（2015）宿中民一终字第00508号

安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宿中民一终字第00508号

上诉人（一审原告）：安徽省宿州工业学校，住所地安徽省宿州市。

法定代表人：陈曙光，该校校长。

委托代理人：宋辉，安徽三联律师事务所律师。

被

上诉人（一审被告）：彭峰，男，1966年12月24日出生，汉族，居民，住安徽省宿州市埇桥区。

委托代理人：黄太林，安徽民之声律师事务所律师。

上诉人安徽省宿州工业学校因与被上诉人彭峰房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院于2015年6月30日作出的（2015）宿埇民一初字第01005号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月16日受理后，依法由

审判员李德道担任

审判长，与

代理

审判员杨俊举、杜飞组成合议庭，于2015年10月21日公开开庭审理了本案。上诉人安徽省宿州工业学校的委托代理人宋辉、被上诉人彭峰及其委托代理人黄太林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安徽省宿州工业学校一审诉称：2010年3月1日，彭峰以其所经营的个体医院“宿州宿立中西医结合门诊部”的名义与安徽省宿州工业学校签订了《租房协议书》。后因实际交房推迟，双方约定从2012年3月起计租金；租期暂定16年；租赁期内一层门面每间每月租金为500元，二层每间月租金150元，租金每5年调整一次，增幅为10%；房租以年为单位交付，每年初30天内由彭峰一次性转入安徽省宿州工业学校账户或支付现金。协议还约定了彭峰拖欠租金及其他费用3个月或者空置房屋3个月等情形下安徽省宿州工业学校有权终止合同、收回房屋等内容。协议签订及履行后，彭峰一直不按约定交付租金。彭峰迄今仍拖欠自2013年3月至2014年2月租金39576元、自2014年3月至2015年2月租金90600元，合计共拖欠租金130176元。另彭峰还拖欠安徽省宿州工业学校数月电费8018元。期间安徽省宿州工业学校多次催要，彭峰拒付租金和电费。请求判令：解除安徽省宿州工业学校与彭峰之间订立的《租房协议书》，彭峰给付安徽省宿州工业学校租金130176元、电费8018元，并承担诉讼费用。彭峰一审辩称：

一、安徽省宿州工业学校所诉不实，其自身严重违约。彭峰承租涉案房屋的目的是经营医院，在双方签订《租房协议书》后，其即投入巨额资金购置了医疗设备，高薪聘请了专业人员，委托专业机构对涉案的房屋进行了科学、合理的规划布局，以期医院能够正常经营并批准为医保定点医院。但安徽省宿州工业学校自签订协议后从未按照协议约定履行自己的义务，具体表现在：1、对涉案房屋门前的垃圾堵塞问题久拖不决，彭峰只得自行清理，严重影响医院正常开业。2、对彭峰装潢要求一直不予理睬。彭峰经营的是医院，只有硬件上满足相关要求方可申请医保定点机构，但安徽省宿州工业学校对彭峰通过多种方式多次申请装潢不予批准。3、擅自停电。医院是医疗单位，对用电有特殊要求，彭峰不欠电费，但安徽省宿州工业学校擅自停电，彭峰只得自行申请用电。安徽省宿州工业学校不能保证基本用电需求，严重违反合同约定。4、安徽省宿州工业学校未按约定安装防盗门、窗及楼梯。为保护自身安全，彭峰安装了防盗门窗，该费用应当由安徽省宿州工业学校负担，但其仅承担了1／3，剩余费用均由彭峰给付。5、安徽省宿州工业学校至今未安装通往二楼的楼梯，使用学校内的楼梯给彭峰及患者带来巨大的不便，彭峰不得不变更规划，将原设计在二楼的病房、彩超室等搬至一楼，将原规划在一楼的康复科、推拿科、输液厅、药房等压缩或撤除。安徽省宿州工业学校的不作为不仅使医院不能按照设计使用，而且大大降低了房屋的使用率。6、安徽省宿州工业学校未约定安排教职工在彭峰处体检。根据协议约定，安徽省宿州工业学校职工每年在彭峰处进行体检，彭峰专门为此购置了大量的仪器设备，但其仅仅安排职工进行一次体检，给彭峰造成巨大的投资浪费。综上，安徽省宿州工业学校严重违约导致本案纠纷，彭峰停止支付房租是不得已的自力救济行为，并非恶意拖欠。安徽省宿州工业学校的诉讼请求于法无据，涉案合同不应解除。安徽省宿州工业学校未按约定提供符合条件的房屋供彭峰使用，不符合合同解除的条件。应驳回安徽省宿州工业学校的诉讼请求。一审法院查明：2010年3月1日，安徽省宿州工业学校与彭峰签订《租房协议书》一份，约定安徽省宿州工业学校将技能鉴定中心楼北半部1-2楼（一楼为门面房）租赁给彭峰使用，其中一楼11.5间，二楼12间，合计23.5间，每间建筑面积60.48平方米，建筑面积1421.28平方米；暂定16年，即从2010年3月1日至2026年2月30日止，租金以实际交房起计算；租期内一楼门面每间每月租金为500元，二层每间月租金150元，每5年调整一次租金，增幅10%。房租以年为单位交付，每年初30天内由彭峰一次性转入安徽省宿州工业学校账户或支付现金；安徽省宿州工业学校应将建好房屋如期交付彭峰使用（门面房装好防盗门，窗户装好防盗窗，做好楼梯）；对彭峰提出的装修要求，要求尽快答复，如需装修，必须征得安徽省宿州工业学校同意后进行；协议还约定了彭峰拖欠租金及其他费用3个月或者空置房屋3个月等情形下安徽省宿州工业学校有权终止合同、收回房屋等内容。协议签订之后，安徽省宿州工业学校将案涉房屋交付彭峰使用，2013年10月8日，经双方结算，同意房租从2012年3月起开始计算，年租金为90600元，截至2014年2月底，扣除彭峰安装卷闸门、防盗窗等费用，彭峰应付安徽省宿州工业学校房租109576元。彭峰向安徽省宿州工业学校支付70000元。截止2015年2月底安徽省宿州工业学校起诉，彭峰合计拖欠安徽省宿州工业学校房租130176元（109576元＋90600元－70000元）。彭峰以安徽省宿州工业学校未按约定做好通往二楼的楼梯、擅自断电、未安排教职工在彭峰处体检等理由拒绝继续交纳房租，安徽省宿州工业学校提起诉讼。一审法院认为：安徽省宿州工业学校与彭峰签订《租房协议书》合法有效，双方均应遵照履行。安徽省宿州工业学校已将房屋交付给彭峰使用，彭峰使用涉案房屋理应按合同支付租金。彭峰认为其未支付租金的主要理由是安徽省宿州工业学校未按约定做好通往二楼的楼梯、擅自断电、未安排教职工在彭峰处体检等，在此情况下彭峰拖欠租金并未构成根本性违约，况且彭峰租赁安徽省宿州工业学校1421平方米房屋是用以经营医院的需要，合同解除条件并未成就，为了促进交易，安徽省宿州工业学校要求单方解除合同的诉讼请求不予支持，但彭峰拖欠的租金应予支付。安徽省宿州工业学校要求彭峰支付电费8018元，证据不充分，彭峰不予认可，故对不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：

一、彭峰于判决生效后十日内付给安徽省宿州工业学校租金130176元；

二、驳回安徽省宿州工业学校的其他诉讼请求。安徽省宿州工业学校不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认定彭峰未根本违约依据的主要事实没有查明，该判决第二项无事实根据。彭峰可以从办公室直接通往二楼，故不存在其所称的通往二楼的楼梯没有修好的问题。因彭峰拖欠房租及电费达一年多，安徽省宿州工业学校多次催促其缴纳房租、电费无果后才通知其解除合同、腾房后才予以断电。彭峰的医院至今不具备医学体检的能力，甚至未完全开业，无法为教职工体检。彭峰拒不缴纳房租、电费的抗辩理由毫无根据。2、根据双方合同约定，彭峰拖欠租金及其他费用三个月或空置房屋三个月，且其擅自改变房屋的承重结构，影响房屋安全，宿州工业学院可以解除合同。一审判决查明彭峰拖欠房租130176元，其另拖欠电费8018元，完全符合合同解除的条件，一审判决认定彭峰不构成根本违约，驳回安徽省宿州工业学校要求解除合同、支付电费诉讼请求的理由错误。综上，请求撤销一审判决第二项，改判支持安徽省宿州工业学校的全部诉讼请求。彭峰辩称：1、彭峰拖欠房租属实，但其在诉前、一审审理期间及一审判决送达后多次以多种方式要求支付房租，安徽省宿州工业学校拒绝收取，人为制造矛盾，试图以此为由解除合同。2、彭峰暂停支付房租的原因在于安徽省宿州工业学校不允许其对房屋进行装修、不设置楼梯等违约行为所致，彭峰暂停支付房租的行为属于自力救济，并非恶意拖欠。3、彭峰在签订合同后，花费巨资购置了相关设备，如解除合同将给其带来重大损失，鉴于其愿意支付房租及安徽省宿州工业学校违约在先的客观情况，根据合同法鼓励交易的原则，涉案合同不应该解除。4、彭峰不拖欠电费，也未拆除承重墙，其仅对一楼进行了局部装修，不存在房屋安全问题。综上，请求驳回安徽省宿州工业学校的诉讼请求。二审期间，安徽省宿州工业学校提供《应催缴的水电费》及电费结算票据一组，证明彭峰自2014年6月到2014年12月累计拖欠电费8000余元。彭峰发表质证意见为：对结算票据的真实性无异议，《应催缴的水电费》系安徽省宿州工业学校单方制作，无法确认其真实性，彭峰上半年用电3000多元，其主张8000余元有违常理。本院认证意见为：彭峰对结算票据的真实性无异议，对真实性予以认定，但票据载明的日期并非2014年6月到2014年12月，故对该证据与本案的关联性不予认定；《应催缴的水电费》制作人不明，且载明内容含其他单位，故本案不予认定。经二审审理查明：一审判决查明事实属实，本院予以确认。综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：1、涉案房屋租赁合同应否解除；2、彭峰是否存在拖欠电费的行为，安徽省宿州工业学校要求其支付电费8018元能否支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，彭峰未按约定支付房租，安徽省宿州工业学校也未按合同约定履行安装楼梯的义务，在双方都存在违约行为的情况下，应当从合同是否有履行的可能和维护合同的稳定性等方面进行综合考虑。鉴于彭峰在诉讼期间多次表示愿意支付租金，对安徽省宿州工业学校出租房屋的收益不产生影响，其出租房屋、获得收益的合同目的仍然能够实现，从鼓励交易的角度出发，涉案合同不应解除。安徽省宿州工业学校提供的证据不足以证明彭峰存在擅自改变房屋的承重结构及拖欠电费8018元的行为，故其要求彭峰支付电费8018元没有事实依据，不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，本院予以维持。安徽省宿州工业学校的上诉理由不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，

判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3065元，由安徽省宿州工业学校负担。本判决为终审判决。

审　判　长　　李德道

代理

审判员　　杜　飞

代理

审判员　　杨俊举

二〇一五年十二月十三日

书　记　员　　王　艳附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自