阳江市阳东区人民法院民 事 判 决 书（2015）阳东法民一初字第278号
原告：阳东县华科市场经营管理有限公司，住所地广东省阳江市阳东区东城镇广雅东路268号。
法定代表人：林乃科，该公司董事长。
委托代理人：罗玉，该公司员工。
被告：龚辉军，男，1981年2月25日生，汉族，住江西省抚州市南城县。
原告阳东县华科市场经营管理有限公司（以下简称阳东华科管理公司）诉被告龚辉军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月16日受理后，依法适用简易程序审理。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年11月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗玉到庭参加诉讼。被告经本院依法公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阳东华科管理公司诉称：阳东县（现阳江市阳东区）东城镇广雅东路268号的华科国际家居生活广场是由阳江市华科市场投资有限公司投资开发建设的。该项目建设完成后，阳江市华科市场投资有限公司将其委托原告进行经营管理。2013年7月10日，被告与原告签订《商铺租赁合同》，约定被告承租华科国际家居生活广场家居建材基础建材区第7栋116、117、118、119、120、121、122、123、125、126、127、128、129、101、102、103、105号商铺，用于经营铝材，租赁期限为2014年4月1日起至2017年3月31日止共3年。双方约定原告给予被告六个月的免租优惠期，第一年的租金及经营管理费为7140元／月，第二年的租金及经营管理费为12240元／月，第三年的租金及经营管理费为17340元／月，如被告未按期交纳，则自应缴之日起每日按所拖欠金额的5‰向原告支付滞纳金。同时，原、被告双方于2013年7月10日签订了《物业服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务，被告向原告支付3060元／月的物业管理服务费，如被告未按期缴纳的，则自应缴之日起每日按所拖欠金额的5‰向原告支付滞纳金。上述租赁合同和物业服务协议签订后，原告依约向被告交付商铺进行装修及营业，履行了约定的义务。被告刚开始经营时能按期缴纳租金、经营管理费及物业管理服务费，但自2014年11月1日开始一直拖欠租金、经营管理费及物业管理服务费，经原告多次催缴后至今仍没有缴清。截止到2015年5月31日，被告共欠原告租金、经营管理费及物业管理服务费81600元没有支付（其中租金及经营管理费共欠60180元，物业管理服务费共欠21420元）。按照合同约定，被告还需向原告支付因逾期支付以上费用而产生的滞纳金，截止到2015年5月31日，所欠滞纳金总额共32895元（其中因欠缴租金及经营管理费产生的滞纳金共23256元，因欠缴物业管理服务费产生的滞纳金共9639元）。被告的上述行为已构成违约。被告租赁的商铺至今没有按合同的约定开门营业，其行为构成根本性违约，根据《商铺租赁合同》第一条、第五条和《物业服务协议》第十四条的约定，原告有权解除合同。因此，原告于2015年6月2日向被告发出解除合同通知函，并以短信告知被告。依照合同法的相关规定，原告解除合同的意思表示已经送达，至此合同被依法解除。按照租赁合同第二条第2点约定，原告有权向被告主张两个月的租金及经营管理费作为违约赔偿金，以合同解除时当月的租金12240元／月计算，共计24480元。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：
一、判令被告支付从2014年11月1日起至2015年5月31日止的租金及经营管理费共计共60180元、滞纳金24480元给原告；
二、判定被告支付从2014年11月1日起至2015年5月31日止的物业管理服务费共计21420元、滞纳金9636元给原告；
三、判令被告支付违约赔偿金24480元给原告；
四、本案的诉讼费用由被告承担。被告龚辉军缺席，无答辩亦无举证。
经审理查明：位于阳江市阳东区东城镇广雅东路268号的华科国际家居生活广场，由阳江市华科市场投资有限公司投资开发。项目建成后，阳江市华科市场投资有限公司与原告于2014年2月12日签订《前期物业服务合同》一份，约定由阳江市华科市场投资有限公司将华科国际家居生活广场委托原告提供前期物业管理服务。2013年7月10日，原告与被告签订《华科国际家居生活广场商铺租赁合同》一份，约定由原告将华科国际家居生活广场基础建材区第7栋116、117、118、119、120、121、122、123、125、126、127、128、129、101、102、103、105号商铺（共17间，总建筑面积1020平方米）租赁给被告经营铝材，租赁期限为3年，自2014年4月1日起至2017年3月31日止。对于租金及经营管理费，双方约定在合同期内执行优惠价格，第一年每月租金为7140元，第二年每月租金12240元，第三年每月租金17340元，如拖欠租金及经营管理费，则每日按所拖欠金额的5‰收取滞纳金。同时，合同还约定原告给予被告3个月免租优惠期，被告在2014年3月2日达到营业标准，可额外享受3个月免租优惠期，即免租优惠期共6个月，从2014年4月1日起计算。合同签订后，原告依约将涉案商铺交付给被告使用，被告亦进行了装修，并达到了经营标准，原告确认被告可享受6个月的免租优惠期。庭审中，原告承认被告在签订合同时预交了1个月的租金及经营管理费。2013年7月10日，原告与被告还签订了《华科国际物业服务协议》一份，约定由原告为被告提供物业管理服务，物业管理服务费为3060元／月，同时约定被告须按本协议约定缴纳物业管理服务费及水电费，每延期一天，每日按拖欠金额千分之五支付滞纳金。合同签订后，原告考虑到华科国际家居建材市场正在培育期，推迟了物业管理服务费的收取日期，决定从2014年10月1日起开始收取物业管理服务费。庭审中，原告承认被告在签订合同时预交了1个月的物业管理服务费。上述合同签订后，原告于2013年8月6日将华科国际家居生活广场基础建材区第7栋116、117、118、119、120、121、122、123、125、126、127、128、129、101、102、103、105号商铺移交给了被告，双方签订了《物业交付查验确认书》予以确认。被告接收商铺后，对商铺进行了装修，并经原告验收合格，已达到开业条件。诉讼中，原告以合同约定的租金及经营管理费、物业管理服务费滞纳金每日5‰的计算标准偏高为由，主张调整为按每日1‰的标准计算滞纳金，并撤回请求被告支付违约赔偿金24480元的诉讼请求。原告的诉讼请求变更为：
一、判令被告支付从2014年11月1日起至2015年5月31日止的租金及经营管理费共60180元、滞纳金6531.06元给原告；
二、判令被告支付从2014年11月1日起至2015年5月31日止的物业管理服务费共计21420元、滞纳金2597.94元给原告；
三、本案的诉讼费用由被告承担。另查明：阳东县华科市场经营管理有限公司公司类型为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人林乃科，经营范围包括物业服务、房屋租赁、市场经营管理。以上事实，有原告提供的营业执照、身份证、商铺租赁合同、物业服务协议、装修申请表、装修申请审批情况表、承诺书、物业交付查验确认书、关于收取物业管理服务费日期公告、建设工程规划许可证以及本案庭审笔录等证据在卷证实，本院予以确认。
本院认为：原告与被告就华科国际家居生活广场基础建材区第7栋116、117、118、119、120、121、122、123、125、126、127、128、129、101、102、103、105号商铺签订的《华科国际家居生活广场商铺租赁合同》、《华科国际物业服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。根据案件查明事实及证据，原告已履行交付商铺给被告进行装修经营的义务。根据《华科国际家居生活广场商铺租赁合同》约定，被告从2014年4月1日起享有6个月的免租优惠期，扣除免租期及被告在签订合同时预交的一个月租金及经营管理费，被告应从2014年11月1日起向原告支付租金及经营管理费。被告从2014年11月1日开始拖欠租金及经营管理费，已构成违约，故原告请求被告支付2014年11月1日至2015年5月31日的租金及经营管理费60180元（7140元×5＋12240元×2），依法有据，本院应予支持。同时，原、被告签订的《华科国际物业服务协议》于2013年7月10日起生效，原告已将涉案商铺交付给被告装修使用，被告已对商铺进行装修，并经原告验收合格，商铺已达到了营业条件，并且被告亦享受了原告给予的免租优惠期，被告理应依约向原告支付物业管理服务费。原告出于市场处于培育期的考虑，决定从2014年10月1日起对华科市场基础建材区商户收取物业管理服务费，是原告对自身民事权利的处分，故原告主张被告的物业管理服务费应从2014年10月1日起计算，依法有据，应予支持。扣减被告在签订合同时预付的一个月的物业管理服务费，被告应从2014年11月1日起向原告支付物业管理服务费。被告拖欠物业管理服务费未付，其行为已构成违约，原告请求被告支付2014年11月1日至2015年5月31日的物业管理服务费21420元（3060元×7），具有合同及法律依据，本院予以支持。关于拖欠租金及经营管理费、物业管理服务费的滞纳金问题。
原告与被告在合同中虽约定租金及经营管理费、物业管理服务费滞纳金的支付标准按拖欠金额每日5‰计算，但该标准过高，诉讼中原告主动要求将滞纳金调整为按拖欠金额每日1‰计算，没有超出法律的相关规定限额，本院予以支持。经核算，被告拖欠租金及经营管理费的滞纳金为6531.06元［其中：1、2014年11月租金及经营管理费的滞纳金为1513.68元（7140元×212天×1‰）；2、2014年12月租金及经营管理费的滞纳金为1299.48元（7140元×182天×1‰）；3、2015年1月租金及经营管理费的滞纳金为1078.14元（7140元×151天×1‰）；4、2015年2月租金及经营管理费的滞纳金为856.80元（7140元×120天×1‰）；5、2015年3月租金及经营管理费的滞纳金为656.88元（7140元×92天×1‰）；6、2015年4月租金及经营管理费的滞纳金为746.64元（12240元×61天×1‰）；7、2015年5月租金及经营管理费的滞纳金为379.44元（12240元×31天×1‰）］。经核算，被告拖欠物业管理服务费的滞纳金为2597.94元［其中：1、2014年11月物业管理服务费的滞纳金为648.72元（3060元×212天×1‰）；2、2014年12月物业管理服务费的滞纳金为556.92元（3060元×182天×1‰）；3、2015年1月物业管理服务费的滞纳金为462.06元（3060元×151天×1‰）；4、2015年2月物业管理服务费的滞纳金为367.20元（3060元×120天×1‰）；5、2015年3月物业管理服务费的滞纳金为281.52元（3060元×92天×1‰）；6、2015年4月物业管理服务费的滞纳金为186.66元（3060元×61天×1‰）；7、2015年5月物业管理服务费的滞纳金为94.86元（3060元×31天×1‰）］。原告请求租金及经营管理费、物业管理服务费的滞纳金没有超出本院核算的数额，应予支持。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，
判决如下：
一、被告龚辉军应在本判决生效之日起五日内支付租金及经营管理费共60180元及滞纳金6531.06元给原告阳东县华科市场经营管理有限公司；
二、被告龚辉军应在本判决生效之日起五日内支付物业管理服务费21240元及滞纳金2597.94元给原告阳东县华科市场经营管理有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2064元，由被告龚辉军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。
审 判 长 冯荣晶
代理
审判员 周国汉
代理
审判员 柳华想
二〇一五年十二月十三日
书 记 员 詹礼迪 来源：百度“”