已经搬离涉案房屋，但未正式通知东江米巷公司收房，亦未与东江米巷公司办理正式交接。恒兴基业公司现尚有保证金2500000元在东江米巷公司处，东江米巷公司称涉案房屋至今未能另租。本院审理中，恒兴基业公司认可该公司系法人独资的有限责任公司，其唯一股东为盛世腾飞公司。盛世腾飞公司未向法院提交其财产独立于恒兴基业公司的相关证据。上述事实，有《许可使用协议》、《补充协议》、《关于暂停E单元能源供应通知》、《催款及警告终止许可使用协议通知书》、《关于提前终止﹤前门23号E单元之许可使用协议﹥的通知书》以及双方当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，东江米巷公司与恒兴基业公司签订的《许可使用协议》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。恒兴基业公司使用涉案房屋，应当按照合同约定按时向东江米巷公司支付使用费及其他费用。但恒兴基业公司违反合同约定，无故拖欠东江米巷公司2014年9月份的使用费及其他费用，其行为已经构成根本违约，导致东江米巷公司签订合同的目的不能实现，因此，东江米巷公司有权依据合同约定及法律规定解除合同，要求恒兴基业公司交纳拖欠的使用费及其他费用，并承担相应的违约责任。原审法院根据恒兴基业公司违约的事实及《许可使用协议》的约定，确认双方之间的合同关系解除，并判决恒兴基业公司支付拖欠的使用费、能源费，判决恒兴基业公司补缴免租期内的使用费、确认恒兴基业公司已付保证金归东江米巷公司所有，是正确的。因扣除保证金、补缴免租期的许可使用费、支付损失赔偿金均系恒兴基业公司承担违约责任的方式，因此，原审法院在综合考虑东江米巷公司具体损失数额、合同剩余租期、已扣除恒兴基业公司保证金及恒兴基业公司补交5个月使用费等因素的基础上，酌定恒兴基业公司支付东江米巷损失赔偿金833333元，并无明显不当，本院予以维持。关于东江米巷公司要求恒兴基业公司支付未如期还房滞留金的诉讼请求，因东江米巷公司自2014年10月8日起即可自行收回涉案房屋，但其怠于行使自身权利，直至2014年11月20日才收回涉案房屋，因此，东江米巷公司应当自行承担相应的法律后果，原审法院判决驳回东江米巷该项诉讼请求亦无不当。关于盛世腾飞公司是否应当对恒兴基业公司的债务承担连带责任一节，本院对此认为，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，恒兴基业公司系盛世腾飞公司设立的一人有限责任公司，作为恒兴基业公司的唯一股东，盛世腾飞公司未向本院提交证据证明其财产独立于恒兴基业公司，根据相关法律规定，盛世腾飞公司应当对恒兴基业公司的债务承担连带责任。一审判决以合同相对性为由，对东江米巷公司要求盛世腾飞公司对恒兴基业公司的违约责任承担连带责任的诉讼请求不予支持，是错误的，本院予以更正。综上，原审判决部分有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：一、维持北京市东城区人民法院（2014）东民初字第14765号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、撤销北京市东城区人民法院（2014）东民初字第14765号民事判决第五项；三、北京盛世腾飞房地产开发有限公司对恒兴基业投资（北京）有限公司本案中的付款义务承担连带责任；四、驳回东江米巷花园（北京）餐饮有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费210846元，由恒兴基业投资（北京）有限公司、北京盛世腾飞房地产开发有限公司共同负担105423元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院），由东江米巷花园（北京）餐饮有限公司负担105423元（已交纳）；二审案件受理费19800元，由东江米巷花园（北京）餐饮有限公司负担（已交纳）本判决为终审判决。审　判　长　白　松代理审判员　袁　芳代理审判员　王　磊二〇一五年十二月十四日书　记　员　牛晓煜百度搜索“”