（2015）金义民初字第3229号
裁判日期: 2015-12-14
公开日期: 2015-12-26
案件名称
夏磊与浙江省义乌市农业机械有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
义乌市人民法院
所属地区
义乌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
夏磊,浙江省义乌市农业机械有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第五十二条；《中华人民共和国物权法》：第十四条，第十五条
全文
浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2015）金义民初字第3229号原告：夏磊，委托代理人：丁浩，浙江星耀律师事务所律师。被告：浙江省义乌市农业机械有限公司，住所地：浙江省义乌市稠城街道宗泽路468-478号505室。法定代表人：杨旭明，执行董事。委托代理人：周思勉，公司员工。原告夏磊诉被告浙江省义乌市农业机械有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月30日立案受理后，依法由代理审判员王慧适用简易程序，于2015年12月11日公开开庭进行了审理。原告夏磊的委托代理人丁浩；被告浙江省义乌市农业机械有限公司的委托代理人周思勉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏磊诉称：2013年3月6日，原、被告双方签订房屋买卖合同。被告将坐落于义乌市宗泽路468-478号208、209、304、305、306室的房屋一并转让给原告，并约定在两年内协助原告办理过户登记手续，如逾期未能办理，由被告承担相应的违约责任。原告依约向被告支付转让款人民币2260000元，并由被告出具收条予以认可。嗣后，被告未能按约协助原告办理过户手续。现要求：1、确认原、被告于2013年3月6日签订的房地产买卖合同有效。2、判令被告协助原告办理义乌市宗泽北路468-478号208、209、304、305、306室房产的过户手续。3、判令被告支付原告违约金（以3500000元为基数自2015年3月6日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际履行之日止）。被告浙江省义乌市农业机械有限公司辩称：原、被告签订的房屋买卖合同依法有效。原告从未要求被告协助办理过户手续，被告随时愿意协助原告办理。被告不存在违约行为，故不应当承担违约责任。原告未要求被告办理过户手续，另外目前办理房地产过户手续的原因是义乌市政府暂停办理国有改制企业的土地过户手续，被告不存在过错，也不存在过失。原合同中原、被告对违约责任没有进行约定，所约定的赔偿损失条款也约定不明，应视为没有约定。况且，被告已按合同交付房产，房产过户只是房产买卖合同的随附义务，被告无法办理过户手续，并未导致其损失，被告也未提供损失依据。综上，请法庭驳回原告的诉请。原告就其诉请向本院提供如下证据：一、国有土地使用权证、房屋所有权证各一份，证明讼争房屋系被告所有的事实。二、房地产买卖合同一份，证明2013年3月6日原、被告签订房屋买卖合同的事实。三、收条一份，证明原告已付购房款2260000元的事实。四、股东会决议一份，证明涉案房产转让行为已经被告股东会决议通过，在2013年2月1日被告已经具备分割办证的条件，原告也有理由相信被告可以分割作证，被告不分割作证的行为已经构成违约，应承担违约责任。被告质证对上述证据均无异议。被告就其辩称向本院提供义乌市不动产登记中心不动产档案证明一份，证明被告的房地产产权清楚，没有抵押、查封等情况存在。原告质证对被告提供的证据无异议。本院对原、被告双方提供的证据予以认定。根据认定的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定本案的事实如下：2013年3月6日，原告夏磊与被告浙江省义乌市农业机械有限公司签订房屋转让协议，该协议的主要内容为：甲方浙江省义乌市农业机械有限公司将坐落于义乌市宗泽路468-478号208、209、304、305、306室（土地证号为：义国用（2006）第1-112**号转让给乙方夏磊；总价款为人民币2460000元。协议由浙江省义乌市农业机械有限公司盖章及夏磊签名捺印，该协议一式二份，原、被告各持一份。2013年3月7日，原告向被告付转让款226000，由被告出具收条一份。上述房屋由原告管业使用至今。另查明：2000年7月7日，浙江省义乌市农业机械有限公司与义乌市国土资源局签订国有土地使用权出让合同，浙江省义乌市农业机械有限公司受让本案讼争地块，合同约定使用权出让年限50年。浙江省义乌市农业机械有限公司取得土地使用权证后，若进入二级市场或改变用地性质，须按规定程序办理报批手续等等。义政办（2000）112号《关于加强改制企业土地管理工作的通知》中规定，改制企业按基准地价50%受让的行政划拨土地，是政府扶持改制企业健康发展的一项重大举措，改制企业必须将其用于正常生产经营，不得随意改变用途或私下进入二级市场，原则上不再审批改制企业土地进入二级市场；对未经批准改变原用地性质或进行私下交易的改制企业，土地管理部门要依法收回相应的土地使用权；改制企业的土地证、房产证未经批准不得过户。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案原、被告签订的房地产转让协议系双方当事人自行签订，并约定双方签字盖章后生效，因此在本案讼争合同未被认定为无效或撤销的前提下，该合同自成立时已经生效，无需本院对其是否合法有效再次进行审查。协助原告办理涉案房地产转让过户是被告的合同义务，但涉讼房屋的土地使用权由国土局按基准地价50%出让给改制企业的被告，根据义政办（2000）112号《关于加强改制企业土地管理工作的通知》的相关规定，涉案房屋的土地使用权转让未经批准，土地证、房产证不得过户。因被告转让涉案的房地产未获批准，故被告协助原告办理涉案房地产过户从行政管理的层面上条件尚未成就，应当先由原、被告双方相互配合，按照不动产登记机关的要求，使本案讼争不动产能满足不动产登记机关的变更登记条件后，再依法由被告协助原告办理不动产的权属过户登记手续。本案被告未能按约履行过户义务的原因是不动产登记机关暂时不予办理，因此，被告并未违约，原告无权向被告主张违约金。综上，原告诉请合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条的规定，判决如下：一、依法由被告浙江省义乌市农业机械有限公司协助办理坐落于义乌市宗泽路468-478号208、209、304、305、306室的不动产至原告夏磊名下的登记手续。二、驳回原告夏磊的其他诉讼请求。案件受理费13800元，原告负担800元，被告负担13000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费人民币27600.00元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入单位：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入帐号：196999010400040900000106003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。（此页无主文）代理审判员 王慧二〇一五年十二月十四日代书 记员 周胜 来源：百度搜索“”