山西省偏关县人民法院民 事 判 决 书（2015）偏民初字第132号原告秦某某，男。被告王某，女。委托代理人胡某某，男，委托权限：一般代理。被告杨某某，男。
原告秦某某诉被告王某买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告王某提出书面申请，要求追加杨某某为本案共同被告，经本院审查依法追加杨某某为本案共同被告，组成合议庭公开开庭审理了此案。原告秦某某、被告王某及其委托代理人胡某某均到庭参加了诉讼，被告杨某某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年经人介绍，原、被告达成口头协议，被告王某将其位于偏关县马家坡的廉租房出售给原告，房款共68000元，先由原告首付四万元，下欠两万八千元待被告交付原告房屋钥匙后结付。原告当即交给被告现款四万元，被告给原告打下“今收到秦某某房款四万元”的收条一支。之后原告多次向被告提出履约，被告先是借故推诿，后直接宣称，房子的事她做不了主，房款也被杨二毛（被告之夫）花了。原告多次寻找被告解决此事，近一年均未果。原告认为，被告以卖房为诱饵，将原告四万骗去供自己使用，严重侵犯了原告的利益。故请求人民法院依法判令：
一、依法判令被告归还原告现款四万元并结利息五千元，共计四万五千元；
二、本案诉讼费及一切实际相关费用均由被告承担。
被告王某辩称：第一、本案合同标的是廉租房，在通常情况下是不能买卖的，但是本案的廉租房有自身的特点，第一是这个廉租房在当时是买的而不是租的，第二就是当时口头约定只售属于自己的股权，其他后事如房产证等一概不管，所以结合当地实际情况，该买卖合同属于有效合同，原告请求归还四万元的诉讼请求应当是在不能交付房屋的情况下的第二项选择，所以原告首先应该诉求被告交付房屋。第二、该廉租房是被告王某与本案另一被告杨某某在婚姻存续期间以家庭名义申请的廉租房，应属于二人的婚后共同财产。2014年10月二被告协商将该房屋以68000元转让给秦某某，12月1日二人由于感情不和而在民政局协议离婚，在离婚协议中约定，夫妻共同财产归被告王某所有，因此原告所欠28000元房款也应属于二人的共同财产，原告在接受该房屋的同时应将下欠28000元房款交付给被告王某。本案中因被告杨某某不履行买卖协议与离婚协议导致的原告的损失应有被告杨某某承担。
三、如果人民法院认为属于无效合同的话，关于退款的请求被告王某可以答应，但是利息、诉讼费问题不应提起。在被告王某交付原告四万元后该房屋就应归王某所有。被告杨某某未到庭也未进行答辩。
经审理查明，2014年经中间人杨军介绍原告秦某某与被告王某达成口头协议，内容为被告王某将位于偏关县马家坡的廉租房以人民币68000元的价格卖给原告秦某某。第一次通过杨军给了被告王某五千元的押金、第二次又直接给了被告王某三万五千元。2014年10月8日，被告王某给原告秦某某打下收条一支，载明：“今收到秦某某房款肆万圆整（40000.00元）。收款人王某。2014.10.8日”，下欠房款28000元约定由被告交房时一并结清。后原告多次向被告催要房屋，被告王某未能依约交付房屋，导致原、被告产生纠纷，诉来我院。2014年12月1日被告王某与被告杨某某因感情不和签订了离婚协议并在偏关县民政局领取了离婚证。以上事实，有原告秦某某的身份证复印件、被告王某的身份证复印件、离婚证复印件、离婚协议复印件、房款收条复印件、开庭笔录等证据在案予以佐证，经庭审质证可以作为认定本案基本事实的根据。
本院认为，合同的成立基于双方当事人的一致真实意思表示，合同的效力基于不违法国家法律、行政法规的强制性规定。本案中原、被告所达成的买卖合同中标的为位于县城马家坡的廉租住房，关于廉租房是否能上市交易在理论界和实践中均有争议。
被告王某辩称，该廉租房是其向政府支付房款购买而且实际上也没有损害社会公共利益，因此认为该合同为有效合同。
本院认为，廉租房是国家为了保障城镇低收入家庭的住房问题而面向符合特定条件的城镇居民以低于市场商品房的价格出售或者是收取一定的租金。即使购买人通过支付一定的房款购得廉租房，实际上也没有完全取得廉租房的所有权，而仅仅具有有限的产权。所以本案中被告王某向原告秦某某出售廉租房的行为违法了国家关于廉租房政策的规定，该口头协议应属于效力待定的合同。效力待定的合同必须经过权利人追认或者是无权处分人在订立合同后取得所有权，该合同才合法有效。结合本案实际情况，该廉租房的产权应属于国家和符合特定条件的城镇低收入家庭共同所有，被告王某没有得到该房屋权利人的追认，而且根据当地关于廉租房出售的政策，被告王某不可能取得该房屋的所有权。我国合同法规定，无效的合同自始无效，合同无效后因该合同取得的财产应予以返还。因此，原告秦某某请求被告返还房款40000元的诉讼请求本院予以支持。原告秦某某作为一个完全民事行为能力人实际上能够也应当能够意识到对廉租房买卖的合同效力，其对该合同的签订有一定的过错应承担相应的责任，故对其要求被告结清利息的诉讼请求本院无法予以支持。本案中另一个争议焦点为因合同无效产生的债务属于个人债务还是夫妻共同债务。被告王某与原告秦某某口头达成无效协议后的两个月后和被告杨某某协议离婚，该债务发生于婚姻关系存续期间。
被告王某辩称，该债务用于偿还因孩子在太原上学租家及交学费而提前向亲戚朋友所借，剩余部分也在太原生活用于日常消费，应由二被告共同承担。
本院认为，对夫妻共同债务应认定为在婚姻关系存续期间为共同生活而所欠债务。
被告王某对其用于共同生活消费的辩称并没有向法庭提交相关证据。根据民事诉讼法“谁主张谁举证”的原则，对于其辩称意见本院无法予以支持。因此，结合本案实际情况，本院依法认定该债务为被告王某的个人债务，依法由其向原告秦某某返还房款。国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十五条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《国务院诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，
判决如下：
一、由被告王某在本判决生效之日起十日内向原告秦某某返还房款人民币40000元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费925元（原告已预交），由原告秦某某承担103元、被告王某承担822元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。
审 判 长 武中华
代理
审判员 徐金虎
代理
审判员 周渊龙
二〇一五年十二月十三日
书 记 员 孙忠磊 关注微信公众号“”