（2015）甘民一终字第236号

裁判日期: 2015-12-14

公开日期: 2016-03-22

案件名称

上诉人武威市丽都商贸有限公司与上诉人兰州市城关区体育局房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

甘肃省高级人民法院

所属地区

甘肃省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

武威市丽都商贸有限公司,兰州市城关区体育局

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十八条第一款，第一百一十四条第一款，第五十二条，第八条第一款，第七十七条第一款，第七十八条，第一百零七条，第二百二十六条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条，第一百七十条

全文

甘肃省高级人民法院民事判决书（2015）甘民一终字第236号上诉人（原审原告）：武威市丽都商贸有限公司，住所地：甘肃省武威市凉州区西关街公园路8号。法定代表人：冯寅生，该公司总经理。委托代理人：汤晓东，甘肃诚域律师事务所律师。上诉人（原审被告）：兰州市城关区体育局，住所地：兰州市城关区武都路386号。法定代表人：王志全，该局局长。委托代理人：白虎，兰州市城关区体育局干部。委托代理人：王家聪，兰州市城关区人民政府法制办公室干部。上诉人武威市丽都商贸有限公司（以下简称：丽都公司）与上诉人兰州市城关区体育局（以下简称：体育局）房屋租赁合同纠纷一案，兰州市中级人民法院于2015年7月13日作出（2015）兰民一初字第12号民事判决后，丽都公��和体育局均不服向我院提出上诉。我院于2015年10月20日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月10日公开开庭进行了审理。上诉人丽都公司的委托代理人汤晓东、上诉人体育局的委托代理人白虎、王家聪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2012年7月16日，原告丽都公司与案外人兰州交通运输集团有限责任公司（以下简称兰州交运公司）签订《房屋租赁合同》一份，约定由丽都公司租赁兰州交运公司所有的位于兰州市城关区平凉路276号的整栋八层框架楼（含地下室），建筑面积为8331.87㎡；租赁期限为15年，自2012年7月16日起至2027年7月15日止；房屋用途仅作为宾馆酒店、餐饮娱乐、茶楼使用；房屋首期年租金为250万元，每五年在上一期租金的基础上递增6%；停车场首期年租金为50万元，每五年在上一期租金的基础上递增6%。同时，合同对双方其��权利义务进行了相应约定后即予以履行。2013年3月16日，兰州寅宾酒店投资管理有限公司（以下简称寅宾公司）向兰州交运公司提出转租申请报告，记载：“我公司与贵公司于2012年7月16日签订的城关区平凉路276号《房屋租赁合同》，因前期投资太大、租费过高、经营困难、亏损严重，现打算将一层、二层及地下室转租给第三方。特此申请，望贵公司领导批准为盼”。兰州交运公司相关人员在该申请报告上备注“同意转租”字样并加盖公章。2013年8月24日，原告丽都公司与被告体育局签订《房屋租赁合同》一份，约定由丽都公司作为出租方，体育局作为承租方，租赁位于兰州市城关区平凉路276号速8酒店一楼和二楼，不包括二层靠电梯的4间房屋和电梯间及电梯，租赁面积“约1700平方米”；租赁期限自2013年9月15日起至2016年9月15日止；房屋用途仅作��办公使用；租金及支付方式为“2013年9月15日至2014年9月15日，租金115万元，在合同签订时一次性付清；2014年9月15日至2015年9月15日，租金115万元，在2014年9月15日前一次性付清；2015年9月15日至2016年9月15日，租金115万元，在2015年9月15日前一次性付清”；约定合同签订时，体育局向丽都公司缴纳履约保证金10万元，于本合同按约履行完毕后，在体育局无违约的情况下，由丽都公司于30日内返还，如体育局发生拖欠房租、其他欠费以及违约时，丽都公司可以该保证金抵偿相关欠款欠费及违约金；约定体育局承担与本房屋有关的水、电、采暖、排污费、物业管理费、土地年租金、房屋租赁证税以及其他应当由体育局按时交纳自行负担的费用和税金；同时约定体育局如逾期交付房租或其他相关费用，每逾期一日，按照应交租金或其他相关费用总额的2%向丽都公司支付滞纳金��违约责任。合同签订后，丽都公司向体育局交付了租赁房屋，体育局也缴纳了第一年度的房屋租金115万元。后体育局在与甘肃兰海商贸集团有限公司供热分公司签订《供用热合同》时发现，《供用热合同》标注的用热建筑面积为1446㎡，与《房屋租赁合同》中“约1700㎡”的租赁面积差距较大，遂向丽都公司提出协商，要求按照每平方米57元／月的租金，参照1446㎡的租赁面积重新计算租金。双方协商未果后体育局再未缴纳房屋租金，遂酿成纠纷，丽都公司将体育局诉至法院，请求判令体育局：1、支付2014年9月15日至2015年9月15日的房屋租金115万元；2、支付2014年9月15日后的房租逾期滞纳金2.3万／日，截止2014年12月15日共计207万元；3、支付履约保证金10万元；4、支付水费、电费、物业管理费计ll5622.74元，逾期费用滞纳金2312元／日；5、支付增加电缆线费用l2万元��6、支付2013年至2014年度租金代缴税金74750元；7、承担律师费l0万元；8、承担本案诉讼费用。原审另查明：2013年10月29日，寅宾公司向甘肃省地税部门缴纳涉案租赁房屋各项税费共计74750元。合同租赁期间，寅宾公司作为甲方与乙方甘肃兰海商贸集团有限公司供热分公司签订《电缆线安装合同》一份，约定：“乙方同意将汽车东站配电箱内的一根90平约200米的电缆线拉至甲方配电室有偿使用；电缆线安装调试费用总计为壹拾贰万元整；工期自2013年8月28日至9月10日；付款方式为安装调试使用合格后一次性付清……”。原审又查明：丽都公司与寅宾公司均是冯寅生创办的公司，法定代表人均为冯寅生。2013年11月11日，丽都公司向体育局出具《证明》一份，记载：“武威丽都商贸有限公司于2013年租赁兰州交运集团房屋（详见租赁合同），又于2013年9月将该楼房的部分转租给兰州市城关区体育局，因需要转租，发票并交纳税金现以兰州寅宾酒店投资管理有限公司名义交纳”。2015年3月15日，寅宾公司出具《关于武威丽都商贸有限公司与兰州寅宾酒店投资管理有限公司关系的说明》一份，对丽都公司在与体育局签订的《房屋租赁合同》中的权利义务予以认可，并愿意承担法律责任。原审法院认为，基于双方当事人的争议，本案需要解决以下几个问题：一、关于丽都公司是否为本案适格主体的问题首先，合同具有相对性，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案中，签订《房屋租赁合同》的是原告丽都公司与被告体育局，该合同对原、被告具有法律约束力。现丽都公司依据合同，以体育局拖欠租赁费为由提起诉讼，符合《中华人民共和国民事诉��法》第一百一十九条“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”的规定。其次，本案涉案房屋的所有权人为兰州交运公司，2012年7月16日，原告丽都公司与兰州交运公司签订了《房屋租赁合同》，承租了包括涉案房屋在内的位于兰州市城关区平凉路276号的整栋八层框架楼（含地下室），租赁期为15年，故原告丽都公司基于该租赁关系对涉案房屋享有使用权。被告体育局认为原告丽都公司因可能不享有房屋使用权从而导致其不具备出租房屋资格的答辩理由，不予采信。综上，原告丽都公司享有涉案房屋的使用权，其作为原告进行诉讼的主体资格并无不当。被告体育局关于丽都公司主体不适格的答辩理由不能成立。二、关于原告丽都公司与被告体育局签订的《房屋租赁合同》的效力问题。依法成立的合同，自成立��生效，除非具备《合同法》第五十二条规定的无效情形，否则合同的约束力及于签订合同的双方当事人。本案中，被告体育局主张合同无效的法律依据为《合同法》第五十二条第一款第（一）项规定的“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”的情形。首先，《房屋租赁合同》中约定被告体育局承租的房屋为平凉路276号速8酒店的一层和二层（不包括二层靠电梯的4间房屋和电梯间及电梯）。双方签订合同时对租赁面积没有进行过实际测量，仅做了大致估算，合同中“房屋建筑面积约1700平方米”的表述也可以印证。其次，《房屋租赁合同》中约定的租金为115万元／年，是对房屋整体租赁费用作出的约定，双方并未对按照每平方米的单价计算租赁费用进行约定。再次，2014年11月7日，体育局向丽都公司出具《关于办公用房租赁��协商函》，其中第2条提出按实际建筑面积1446平方米，每平方米月租57元计算房屋租金。丽都公司收到协商函后，于2014年12月15日作出回复，认为合同中“建筑面积约1700平方米”是一般概括性描述，且租金条款采用的是固定金额，建筑面积的多少与租金的计算不存在必然联系，同时提出若要按照面积单价计算租金，则单位面积租金应当作出相应调整。从双方当事人往来函件可以看出，双方曾对房屋面积及租金的计算进行过协商，只是最终没有达成一致意见。最后，当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明。本案中，被告体育局除向法院提交《供用热合同》，以证明租赁房屋的实际面积与《房屋租赁合同》中约定的面积不符外，再无其他证据能够证明原告丽都公司在签订合同时存在欺诈行为，对其主张的合同存在欺诈的事实应当承担举证不能的不利后��。综上，被告体育局不能证明原告丽都公司在与其签订《房屋租赁合同》时存在欺诈，其以合同存在欺诈而主张合同无效的答辩理由不能成立，不予采信。三、关于被告体育局是否构成违约的问题。本案《房屋租赁合同》合法有效，被告体育局是否构成违约，要看体育局是否具备法律上规定的可以不履行或迟延履行合同义务的情形。首先，合同双方当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，被告体育局认为应当按照房屋实际面积，以每平方米57元的单价计算租金，遂发函与原告丽都公司协商，原告丽都公司收到体育局的函件后，回函表示房屋系整层出租、计费，不同意体育局对合同的变更意见，双方就合同的变更并未达成协议，被告体育局不能擅自变更合��并要求丽都公司按照变更后的条款履行合同。其次，丽都公司与寅宾公司虽然是两个不同的法人主体，但两个公司都是由冯寅生出资设立的，冯寅生也系该两个公司的法定代表人。从2013年11月11日丽都公司出具的《证明》来看（该证据系被告体育局提交），丽都公司对寅宾公司收取涉案房屋的租赁费是认可的，该意思表示业已传达给被告体育局。寅宾公司作为包括涉案房屋在内的整栋楼的管理公司，在丽都公司认可的前提下，向被告体育局出具盖有寅宾公司公章的税务发票，不足以引起被告体育局的不安。再次，《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的不安抗辩权，设置了较为严格的前提条件，即：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”。结合本案，被告体育局只有在有“确切证据证明”原告丽都公司不具备出租人资格的情况下，方能行使不安抗辩权，从而中止履行合同。换言之，体育局应当承担丽都公司“不具备出租人资格”的举证责任，而非要求丽都公司承担其“具备出租人资格”的举证责任。同时，被告体育局不具备上述法律规定的可以中止履行合同的情形，其因行使不安抗辩权而中止合同的辩解理由不能成立。最后，当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。结合本案，在《房屋租赁合同》合法有效、双方对合同变更没有达成一致意见、行使不安抗辩权的条件没有成就的情形下，被告体育局中止履行合同的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。四、关于原告丽都公司主张的违约责任的承担问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告体育局在履行合同的过程中存在违约，应当承担相应的违约责任，原告丽都公司诉讼请求中合理合法的部分，应当得到支持。1、关于2014年9月15日至2015年9月15日的房屋租金115万元。《房屋租赁合同》第三条第1项约定：“2013年9月15日至2014年9月15日，租金115万元，在合同签订时一次性付清；2014年9月15日至2015年9月15日，租金115万元，在2014年9月15日前一次性付清；……”。被告体育局在支付完2013年9月15日至2014年9月15日房屋租金115万元后，截止本案起诉时，再未缴纳第二年度即2014年9月15日至2015年9月15日的租金。现《房屋租赁合同》被确认为合法有效，双方在本次诉讼中也均未提出解除合同，该合同应当继续履行，被告体育局拖欠的2014年9月15日至2015年9月15日的租金115万元应当予以缴纳。原告丽都公司的该项诉讼请求合法有据，应当予以支持。2、关于2014年9月15日至2014年12月15日的滞纳金207万元。《房屋租赁合同》第十三条第4项乙方违约责任中约定：“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方每日按应缴租金的2%支付滞纳金”。该约定中每日2%的滞纳金，其实质是对被告体育局迟延交付租金造成合同违约后应当承担的违约金的约定。结合本案实际情况，被告体育局迟延缴纳房屋租金的主要原因是因为其与原告丽都公司对房屋租金的数额和计算方式产生了分歧，而后一直在与丽都公司进行交涉、协商，在此情形下判令被告体育局承担高额的违约金，过于苛责。且双方的租赁合同仍在履行中，合作仍在继续，考虑到上述情况，不判令被告体育局承担违约金罚则更有利于双方租赁合同的顺利履行。故原告此项诉请不予支持。3、关于履约保证金10万元。《房屋租赁合同》第三条第2项约定：“本合同签订时，乙方向甲方缴纳履约保证金10万元。……”。可见缴纳履约保证金是合同中明确约定乙方即被告体育局的合同义务，被告体育局应当履行。原告丽都公司的该项诉讼请求，予以支持。4、关于水费、电费、物业管理费115622.74元。依据《房屋租赁合同》第四条第1项的约定，该部分费用应当由被告体育局承担。但原告丽都公司没有提交该笔费用实际产生金额的证据及合理的计算依据，也没有提交其代为缴纳该笔费用的相关票据，故对原告此项诉讼请求，不予支持。原告丽都公司就该笔费用可与被告体育局私下协商，协商不成，待其持有相关证据或缴费票据后可另行起诉。5、关于增加电缆费用12万元。双方当事人对该项费用在合同中没有做出约定，原告丽都公司称被告体育局承诺承担该笔费用，但没有提交相应的证据予以证明，且确保租赁物能够正常使用本就是出租人的义务，故原告的该项诉讼请求不予支持。6、关于2013年度至2014年度代缴税金74750元。依据《房屋租赁合同》第四条的约定，被告体育局有承担本次交易中相关税金的义务。从原告丽都公司提交的交税发票来看，由寅宾公司缴纳了各项税金共计74750元。2013年11月11日，丽都公司出具《证明》一份，对寅宾公司代为缴纳税金的行为予以认可，应当认定该部分合同义务已由原告丽都公司履行。原告丽都公司就该笔税金向被告体育局享有债权，被告体育局理应支付。原告丽都公司的该项诉讼请求��法有据，予以支持。7、关于原告丽都公司聘请律师费用10万元。首先，该笔费用的产生并不属于原告丽都公司必然遭受的损失。其次，原告丽都公司没有提交相应的证据证明该10万元律师费用的存在。故对该项诉讼请求不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求有理有据，应当得到支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十八条、第七十七条、第七十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、被告兰州市城关区体育局支付原告武威市丽都商贸有限公司2014年9月15日至2015年9月15日的房屋租金1150000元；二、被告兰州市城关区体育��支付原告武威市丽都商贸有限公司履约保证金100000元；三、被告兰州市城关区体育局支付原告武威市丽都商贸有限公司2013年度至2014年度代缴税金74750元；上述款项，于本判决生效后三十日内一次性付清；四、驳回原告武威市丽都商贸有限公司其他诉讼请求。案件受理费36632元，原告武威市丽都商贸有限公司承担23623元，被告兰州市城关区体育局承担13009元。丽都公司不服上述民事判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决中不支持滞纳金的判决，被上诉人按约定支付2%的滞纳金，即每日2.3万。2、撤销一审判决中不支持律师费的判决，被上诉人应当承担律师费。3、判令被上诉人支付水费、电费、物业管理费115622.74元以及逾期滞纳金1798元／日。4、撤销一审判决中案件受理费的判决，由被上诉人承担案件受理费。5、本案的诉讼费用由被上诉人承担。��实与理由：（一）一审判决判令被上诉人构成合同违约，但判令被上诉人不承担违约赔偿金，属于适用法律法规错误。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十三条第四项约定：“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方每日按应缴纳租金的2%支付滞纳金”。一审判决没有支持被上诉人按约定承担滞纳金（每日2.3万），缺乏法律依据。（二）一审判决不支持上诉人聘请律师费用，缺乏公平。上诉人确定被上诉人不履行合同，向法院提起诉讼，委托专业律师代理诉讼，律师费用属于上诉人维权产生的直接损失，属于诉讼费用的一部分，应当和法院诉讼费的承担一样对待。没有提供收费发票，是因为没有得到法院对收费数额的确定，无法开出税务发票。（三）根据合同约定，被上诉人应当支付水费、电费、物业管理费115622.74元。被上诉人在合同期间，正常使用水、��以及使用物业环境和设施，上诉人多次要求被上诉人根据上诉人提交费用清单缴纳，但被上诉人推脱不支付，一审中上诉人提供了水费、电费以及物业管理费的具体数额，但一审没有支持。对丽都公司的上诉，体育局二审答辩称：收取滞纳金是行政管理手段，租赁合同重复约定了滞纳金和违约金，明显不当。丽都公司主张的税金不合法，水电费、物业管理费、律师费没有票据，不应得到支持。体育局也不服上述民事判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2015）兰民一初字第12号民事判决，依法改判；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：（一）一审判决以被告行使不安抗辩权不成就为由，属于认定事实错误。1、上诉人在发现被上诉人可能不具备出租人资格后，多次要求其出示相关资料，但被上诉人对此请求不予理睬，加重了��诉人对合同不能履行的不安，故上诉人有权中止履行合同，而一审认为丽都公司与寅宾公司系一个法人，不足以引起上诉人不安的认定，不符合《中华人民共和国公司法》第三条的规定，属于认定事实不当。2、上诉人在与被上诉人签订房屋租赁合同后积极履行了合同义务，但在缴纳第一期房租后，得到的租赁费票据为案外人兰州寅宾公司出具，上诉人在一审中提交了相关租赁费发票及数次往来信函，已完成了行使不安抗辩权的举证责任，一审以上诉人未完成举证责任为由，断定上诉人的不安抗辩权不成就，明显不当。3、被上诉人在与上诉人签订房屋租赁合同时，谎称其出租的房屋面积为1700平米，双方以每平米57元的标准约定了租金，上诉人依约缴纳了2013年9月至2014年9月的房屋租金后，在与供热站签订供热合同时对房屋进行丈量后发现，房屋面积只有1446平米，上诉人多次与被上诉人协商，要求更改面积，重新计算租金，均被拒绝，因上诉人为行政机关，其缴纳的租金来源为国家财政收入，被上诉人的行为损害了国家利益，属于法定的合同无效情形，上诉人为使国家利益免遭损失行使不安抗辩权中止履行合同并无不当。（二）一审判决上诉人承担出租房屋税金，于法无据。1、根据《中华人民共和国房产税暂行条例》和《甘肃省地方税务局关于房屋出租征收房产税有关政策问题的通知》（甘地税发（2009）24号）的相关规定，对出租房屋获取租金所应缴纳税款的纳税人是出租人，且税款计税基数是出租人向承租人所收取的全部价款和价外费用。双方在合同中的约定明显有非法转移纳税义务的企图，且有非法降低计税基数逃避纳税的嫌疑，属无效合同条款，被上诉人无权要求上诉人承担其应缴的税金。2、被上诉人提供的税务票��，缴税人为兰州寅宾酒店投资管理有限公司，被上诉人并未承担税款，何来依据合同要求答辩人承担代缴税款，一审判决突破了合同相对性原则，判决错误。丽都公司对体育局的上诉答辩称：体育局至今仍在使用水、电，但是没有支付一分钱，现在却要求我方提供具体收费的单据，我方一审中已经提交了，只是对方不认可；滞纳金和税金由谁承担在合同中均有明确的约定，对方将承担税金的义务与提供税票的义务相混淆了。上诉人丽都公司和体育局在二审中均未提交新证据。本院二审除确认一审查明的事实外，另查明如下事实：1、关于逾期交纳租金应承担的违约责任，丽都公司和体育局2013年8月24日签订的《房屋租赁合同》第十三条乙方违约责任中约定：“1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该��屋，乙方应按照合同年租金10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。…（5）拖欠房租或其他应缴费用连续15日以上的。…4、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方每日按应缴租金的2%支付滞纳金。”2、关于税费承担，丽都公司和体育局《房屋租赁合同》约定：“第四条租赁期间乙方承担以下相关费用及税金1、与本房屋有关的水、电、采暖、排污费、物业管理费、土地年租金和房屋租赁证税费等；2、其他应由乙方按时交纳自行负担的费用和税金。以上费用及税金乙方按国家或政府有关部门的规定，按时直接缴纳，或由甲方收取后代缴，如果因为拖欠相关费用导致房屋不能正常使用的，乙方自行承担责任。”3、关于涉案房屋面积问题，体育局上诉提出其与甘肃兰海��贸集团有限公司供热分公司签订《供用热合同》时，供热公司对其所租赁的房屋丈量后的面积是1446平米，并据此主张丽都公司在签订《房屋租赁合同》时对其有欺诈行为，双方曾经按每平米57元的标准约定了租金。经查，该《供用热合同》中对涉案房屋面积的表述为“用热总建筑面积”，对此问题，本院二审中向甘肃兰海商贸集团有限公司供热分公司进行了电话咨询，该公司答复称，房屋的用热建筑面积与房屋的建筑面积是有区别的，不需供暖的房屋建筑面积不计入用热建筑面积，供热站只对需供热面积的房屋进行丈量和收取采暖费用。另外，体育局在与丽都公司签订《房屋租赁合同》之前，曾于2013年8月19日向兰州市城关区政府作出《关于体育局、体育馆过渡搬迁经费的请示》（城体字（2013）61号），在请示中体育局向区政府对办公租赁费用的汇报请示为：“租��办公室地点共1680平米，每平米租金57元，年租金115万元，一次性支付三年租金345万元。”后区政府根据体育局的请示同意按年租金115万元拨付相关费用。本院认为，根据当事人上诉和答辩意见，本案当事人二审争议的焦点如下：1、关于体育局是否享有不安抗辩权，其迟延交付租金是否构成违约，是否应当承担支付207万元滞纳金的违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款对不安抗辩权规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”据上规定，体育局如行使不安抗辩权，则其必须有确切证据证明丽都公司存在上述法律规定中��不能对待给付的现实危险，体现在本案中即为丽都公司作为出租方无权出租涉案房屋以致于不能保证本案《房屋租赁合同》的履行。但是根据一、二审查明的事实，丽都公司将涉案房屋转租给体育局经过了房屋所有权人兰州交通运输集团有限责任公司的同意，出具租赁费发票的兰州寅宾酒店投资管理有限公司与丽都公司是同一法定代表人投资设立的公司，上述两公司对相互的关系已向体育局作出了说明，体育局按约向丽都公司支付了第一年的租金，丽都公司也按合同约定向体育局交付了涉案房屋，寅宾公司出具租赁费发票并未改变丽都公司作为房屋租赁合同出租方的事实，并未影响到体育局对涉案房屋的租赁使用，故体育局并不具备行使不安抗辩权的条件。体育局上诉提出供热站经过丈量涉案房屋的建筑面积只有1446平米，与租赁合同约定的1700平米差距较大，并进��主张丽都公司存在欺诈行为、租赁合同无效，经查，租赁合同对房屋面积的表述为“约1700平方米”，并且是按照整年约定的租金，并未按照每平米约定租金。另外，体育局在其给区政府的请示中提到的涉案房屋面积为1680平米，与合同中的1700平米差距不大，其请示中虽提到租金每平米57元，但其最终又是按年租金115万元申请的经费，而且房屋用热建筑面积不等同于房屋实际使用的建筑面积，体育局主张房屋面积有误应按平米计算租金的主张与事实存在矛盾，其作为房屋承租人应在签订房屋租赁合同时对房屋面积尽到充分的注意和审查义务，其在签订供热合同后虽曾就房屋面积、降低租金等问题与丽都公司互相发函进行过协商，但双方未能达成一致，在此情形下，体育局仍应按合同约定的租金数额按时向丽都公司支付租金，如其认为丽都公司存在欺诈行为，其可通过行使撤销权请求法院对涉案房屋租赁合同进行变更或撤销，现其在租赁合同未发生变更的情况下以行使不安抗辩权为由单方中止履行合同、拒付租金实属违约。《中华人民共和国合同法》第六十八条第二款规定：“当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”体育局在没有确切证据证实丽都公司存在《合同法》第六十八条第一款规定的几种情形下逾期支付租金，理应按照双方《房屋租赁合同》的约定承担相应的违约责任。根据本院二审查明的事实，《房屋租赁合同》对体育局逾期支付租金约定了两种情形，一种是合同有效而体育局拖欠房租或其他应缴费用连续15日以上导致丽都公司终止合同、收回房屋时，体育局应按照合同年租金的10%向丽都公司支付违约金；一种是体育局有逾期支付租金的事实但并不导致租赁合同终止的，体育局每逾期一日则按应缴租金的2%支付滞纳金。无论是违约金还是滞纳金，其实质均是对体育局逾期支付租金行为所约定的违约责任，本案中体育局虽有逾期支付租金的事实，但丽都公司并未主张终止合同，故丽都公司主张体育局承担违约金有相应的合同依据。而就合同中约定的违约金标准问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”经本院二审当庭释明，体育局坚持认为其逾期未支付租金是在履行不安抗辩权，而非违约行为，其始终就不认同租赁合同中约定的滞纳金标准，并在庭后向本院提交了请求法院对违约金标准予以调整的申请。对此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中体育局未支付第二年度的租金给丽都公司造成的损失就是不能及时得到出租房屋所获得的收益即年度租金115万元，按此数额的30%计算应为345000元，丽都公司主张体育局承担207万元违约金属于过分高于其损失的30%，因此，本院依据体育局的申请和上述法律规定，对丽都公司主张的违约金调整为345000元，另外，鉴于双方约定履约保证金100000元可在体育局违约时抵偿相关欠款欠费及违约金，故抵偿后体育局应承担的违约金是245000元。2、关于一审判决体育局承担代缴税金74750元是否适当的问题。经查，体育局与丽都公司的《房屋租赁合同》明确约定：租赁期间由体育局承担与涉案房屋有关的水、电、采暖、排污费、物业管理费、土地年租金和房屋租赁证税费等和其他应由体育局按时交纳自行负担的费用和税金。以上费用及税金体育局按国家或政府有关部门的规定，按时直接缴纳，或由丽都公司收取后代缴，故丽都公司根据《税收通用缴款书》主张由体育局承担其已经代缴的税金74750元有相应的合同及事实依据。体育局依据《甘肃省地方税务局关于房屋出租征收房产税有关政策问题的通知》（甘地税发（2009）24号）主张其与丽都公司签订的《房屋租赁合同》中关于由体育局承担相关房屋租赁税费的约定因违反前述规定而无效，但前述规定并不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条中的行政法规的强制性规定，故《房屋租赁合同》中关于由体育局承担相应税费的约定合法有效，一审判决体育局承担丽都公司代缴的税金74750元并无不当。3、关于一审判决驳回丽都公司要求体育局承担水费、电费、物业费及滞纳金和律师费的主张是否适当的问题。根据《房屋租赁合同》的约定，体育局应当承担涉案房屋租赁期间的水费、电费和物业管理费等相关费用，丽都公司虽主张体育局应承担上述费用的总和是115622.74元，但该数额系丽都公司单方计算，其是否实际发生以及计算依据是否合理均无法确定，故一审判决由丽都公司在取得相关证据后另行起诉并无不当。关于律师费，丽都公司主张因双方产生纠纷，其聘请律师产生费用10万元，但也未提交证据证明该笔费用已实际发生，故一审不予支持亦无不当。综上，一审判决认定事实清楚，证据��实充分，审判程序合法，除对丽都公司主张的逾期支付房租违约金未予支持不当之外，其余处理结果适当，予以维持。体育局所提上诉请求和理由，证据不足，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十八条、第七十七条、第七十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持甘肃省兰州市中级人民法院（2015）兰民一初字第12号民事判决第一、二、三、四项。二、上诉人兰州市城关区体育局支付上诉人武威市丽都商贸有限公司房租逾期滞纳金245000元。以上款项，兰州市��关区体育局应于本判决生效之日起三十日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费36632元，二审案件受理费43117元，由上诉人武威市丽都商贸有限公司承担46190.62元，由上诉人兰州市城关区体育局承担33558.38元。本判决为终审判决。审　判　长　　谢银纯代理审判员　　陆　路代理审判员　　周红霞二〇一五年十二月十四日书　记　员　　周珺娜搜索“”