（2015）江宁民初字第2183号

裁判日期: 2015-12-14

公开日期: 2016-03-16

案件名称

原告王华诉被告南京同曦假日百货有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

法院

南京市江宁区人民法院

所属地区

南京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王华,南京同曦假日百货有限责任公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

南京市江宁区人民法院民事判决书（2015）江宁民初字第2183号原告王华，1979年9月24日生，汉族。委托代理人倪军、范益荣，江苏圣典律师事务所律师。被告南京同曦假日百货有限责任公司，住所地在南京市江宁经济技术开发区胜太东路A-8幢。法定代表人陈广川，该公司总经理。委托代理人丁凡，该公司员工。委托代理人蒋旺翔，该公司员工。原告王华诉被告南京同曦假日百货有限责任公司（以下简称假日百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王华的委托代理人倪军、范益荣，被告假日百货公司的委托代理人丁凡、蒋旺翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王华诉称，其与被告假日百货公司签订商铺委托经营合同以及补充协议，约定：其将位于南京市江宁区胜太东路8号1B009号商铺给假日百货公司使用，假日百货公司向其支付回报额，为期9年，从2013年9月1日至2022年8月31日止；每三年委托第三方评估公司评估一次，前三年的评估应于2014年6月30日前结束，以后每三年的评估应在进入该期前半年内结束；回报额在保底价和评估价之间按照就高不就低的原则确定，即经市场评估测算出的费用，如果高于保底价则按评估价执行，如果低于保底价则按保底价执行；第一年的费用先按合同执行，待评估结束后如果高于保底价，第二年付费时一并补齐；假日百货公司逾期支付费用，每日按逾期支付数额的万分之三支付滞纳金。2014年6月，双方委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司进行评估，江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司于6月23日出具了评估报告。评估结果是评估价高于保底价，假日百货公司仅按照保底价支付了第一年度以及第二年度的费用，以种种理由拒绝按评估结果的标准支付费用，尚欠其差额10256.52元。另，假日百货公司按保底价支付费用的时间超过约定时间，应当按照约定支付滞纳金。现诉至法院，要求判令：假日百货公司支付第一年度以及第二年度回报额差额款10256.52元、第一年度费用延期支付滞纳金4029元、第二年度费用延期支付滞纳金1168元以及回报额差额款滞纳金（以10256.52元为基数按照日万分之三的标准自2014年10月15日起计算至实际支付之日止）。被告假日百货公司辩称，原告王华要求其支付差额款以及滞纳金的诉讼请求超过诉讼时效；江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司出具的评估报告委托方为南京同曦房地产开发有限公司，非其公司，该评估报告与本案无关，非为解决本案争议所作，对其没有约束力，不应作为定案的依据。综上，请求驳回王华的诉讼请求。经审理查明，原告王华系南京市江宁开发区胜太东路8号同曦鸣城商业中心12009号房屋（即1B009商铺）所有权人，房屋建筑面积22.36平方米。2011年3月28日，王华（甲方）与被告假日百货公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将1B009商铺出租给乙方，租赁期限暂定2013年9月1日至2019年8月31日；商铺租金按年度计取，年度租金采用专业机构评估的方式确定，评估机构由双方在公证处的公证下随机指定一级资质的评估机构，评估机构对当年度商铺租金的市场行情进行评估得到数据作为租金标准，双方不得有异议；双方确认租金数额后每半年支付一次，先付后用；租赁价格每三年重新评估一次，保证与市场水平保持一致，且期间业主仍可提出其他建议，并在双方协商达成一致的情况下另行签订其他回购或合作协议。后，王华（甲方）与假日百货公司（乙方）签订《同曦假日百货商铺委托经营合同书》（以下简称委托经营合同书），约定：甲方将1B009商铺委托乙方经营，乙方以自己名义从事商铺经营管理一切活动；委托经营期限9年，2013年9月1日起至2022年8月31日止；甲方在委托经营期间有权按照约定的时间、金额向乙方收取商铺经营回报利益，按预售房屋时签订的《商品房买卖合同》所实际成交的金额的一定比例作为委托经营管理期间的回报额，第一年10.5%即26129.9元、支付时间2015年3月15日，第二年10.5%即26129.9元、支付时间2015年3月15日，第三年10.5%即26129.9元、支付时间2015年10月15日，第四年……；商铺经营回报利益由甲方自行凭本委托经营合同书到乙方财务部领取或由乙方直接打入甲方指定的银行账户，甲方需提供房屋租赁发票；因商铺经营管理活动所产生的各项税费，乙方依法为纳税义务人的，全部税费由乙方承担；甲方委托经营所得款项（租金所得）而产生的各项税费，甲方依法为纳税义务人的，由甲方自行承担；委托经营期间，有关商铺房屋、设备、设施正常维护所需维护费和物业管理费、水电费、经营管理费、广告费等费用由乙方承担。双方还签订《同曦假日百货商铺委托经营合同补充协议》（以下简称补充协议），约定：假日百货商铺经营回报利益（以下统称租金）应根据同期同地区的市场行情及平等互利的原则来确定；双方商定每三年对商铺租金评估一次，原则上以每个楼层的商铺现值和同地区同类商铺收益率确定租金综合比例，再按购买时每个商铺的价格测算出每个商铺租金；前三年的租金评估应于2014年6月30日前结束，以后每三年的评估应在进入该期前半年内结束，先进行评估确定好租金后再按规定租用和支付租金，没经评估且对租金达不成一致意见的，任何一方均有权终止委托经营合同；商铺评估应在公证机关（公证处）监督下选择第三方具有良好资质的评估公司进行评估，评估公司的选定应充分考虑众多小业主代表的意见，评估所产生的费用由乙方支付；双方对评估结果应进行充分沟通和协调，如果一方对评估结果不满意，经沟通仍达不成一致意见的，允许其终止合同，由甲方在不影响商场的整体规划和其它商户的权益下自己经营或自主出租；合同第五条第二项“租金的回报额”是指租金的保底价，经市场评估测算出的租金如果高于保底价则按评估执行，如果低于保底价则按保底价执行。由于前三年租金尚未评估，双方商定第一年的租金先按合同执行，待评估结束后如果高于保底价，第二年付租金时一并补齐；租赁税费由甲方自行承担，乙方协助缴纳；委托经营期间，在不影响商场正常经营的情况下，允许甲方根据需要自行出售或同意由同曦集团按市场价回购；合同第六条违约责任第一项修改为：乙方逾期向甲方支付商铺租金，甲方每日按逾期支付租金数额的万分之三向乙方加收滞纳金。2015年3月13日，假日百货公司向王华支付52259.8元。另查明，南京同曦房地产开发有限公司（以下简称同曦房地产公司）与江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司（以下简称国衡公司）签订《评估业务约定书》，约定：评估目的为租金价和市场价值咨询，评估对象及范围为江宁区胜太东路8号同曦假日百货-1-4F商铺每层平均租金价值和市场价值，评估基准日为2014年6月10日。2014年6月9日，同曦假日百货业主代表汤圣、刘家斌、彭勇向国衡公司出具《同曦假日百货业主代表关于同意委托江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司就同曦假日百货-1-4F市场租金价值及市场价值评估事宜的说明》（以下简称《同意委托评估的说明》），载明：经与同曦假日百货众多小业主代表共同商量，征询南京同曦房地产开发有限公司的同意，我方小业主同意贵单位就同曦假日百货-1-4F市场租金价值及市场价值进行评估。2014年6月23日，国衡公司出具苏国衡（2014）房估字第F0694号《房地产估价报告》，载明：运用市场法对位于南京市江宁区胜太东路8号同曦鸣城假日百货商场负1层至第4层商业房地产在估价时点2014年6月16日的租金及市场价格进行分析，负1层日租金3.06元／日／平方米、市场价格29204元／平方米，第1层租金3.83元／日／平方米、市场价格36505元／平方米，第2层租金3.45元／日／平方米、市场价格25554元／平方米，第3层租金2.68元／日／平方米、市场价格21903元／平方米，第4层租金2.3元／日／平方米、市场价格18253元／平方米；本报告仅限于委托方了解估价对象租金、市场价格使用，不得用于拆迁补偿、涉案纠纷、抵押贷款等其他用途；估价报告应用的有效期为自2014年6月23日至2015年6月22日；根据委托方要求，本次评估估价对象各层租金均价、市场价格均价，不作分户评估；由于假日百货公司需要对估价对象各层统一经营，经营过程中会有空置，产生维修费、管理费及税金等，本次评估的租金结果扣除了上述因素产生的出租总费用，是以建筑面积为单位的净租金。国衡公司具有房地产估价机构资质证书，资质等级一级。前述估价报告的估价人员具有房地产估价师注册证书。再查明，2014年10月25日，同曦房地产公司出具《关于同曦假日百货业主10月20日函的回复》，载明：国衡公司已出租金价格及房屋市值，仅为参考价格，为双方确定租金标准提供参考，评估公司的租金为单独的房屋租金，并未算入假日百货的利润；我司就目前的租金标准进行了统计，部分业主低于我司支付的总房款10.5%的标准，有部分业主提出仍然按照总房款10.5%的标准执行，目前矛盾较大，请业主代表征得所有业主意见，协调好后与我司沟通；在不违背合同及不损害大部分业主利益的原则下，业主如想自己经营，可提前报品牌资料，品牌和装修标准必须符合百货的经营业态及要求，正常缴纳各项管理费用，由百货根据楼层具体情况统一安排位置和面积；双方如有回购意愿，我司会参考评估价格，在双方自愿的前提下达成回购事宜，回购涉及的交易税费按相关国家规定各自承担。同年11月26日，同曦房地产公司出具《告知函》，载明：国衡公司出具的关于同曦假日百货商场负一层至第四层商业房地产租金及房地产市场价格评估报告我司已收悉；我司对该评估结果存在质疑，评估依据不符合客观市场情况，假日百货为百货类商铺，公共分摊面积达到40%以上，评估公司做租金评估时没有和实际使用面积挂钩，没有考虑到较大的分摊情况；我司租金标准是符合市场客观情况的，故仍按此标准执行。同曦假日百货商场开发商为同曦房地产公司，包括王华在内的业主自同曦房地产公司处购买了该商场的部分商铺，剩余未出售的商铺所有权人系同曦房地产公司，现该商场由假日百货公司统一经营。假日百货公司于2003年5月9日设立，股东为同曦集团有限公司、同曦房地产公司以及陈曦。同曦房地产公司于2001年4月3日设立，股东为同曦集团有限公司以及万荣芳。2015年4月30日，王华向本院提起本案诉讼。另有同曦假日百货商场18户商铺所有权人（陈双宏与陈双明与张桂琴、胡兴玲、谷权、刘家斌、ＸＸＸ与毛金梅、王永林、魏如勤、杨丽、华安萍与沈国平、张维虎、李桂芬与栾俭刚、王斐与王春刚、ＸＸ如、孙迎春、黄伟如、ＸＸ莲、陶建华、GUOJulienne）亦以王华类似的事实和理由以假日百货公司为被告向本院提起诉讼。还查明，王华等商铺所有权人购买商铺后即委托假日百货公司对商铺进行经营管理。2005年12月30日，同曦房地产公司与王华就商铺合同约定面积与产权登记面积误差部分补交差额房款事宜签订《备忘录》，同时就商铺经营回报利益签订《附件》。《备忘录》约定该备忘录为《商铺委托经营合同书》的补充部分。《附件》根据商铺总价载明了变更后的商铺经营回报利益数额。审理中，本院依照王华的申请至国衡公司调取了《房地产估价报告》档案中保存的假日百货业主代表出具的《同意委托评估的说明》。因双方意见不一，致调解未成。上述事实有房屋所有权证、委托经营合同书、补充协议、评估业务约定书、同意委托评估的说明、房地产估价报告、回复、告知函、企业登记资料查询表、备忘录及其附件及当事人陈述等证据证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于原告王华的诉请是否超过诉讼时效。根据王华与被告假日百货公司签订的补充协议的约定，若存在回报额差额款应在第二年付租金时一并补齐，双方约定的第二年付租金的时间是2015年3月15日，王华提起本案诉讼的时间是2015年4月，王华主张差额款以及差额款滞纳金并未超过诉讼时效；王华主张的延期支付滞纳金亦未超过2年的诉讼时效。综上，对假日百货公司辩称诉讼请求超过诉讼时效的意见，本院不予采纳。二、关于国衡公司出具的《房地产估价报告》对于假日百货公司是否具有约束力。第一，国衡公司于2014年6月对同曦假日百货商场租金以及房地产市场价格进行评估并于2014年6月23日出具《房地产估价报告》，该时间与原被告双方补充协议中约定的前三年租金评估结束的截止时间2014年6月30日吻合。第二，《房地产估价报告》依据的估价原则以及采用的市场法的估价方法与补充协议约定的评估原则、评估方法一致。第三，国衡公司保存的该份报告的档案中存有假日百货业主代表出具的《同意委托评估的说明》，可以证实该份评估报告与本案争议相关。第四，假日百货公司与同曦房地产公司在同曦假日百货商场的经营管理上混同；假日百货公司与同曦房地产公司是关联公司，同曦房地产公司是假日百货公司的股东；在商铺所有权人委托假日百货公司对商铺进行经营管理期间，同曦房地产公司与商铺所有权人就商铺经营回报利益签订《附件》变更了原《商铺委托经营合同书》中约定的经营回报利益的数额；同曦房地产公司出具的2014年10月25日回复中载明就租金标准请业主代表协调好后与其沟通，可以反映同曦房地产公司对同曦假日百货商场具有管理权以及租金标准的决定权；同曦房地产公司出具的2014年11月26日告知函中载明其司租金标准符合市场客观情况，仍按此标准执行，进一步印证了同曦房地产公司与假日百货公司在同曦假日百货商场的经营管理上混同。第五，估价结果的日租金为扣除了假日百货公司经营中产生的维修费、管理费及税金等出租总费用后的净租金，符合原被告双方在委托经营合同书中关于经营税费、维护费、物业管理费、经营管理费由假日百货公司承担的约定。第六，国衡公司以及估价人员均具有相应的资质，现并无证据证实该份评估报告在程序上存在重大瑕疵。综上，可以认定国衡公司出具的《房地产估价报告》系依据原被告双方签订的补充协议所作，与本案双方争议具有关联性与针对性，该报告载明的估价结果应当采信。现评估价高于保底价，假日百货公司应向王华支付差额款10256.52元（3.83元／日／平方米×22.36平方米×365日×2-52259.8元）。假日百货公司未能依照补充协议约定的时间向王华支付差额款，应当承担违约责任，按照约定支付差额款的滞纳金（以10256.52元为基数，自2015年3月16日起按照每日0.03%的标准计算至实际支付差额款之日止）。对于王华主张的第一、二年度延期支付滞纳金，根据双方签订的委托经营合同书以及补充协议，假日百货公司按照保底价支付租金的时间并未超过约定时间，对该项请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南京同曦假日百货有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王华第一、二年度回报额差额款10256.52元以及回报额差额款滞纳金（以10256.52元为基数，自2015年3月16日起按照每日0.03%的标准计算至实际支付差额款之日止）。二、驳回原告王华的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案应收案件受理费56元，由被告假日百货公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应当（按照不服本判决部分的上诉请求数额计算）向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行南京市鼓楼支行，账号10105901040001276）。审　判　长　　李　侠人民陪审员　　章明书人民陪审员　　许　彬二〇一五年十二月十四日书　记　员　　孙　林关注公众号“”