扬州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）扬开民初字第01362号原告扬州中集天宇物业管理有限公司，住所地扬州市维扬路89号。法定代表人代越平，该公司董事长。委托代理人孙静，江苏理华律师事务所律师。委托代理人宗静，江苏理华律师事务所律师。被告张福康。
原告扬州中集天宇物业管理有限公司（以下简称中集物业公司）与被告张福康物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月5日立案受理后，依法由
代理
审判员黄迎凯适用小额诉讼程序，于2015年11月27日公开开庭进行了审理。原告中集物业公司的委托代理人宗静、被告张福康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中集物业公司诉称：被告系中集集品嘉园小区3幢501室业主，原告为该小区提供物业服务。被告自入住以来，多次拖欠原告的物业管理服务费，原告曾多次通过电话、上门、发律师函的方式催款，被告均置之不理，被告的行为违反物业合同约定，构成违约。故请求法院判令：被告立即向原告支付2014年1月1日至2015年12月31日期间物业管理服务费3532元、电梯运行费1177元、公共能耗费400元及滞纳金（按合同约定的日万分之五，从2014年1月1日起计算至实际付清之日止）。原告中集物业公司提供了以下证据：1、工商登记资料一份，证明原告公司身份信息；2、《中集集品嘉园前期物业服务委托合同》一份，证明原告受开发商委托为中集集品嘉园小区提供物业管理服务，双方约定了相关权利义务；3、扬州市物价局备案回复表一份，证明扬州市物价局批准中集集品嘉园住宅房物业管理服务收费为高层1.05元/月/M2，电梯运行费为0.35元/月/M2；4、中集集品嘉园入伙确认书一份，证明被告为中集集品嘉园业主，房屋面积为140.15M2；5、律师函及邮寄凭证一份，证明原告于2015年10月21日发律师函书面向被告催交物业管理服务费。
被告张福康辩称：2014年前被告一直正常交纳物业费，2014年因所居住房屋朝南的两间墙体发生渗漏霉变，原告答应处理这一问题，但没有什么效果。维修不是物业公司的事情，但是出问题时原告承诺一定会帮助解决问题，如果当时原告没有承诺，仅仅说负责协调问题，被告不会以此来拒交物业费。被告张福康提供了以下证据：1、照片一组，证明墙体霉变的事实；2、灭菌灯一台，证明当时原告公司的周经理向被告提供帮助，独揽下这个问题的处理。
经审理查明：2010年3月22日，原告作为受托方（乙方）与作为委托方的扬州中集昊宇置业有限公司（以下简称中集昊宇公司）（甲方）签订《中集集品嘉园前期物业服务委托合同》，合同约定：由乙方为扬州中集集品嘉园小区提供物业服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为高层住宅1.05元/月/M2，电梯运行费为0.35元/月/M2；业主自《入伙通知书》规定的入伙之日起开始交纳物业服务费用，入伙当日交纳一年的物业服务费用，以后每季度10日前交纳下一季度的物业管理服务费及其他相关费用；甲方违反本合同约定，未能按时足额支付相关费用的，按所欠款项总额每日万分之五的标准向乙方支付违约金。2011年10月25日，经扬州市物价局批准，扬州市中集集品嘉园小区高层物业服务费为1.05元/月/M2。另查明，被告系扬州市中集集品嘉园3-501室业主，该房屋建筑面积为140.15M2。2014及2015年度的物业管理服务费3532元、电梯运行费1177元、公共能耗费400元，合计5109元，被告至今未付。上述事实，有原告提供的前期物业服务委托合同、扬州市物价局备案回复表、入伙确定书等证据以及双方当事人庭审陈述等予以证实，本院予以确认。
本院认为：原告与中集昊宇公司签订的前期物业服务委托合同，不违反法律规定，具有法律效力，且效力依法及于每个业主。原告对小区房屋及配套设施设备进行了必要的维修、养护和管理，作为入住的小区业主即应按约支付物业管理服务费。
被告辩称房屋漏水问题的解决由原告承揽，无事实依据，原告亦未认可，被告不应以此拒付物业管理服务费。故对原告要求被告支付物业管理服务费5109元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的滞纳金。
本院认为，前期物业服务委托合同效力及于业主是源于法律的规定，并非业主本人亲自签订，因此交费期限对于业主来说存在并未完全知情的可能。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定了物业服务企业应向业主书面催交物业费，因此只有在业主明确拒绝交纳时计算违约金才具有正当性、合法性，本案的滞纳金应从2015年10月21日起算。原告主张按未付款的日万分之五计算滞纳金，无合同依据，本院不予支持，可按中国人民银行同期贷款基准利率计算。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，
判决如下：被告张福康于本判决生效之日起十日内给付原告扬州中集天宇物业管理有限公司自2014年1月1日起至2015年12月31日止的物业管理服务费用5109元及滞纳金（以5109元为基数，从2015年10月21日起，按中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际给付之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告张福康负担。本判决为终审判决。
代理
审判员 黄迎凯
二〇一五年十二月十三日见习
书记员 王超颖 来自：