连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2015）海商初字第02726号原告连云港奥维士物业管理有限公司，住所地连云港市海州区大庆东路6号。法定代表人李金尧，经理。被告成以伦。
原告连云港奥维士物业管理有限公司（以下简称奥维士公司）与被告成以伦物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月4日受理后，依法由
审判员张坤瑞适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告奥维士公司法定代表人李金尧、被告成以伦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告奥维士公司诉称，被告成以伦是连云港市海州区津华苑小区业主，原告是该小区的物业管理企业。从2013年1月1日起至2014年9月8日止，被告欠原告物业管理费等费用，经多次催要却无理拒付。现诉至法院，请求判令被告给付物业管理费、水费、公共水电费及滞纳金共计3323元，并承担本案诉讼费用。
被告成以伦辩称，答辩人拖欠物业费用期间，系原告无资质证书期间，原告属无照经营，答辩人不应支付任何费用。另外，原告没有尽到安全保卫义务，原告车辆丢失也无人过问。有的业主违章侵占共用地方，原告不管不问，给原告造成极大伤害。
经审理查明，2008年7月17日，津华苑小区为连云港市城建房地产开发有限公司（以下简称城建公司）开发项目，城建公司（甲方）与原告奥维士公司（乙方）签订物业管理委托合同，委托奥维士公司对津华苑小区进行物业管理，约定的主要内容为：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。服务的范围：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾设施、共用照明、智能化系统、水泵房、门面广场、消防设施设备、采暖管网设备、电梯等；小区公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、沟渠、池井、自行车棚、停车场等；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括巡视、门岗执勤等；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动等。负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、设备维护运行费、公共电费、业主水费代收代交等。委托管理期限为一年，且顺延到业主委员会成立止。自2008年7月12日起至2009年7月13日止。乙方须按下列约定，实现目标管理（按照市级优秀住宅示范小区标准执行）：房屋外观完好，设备运行良好，房屋及设施、设备的维修、养护良好，公共环境良好，绿化成活率90%，交通秩序顺畅，保安详见连价服字（2005）18号附件同等收费标准执行，急修30分钟到位，12小时内修复，小修24小时，业主和物业使用人对乙方的满意率达到95%等。本物业的物业服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.9元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取，小区的公用水电费按每户300元收取，多退少补。房屋共用部位的小修、养护费用由乙方承担，大中修费用，保修期后按有关规定执行，更新费用，由保修期后按有关规定执行。房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，乙方申请维修基金承担，更新费用，乙方申请维修基金承担。合同中还对其他事项进行了约定。另查明，奥维士公司于2014年9月8日退出津华苑小区的物业管理。2014年9月9日，津华苑小区物业服务由奥维士公司更换为连云港钰鑫物业服务有限公司，连云港市津华苑小区业主委员会发布通知，主要内容为：2014年9月8日之前发生的物业相关一切费用，请各位业主于9月30日积极与前期物业公司结算，2014年9月9日起产生的物业相关的一切费用向连云港钰鑫物业服务有限公司缴纳。被告成以伦系津华苑小区B6-1703室业主，房屋建筑面积为97.88平方米。津华苑小区业主的水费由原告代收，原告为被告成以伦按每吨2.95元垫付了149吨的水费。被告成以伦未给付2013年1月1日至2014年9月8日期间的物业服务费用、原告垫付的水费以及公共水电费333元。经原告奥维士公司催交后，被告成以伦仍未缴纳。上述事实，有当事人的陈述以及原告举证的资质证书、物业服务合同、代交公用水费发票、业主委员会通知、明细表等证据予以证实。
本院认为，城建公司与奥维士公司签订的前期物业管理协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。虽然城建公司与奥维士公司签订的前期物业管理协议约定为一年，但还约定顺延到业主委员会成立止。在津华苑小区业委会成立前，奥维士公司在津华苑小区继续提供物业管理服务。被告成以伦作为津华苑小区业主，应当根据前期物业管理协议的约定交纳物业服务费用。原告奥维士公司主张被告成以伦拖欠物业服务费用，根据前期物业管理协议约定，物业服务费为97.88平方米×0.9元／月×20月=1761.84元，但根据被告提供的证据证实，原告奥维士公司物业服务期间管理服务不到位，本院酌定物业费扣减30%，即物业费应为1761.84元×70%＝1233.29元。关于水费，根据物业服务合同的约定，原告奥维士公司在垫付业主水费后，可以要求业主给付垫付的水费。原告主张的水费为按每吨3.3元计算，但原告代缴水费的价格为每吨2.95元。故水费应当按每吨2.95元计算，即水费应当为149×2.95=439.55元。连同公共水电费333元，上述费用共计2005.84元，被告应当给付原告。由于原告物业管理缺位，未能完全履行合同义务，亦存在违约，故对原告主张的违约金，本院不予支持。
被告辩称原告资质过期，其无需向原告缴纳物业管理等费用。
本院认为，本案属民事纠纷，相关部门依职权对原告资质的审验属行政管理范畴，不在本院审理范围。原告实际提供了物业管理，被告接受了该服务后，应当向原告缴纳相应的物业管理费用。对被告的该辩解意见，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，
判决如下：被告成以伦于本判决生效后十日内给付原告连云港奥维士物业管理有限公司物业服务费、垫付水费、公共水电费等合计2005.84元。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告负担，于给付上述物业费时一并给付原告。本判决为终审判决。
审判员 张坤瑞
二〇一五年十二月十三日
书记员 田 田法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选出物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。（二）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条：基层人民法院和其它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百二十四条发生法律效力的民事判决书、裁定，以及刑事判决书、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由
审判员移送执行员执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：搜索“”来源：