（2015）东中法民一终字第1492号

裁判日期: 2015-12-14

公开日期: 2016-03-08

案件名称

李家云与裴瑞红,东莞市万菱实业投资有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省东莞市中级人民法院

所属地区

广东省东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李家云,裴瑞红,东莞市万菱实业投资有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十八条，第一百七十条

全文

广东省东莞市中级人民法院民事判决书（2015）东中法民一终字第1492号上诉人（原审原告）：李家云。委托代理人：段春晓，广东振能律师事务所律师。委托代理人：吕军，广东振能律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：裴瑞红。被上诉人（原审被告）：东莞市万菱实业投资有限公司，住所地：东莞市南城区胜和莞太路大道6号时代广场A001号铺，注册号为441900001345899。法定代表人：黄赞斌。两被上诉人共同委托代理人：龙华伟，湖南通程律师事务所律师。上诉人李家云因与被上诉人裴瑞红、东莞市万菱实业投资有限公司（以下简称万菱公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东��东莞市第一人民法院（2014）东一法南民一初字第1953号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年10月22日，李家云向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.裴瑞红、万菱公司向李家云返还购房款18%的租金46656元（2015年9月30日前两年）。2.裴瑞红、万菱公司承担本案诉讼费。原审法院经审理查明：裴瑞红为万菱公司的股东。万菱公司以裴瑞红代理人的名义与李家云签订《商铺买卖合同》，约定李家云向裴瑞红购买时代广场二层商铺，双方同意“自合同签订之日起至2015年9月30日止，卖方享有该商铺的使用权与收益权，并约定买方不得以任何理由拒绝办理该商铺装修移交以及使用权和收益权的交接手续”，“买方同意办理该铺位使用权和收益权交接后不得以任何理由向卖方索取任何租金和管理费用��。李家云支付了《商铺买卖合同》中约定的全额价款。李家云主张，万菱公司在销售商铺时曾在报纸、网络、售楼处海报及彩页等广告宣传中承诺，购房时返还相当于购房款18%的租金，但是裴瑞红、万菱公司至今没有返还。李家云为证明其主张，向原审法院提交了：1、东莞时间网刊登的对万菱公司执行董事何启扬的专访，在该专访中，何启扬称宏远万菱广场将交由案外人广州谊园公司统一招商经营前两年，第一年回报8%，第二年回报10%，李家云并当庭上网展示了该网页；2、宣传海报三份（照片打印件），其中一份为“宏远万菱广场商铺价值增长参考”的宣传海报中有第一年年出租回报率8%、第二年年出租回报率10%及即买即返还的内容，第二、三份中有两年18%超高回报率的内容；3、2014年9月1日李家云代理人与万菱公司员工的通话录音，该通话录音系李家云代理人拨打《商铺买卖合同》中所载明的万菱公司的固定电话，录音中万菱公司员工称2015年9月30日前的租金已在房款中返还，而在李家云代理人问及租金是否按照18%的比例返还时，该员工称对于销售人员与购买人如何谈的不清楚，但称应该已经返还。4、另案（2014）东一法南民一初字第1094、1095、1227-1230号案李家云还申请证人出庭作证，证人杨某、余某、程某、刘某均为万菱广场的业主，四证人均称万菱公司的宣传广告中有承诺返还租金，其中，出庭作证的证人刘某称，在购买商铺时销售人员称前两年返回18%的租金，销售人员并称18%的租金包含在商铺总价中，刘某称未收到返回的租金，但确认商铺的售价已经打折，刘某的商铺总价已经减去了前两年应得的租金，之前的报价更高，减去两年的租金为刘某应出的总价款。裴瑞红、万菱��司认为证人刘某的证言接近双方交易过程，裴瑞红、万菱公司之所以能取得使用权，可能是其在定价时已考虑了应该要返回的收益。裴瑞红、万菱公司对李家云提交的海报、东莞时间网网页、录音均不予确认，主张其在出售案涉房产时并未承诺返还18%租金，并主张即使李家云提交的广告宣传等属实也仅是要约邀请，双方合同中未加入该内容，因此，该内容对裴瑞红、万菱公司没有约束力。李家云还向原审法院提交了案外人广东宏远集团房地产开发有限公司（以下简称“宏远房地产公司”）在网上发布的公告，该公告中称，宏远房地产公司为时代广场的投资商，也是代理销售机构，万菱公司与时代广场公司之间是包销代理合同关系，在万菱公司达到包销合同约定的条件后将时代广场二楼整体转让给裴瑞红。裴瑞红仅对其中的宏远房地产公司与万菱公司存在代理销售关系予以确认，其他内容均不予确认。原审法院认定上述事实的证据有：李家云提供的《商铺买卖合同》、收条、网页、海报、录音及通话记录、关于“宏远万菱广场”相关情况的公告，以及原审法院庭审笔录等。原审法院认为：本案的争议焦点是裴瑞红、万菱公司有无返还18%租金回报的承诺、裴瑞红、万菱公司应否返还李家云相当于购房款18%的租金。李家云主张裴瑞红、万菱公司在案涉商铺销售过程中有返还相当于购房款18%的租金的承诺，且在销售广告中承诺即买即返还，为此向原审法院提交了网络报道、海报、证人证言、录音等为证。万菱公司执行董事何启扬在专访中称宏远万菱广场将交由案外人广州谊园公司统一招商经营前两年，第一年回报8%，第二年回报10%，李家云当庭上网展示了该��页的内容，因此，对该证据的真实性原审法院予以确认；海报照片打印件中有第一年回报8%、第二年回报10%以及即买即返还的备注，李家云未提供相应的海报原件，但裴瑞红、万菱公司未提供其在销售过程中所制作的广告宣传予以反驳，因此，该证据有一定的证明力；证人出庭作证称购买商铺时有看到万菱公司宣传广告中有返租18%的内容，且证人刘某作证称，在购买商铺时销售人员称前两年返回18%的租金，销售人员并称18%的租金包含在商铺总价中，该证人称未收到返回的租金，但确认证人的商铺总价已经减去了前两年应得的租金，之前的报价更高，减去两年的租金为证人该出的总价款，裴瑞红、万菱公司认为证人刘某的证言接近双方交易过程，裴瑞红、万菱公司之所以能取得使用权，可能是其在定价时已考虑了应该要返回的收益，裴瑞红、万菱公司的上述意见应视为其对证人刘某证言的确认；万菱公司员工在录音中确认2015年9月30日之前的租金已在购房款中返还，该录音系李家云拨打案涉《商铺买卖合同》中所载明的固定电话形成，因此，原审法院确认该录音内容为李家云代理人与万菱公司员工电话录音的内容，该录音中通话对方应为万菱公司员工，其陈述的内容具有一定的可信性，因此，该录音亦具有一定的证明力。上述海报照片打印件内容与万菱公司执行董事何启扬在接受专访时的陈述、证人证言、万菱公司员工在电话中的陈述可相互印证，而裴瑞红、万菱公司称证人刘某的证言接近双方的交易过程，并称其在定价时可能已考虑了应该要返还的收益，且裴瑞红、万菱公司在答辩中也称出让价格中给予了李家云相应的折扣，因此，裴瑞红、万菱公司已在一定程度上确认了万菱公司在向李家云销售案涉商铺时对相应收益进行了一定的返还或支付获取商铺使用权、收益权的一定的对价，而万菱公司进行返还或支付的前提应为万菱公司有相应的返还承诺。因此，综合上述内容，原审法院确认万菱公司在销售案涉房屋时确有作出两年回报18%的承诺。对于裴瑞红、万菱公司应否支付李家云18%回报的问题，原审法院认为，证人刘某作证称其购买商铺前两年的租金已在商铺总价中作了扣减、售价已经打折，万菱公司亦称出让价格中给予了李家云相应的折扣，在定价时可能已考虑了应该要返还的收益；李家云与万菱公司签订的《商铺买卖合同》中约定将案涉商铺2015年9月30日之前的使用权和收益权出让给裴瑞红，如李家云未获得相应的对价而将商铺的使用权和收益权无偿出让，显然有违一般人购买商铺使用或出租以获取收益的常理；另一方面，在李家云已知晓宣传海报中有两年出租回报18%且即买即返还的内容的情况下，如在其与万菱公司协商价款时未将该18%回报做相应的扣减，从保障李家云自身权利角度而言，李家云并无按合同约定向裴瑞红、万菱公司支付购买商铺全部价款的必要，即如裴瑞红、万菱公司未返还相应的回报，李家云在其支付商铺价款时直接扣除该18%回报款项即可，但李家云并未主动扣减，而是按照合同约定向裴瑞红、万菱公司支付了全部的购买商铺款项，显然亦有悖于常理。因此，证人刘某证言中前两年的租金在商铺总价款中已作相应扣减的证言以及裴瑞红、万菱公司的前述主张符合常理，具有一定可信性，李家云主张裴瑞红、万菱公司未返还18%的回报款项，不符合常理，原审法院依法不予采信，并确认李家云在购买案涉商铺时裴瑞红、万菱公司已以扣减相应价款的方式履行了支付18%租金回报的义务，李家云诉请裴瑞红、万菱公司支付相当于购房款18%的租金，原审法院依法不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2015年1月4日作出判决：驳回李家云的全部诉讼请求。一审案件诉讼费966.40元，李家云已预交，由李家云承担。李家云不服原审判决，向本院提起上诉称：李家云与裴瑞红、万菱公司先后在时代广场售楼处签订了商铺认购书、商铺买卖合同，约定李家云以人民币259200元的价格购买南城区莞太大道6号时代广场B196商铺。商铺买卖合同与认购书中约定的购房款都为259200元，不同的是商铺买卖合同中有约定李家云将2015年9月30日前两年的经营权交与裴瑞红。万菱公司曾在报纸、网络、售楼处海报及彩页等推广宣传中承��：购房时返还相当于购房款18%的租金。此后，李家云依约向裴瑞红、万菱公司交付了全部购房款、代收的税款及各项费用共计人民币268062元，但裴瑞红、万菱公司一直未支付相应的对价即李家云诉请的租金。一审法院认定裴瑞红、万菱公司已在商铺总价中给予了相应的折扣、扣减完全不顾事实、不讲证据，并带有主观偏见情况下滥用自由裁量权进行肆意推断作出的错误认定。（一）报价单、认购书、买卖合同上的商铺价格都是同一价格，没有明显任何打折的情况。（二）裴瑞红、万菱公司不仅没有提供任何支付租金或打折的证据，而且在一审答辩及整个一审庭审过程中均否认有承诺支付租金或给予相应折扣。（三）一审法院对商铺买卖合同的第十条理解错误。该合同是格式合同，条款自然是格式条款，如合同条文有不同的解释，应当作出对李家云有利的解释。合同第十条第一款“买卖双方均同意，自本合同签订之日起至2015年9月30日止，卖方享有该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买方不得干涉”是约定买方将商铺交与卖方经营，卖方享有独立经营权或作为二房东的权利，无法推断出商铺总价中给予了相应的折扣的意义。合同第十条第四款“买方同意不得以任何理由拒绝办理该商铺装修移交以及使用权和收益权的交接手续，买方同意办理该商铺使用权和收益权交接后不得以任何理由向卖方索取任何租金及管理费用”是指卖方在2015年9月30日前依据合同将商铺装修后并移交给买方后不用再支付租金及管理费用的事情。（四）一审庭审中共计有四个证人出庭作证，四个证人全部证实裴瑞红、万菱公司应返还2015年前两年的租金，都认为自��没有收到租金。刘某认为自己的商铺确实有打折，与其他业主没有关系，因为她无法得知其他业主合同签订情况。一审法院据此推断出裴瑞红、万菱公司对所以业主的商铺给予了相应打折是完全错误的，亦不符合常理。（五）房款与租金并不发生必然的抵扣，通常支付房款在先，返还租金在后。按常理李家云应在交清房款取得商铺产权并将商铺经营权交与裴瑞红后，裴瑞红、万菱公司开始返还租金。支付房款与返还租金在财务上应是两套手续，不应混在一起，即便确有抵扣，也应当注明。商铺买卖合同约定的购房款数额与此前的报价单、认购书一致，没有显示任何抵扣租金的情况。（六）万菱公司作为专业的房地产代理商拥有专业的律师团队、财务团队，如果确实有在房款中扣除了租金或已打折，不可能不在报价单或者合同中加以注明。（七）本案属于房产买卖��同纠纷，人民法院应严格遵守证据规定，以双方在法庭质证的证据作出事实认定，不应在带有主观偏见的情况下去肆意推断，否则会造成事实认定错误。据此，李家云请求本院判令：1.撤销原审判决，改判裴瑞红、万菱公司立即向李家云返还相当于购房款18%的租金46656元。2.一、二审诉讼费用由裴瑞红、万菱公司承担。被上诉人裴瑞红、万菱公司口头答辩称：商铺买卖合同的价格是结合卖方对涉案商铺享有的使用收益权进行了打折后确定的价格。因此，裴瑞红、万菱公司认为不应返还李家云任何租金。本院经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。裴瑞红、万菱公司在二审中主张《商铺买卖合同》约定的房价已经打了折扣，且折扣主要考虑了两年免费使用与收益应支付的对价，以及房款支付方式等因素。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对李家云上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点为：裴瑞红、万菱公司是否应向李家云返还购房款18%的租金。对此，本院分析如下：第一，关于万菱公司在销售时是否有向李家云承诺返还购房款18%的租金。原审法院根据李家云提交的海报复印件、网络报道、录音、另案的证人证言以及裴瑞红、万菱公司的陈述等内容，认定万菱公司在销售案涉房屋时有向李家云承诺返还房款18%的租金，理据充分，本院在此不再赘述。第二，关于裴瑞红、万菱公司是否已经向李家云返还房款18%的租金。首先，案涉《商铺买卖合同》第十条约定了卖方自该合同签订之日起至2015年9月30日期间，享有案涉商铺的使用权及收益权，但没有约定裴瑞红应向李家云支付房款18%的租金的相关内容。李家云在二审调查中称双方在签订《商铺买卖合同》之前对返租事宜有进行过协商，万菱公司当时称李家云支付房款后再向财务申请返租，但李家云对此未能提交相关证据予以证明。其次，在另案中，证人刘某称其购买商铺时前两年的租金已在商铺总价中作了扣减、售价已经打折。这与李家云提交的录音中万菱公司工作人员的陈述相吻合。因此，原审法院认定裴瑞红在李家云购买商铺时以扣减房款的方式支付房款18%的租金，并无不当，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。李家云的上诉理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上��，维持原判。二审案件受理费966.4元，由上诉人李家云负担（已预交）。本判决为终审判决。审　判　长　　黎淑娴代理审判员　　杨　浩代理审判员　　冯婉娥二〇一五年十二月十四日书　记　员　　曾雪贞附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第-10-页共11页来源：百度“”