（2015）鄂民终字第1090号
裁判日期: 2015-12-11
公开日期: 2016-01-04
案件名称
王亚飞等诉刘虎租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区鄂尔多斯市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王鹏,王亚飞,刘虎
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
鄂尔多斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂民终字第1090号上诉人（原审被告）王鹏，男，1979年12月9日出生，汉族，工商联职工，现住内蒙古鄂尔多斯市。委托代理人王建中，男，1959年11月1日出生，汉族，个体，现住内蒙古鄂尔多斯市，系上诉人王鹏的父亲。上诉人（原审被告）王亚飞，女，1979年10月25日出生，汉族，个体，现住内蒙区鄂尔多斯市。委托代理人刘汉强，男，1976年2月9日出生，汉族，现住内蒙古鄂尔多斯市，系上诉人王亚飞的丈夫。委托代理人孟海龙，男，1972年7月27日出生，汉族，个体，现住内蒙古鄂尔多斯市，系上诉人王亚飞的姐夫。被上诉人（原审原告）刘虎，男，1975年10月20日出生，汉族，个体，现住内蒙古鄂尔多斯市。委托代理人张国义，内蒙古易非律师事务所律师。上诉人王鹏、王亚飞因租赁合同纠纷一案，不服内蒙古乌审旗人民法院（2015）乌民初字第213号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员哈斯担任审判长，与代理审判员张剑光、苗繁盛组成合议庭，于2015年11月4日公开开庭审理了本案。上诉人王鹏的委托代理人王建中，上诉人王亚飞的委托代理人刘汉强、孟海龙，被上诉人刘虎及其委托代理人张国义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年8月13日，王建中将其购买的乌海市金丰房地产开发有限责任公司开发建设的位于乌审旗嘎鲁图镇水云商厦负一层（面积3860.08平米）的东半1930平米转卖给原告刘虎；2011年8月6日和2011年8月16日，王建中将剩余��一半即西半1930平米转卖给被告王鹏、王亚飞。2011年9月7日，王建中将已卖给被告王鹏、王亚飞的房屋出租给原告刘虎，并与原告刘虎签订《水云商厦负一层租赁合同》。该租赁合同被告王鹏、王亚飞亦认可。合同约定：甲方（王建中）将位于水云商厦负一层的一半（即1930平米）出租给乙方（刘虎）使用；租赁期限为五年，即从2012年1月1日起至2016年12月30日；租金每年85万元，按年交付，每年1月1日前付清当年租金；甲方（王建中）应保证所出租商业楼及配套设施在交付乙方（刘虎）使用时完好，并能正常使用，包括主电线路，主电管道的接通。乙方（刘虎）在租赁期间内按合同规定交纳租金，如乙方（刘虎）未按时交纳租金，延迟一天应付甲方（王建中）滞纳金损失10000元；任何一方不能履行合同规定的条款均视违约。非经双方协商一致，任何一方都无权解除本合��，否则按租金的30%赔偿对方，合计违约金127.5万元。合同签订后被告王鹏、王亚飞将水云商厦负一层的一半交付原告刘虎使用，原告刘虎将水云商厦负一层整体开设为华旗超市。2012年的租赁费85万元已付，2013年的租赁费已付2.8万元，剩余82.2万元未付。庭审中原告变更诉讼请求要求依法解除原、被告签订的《水云商厦负一层租赁合同》，并终止履行。由二被告承担的违约责任予以放弃。另查明，2013年7月2日，被告王鹏、王亚飞向本院起诉，要求判令刘虎给付2013年未付租赁费82.2万元，并承担违约责任。本院于2013年9月29日作出（2013）乌民初字第2435号民事判决书，判令刘虎于本判决发生法律效力后十日内给付王鹏、王亚飞2013年房屋租赁费82.2万元，并给付逾期付款利息，从约定付款的2013年1月1日起按人民银行同期贷款利率计算，至给付之日止。���件受理费6010元，由被告刘虎承担。一审宣判后，原告刘虎不服，向鄂尔多斯市中级人民法院上诉。鄂尔多斯市中级人民法院于2014年8月12日作出（2014）鄂民终字第345号民事判决书，判令驳回上诉，维持原判。该案现已进入执行程序。再查明，原告刘虎租赁被告王鹏、王亚飞水云商厦负一层西半的房屋，于2013年9月份搬空，至今再未使用。其购买的东半部分仍在经营超市。原告刘虎于2014年1月3日给被告王鹏、王亚飞的代理人王建忠送达过解除合同的通知书，但王建忠未签收。未给被告王鹏、王亚飞送达过解除合同的通知书。又查明，王建忠与被告王鹏系父子关系，与王亚飞系叔侄女关系。原审法院经审理认为，原告刘虎与被告王鹏、王亚飞签订的水云商厦负一层租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效并已部分履行。本案争议的焦点一是被告是否违约，合同是否应当解除；二是原告刘虎给二被告代理人王建忠是否送达过解除合同通知书及该通知书是否有效。三是合同解除的时间点如何认定。关于被告王鹏、王亚飞是否违约，合同是否应当解除。原被告签订房屋租赁合同后，被告王鹏、王亚飞依约交付了原告刘虎承租的商铺，原告刘虎也对该租赁物进行了装修改造，用于经营华旗超市。原告刘虎应按合同约定给付房屋租赁费。原告刘虎将2012年的租赁费已付，2013年的租赁费已付2.8万元，剩余租金未付。被告王鹏、王亚飞向本院起诉，要求判令刘虎给付2013年未付租赁费82.2万元，并承担违约责任。本院于2013年9月29日作出（2013）乌民初字第2435号民事判决书，判令刘虎于本判决发生法律效力后十日内给付王鹏、王亚飞2013年房屋租赁费82.2万元及逾期付款��息。一审宣判后，原告刘虎不服，以诉讼主体不适格，租赁房屋于2012年12月24日才经消防验收合格，租赁合同无效为由向鄂尔多斯市中级人民法院上诉。鄂尔多斯市中级人民法院于2014年8月12日作出（2014）鄂民终字第345号民事判决书，判令驳回上诉，维持原判。该案现已进入执行程序。因此原告刘虎拒付租赁费已属违约行为。原告刘虎于2013年秋、冬季将所租赁的房屋腾空，并于2014年12月29日以起诉的方式通知二被告解除双方签订的房屋租赁合同，原告刘虎的该行为，表明双方的租赁合同已无法继续履行。根据民法的公平原则，双方的租赁合同应当解除。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，双方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理��用，由违约方承担。”本案中被告王鹏、王亚飞作为房屋的出租人，在原告刘虎明确表示不再租赁该房屋后，亦未积极妥善地处置房屋，放任房屋租金损失扩大，故应承担相应的责任。原告刘虎以租赁房屋质量不合格，无上、下水管道和洗手间等配套设施拒付租赁费，由于原告刘虎提供的证据不能证明二被告的房屋存在质量问题，系单方违约解除合同，应当赔偿给二被告造成的损失。因本案中二被告未提反诉，可另行主张。关于原告刘虎给二被告代理人王建忠是否送达过解除合同通知书及该通知书是否有效。原告刘虎主张其曾于2013年3月份、9月份依法送达了解除合同的通知书，合同已依法解除，同年9月份全部搬空通知二被告受领，但其提交的证据录像碟只能证明其于2014年1月3日向二被告的代理人王建忠送达过解除合同的通知书。水云商厦负一层西半房屋的所有权人是被告王鹏、王亚飞，王建忠经二被告授权只是与原告刘虎签订房屋租赁合同，并不因此代表解除合同亦应向王建忠送达。原告刘虎提供的证据只能证明向王建忠送达过解除合同通知书，并不能证明向被告王鹏、王亚飞送达过解除合同通知书。因此原告刘虎给王建忠送达解除合同通知书的效力本院不予确认。关于合同解除的时间点如何认定问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。”本案中，原告刘虎无证据证明向被告王鹏、王亚飞送达过解除合同的通知书，但其以起诉的方式明确提出要求解除合同的意思表示，可以视同向被告王鹏、王亚飞发出解除合同的通知书。因此应以起诉状送达时间作为合同解除的时间，即以2015年1月28日作为合同解除的时间点。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条的规定，判决：一、解除原告刘虎与被告王鹏、王亚飞于2011年9月7日签订的《水云商厦负一层租赁合同》，合同解除时间点为2015年1月28日；二、原告刘虎于本判决生效之日起三日内返还租赁被告王鹏、王亚飞位于乌审旗嘎鲁图镇水云商厦负一层西半面积1930平方米的房屋。上诉人王鹏、王亚飞不服原审判决上诉称，一审法院认定事实不清，适用法律错误。被上诉人刘虎请求解除合同没有事实与法律依据，被上诉人刘虎租赁上诉人的房屋后，应当遵循诚实信用原则，依照约定支付租金，一审法院未判决被上诉人违约而是判决解除合同，损害了上诉人的权益；合同解除应当由当事人约定或者依据法律的规定，是一种私权力，不应当由公权力进行干涉。被上诉人租赁上诉人的房屋后并没有解除合同的事由，法院判决解除适用法律不当；本案被上诉人的起诉没有任何事实和法律依据，其诉讼请求应当予以驳回。请求：撤销乌审旗人民法院（2015）乌民初字第213号民事判决，依法驳回被上诉人刘虎原审的诉讼请求。被上诉人刘虎辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。被上诉人租赁的上诉人的房屋未经消防验收，也没有卫生间，不符合约定的用途，上诉人违约。被上诉人给王建忠送达过解除合同通知书，合同应当解除。二审期间，上诉人王鹏、王亚飞向法庭提供如下证据：1、照片一张，拟证明商场被被上诉人继续占有使用。被上诉人对该照片的真实性不认可，对��明的问题不认可，称涉案房屋2013年已腾空。2、通知一份，拟证明被上诉人当时给王建中送达的不是解除合同通知书。被上诉人认为当时送达不是这份通知，而是一审期间提供的通知。本院经庭审质证认为，上诉人提供的照片仅是超市出口的照片，不能证明其所出租的房屋仍在使用中，本院不予采信；上诉人所提供的通知于本案没有关联性，且为复印件，本院不予采信。二审审理查明的事实与原审查明的基本事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”“依法成立的合同，受法律保护”。上诉人王鹏、王亚飞与被上诉人刘虎签订的《水云商厦负一层租赁合同》系双方当事人��真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，该合同合法有效，双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。被上诉人刘虎所欠上诉人2013年的租赁费已付2.8万元，剩余租金未付。上诉人王鹏、王亚飞向一审法院起诉，要求判令刘虎给付2013年未付租赁费82.2万元，并承担违约责任。一审法院于2013年9月29日作出（2013）乌民初字第2435号民事判决书，判令刘虎于本判决发生法律效力后十日内给付王鹏、王亚飞2013年房屋租赁费82.2万元及逾期付款利息。一审宣判后，被上诉人刘虎不服，以诉讼主体不适格，租赁房屋于2012年12月24日才经消防验收合格，租赁合同无效为由向本院上诉。本院于2014年8月12日作出（2014）鄂民终字第345号民事判决书，判令驳回上诉，维持原判。该案现已进入执行程序。因此被上诉人刘虎拒付租赁费已属违约行为。本案中，被上诉人刘虎提起���讼请求解除合同没有事实与法律依据。合同解除权的行使须以解除权成就为前提，?解除行为应当符合法律规定的程序，?否则就不引起合同解除的法律后果。被上诉人刘虎于2013年3月份、9月份向案外人王建中送达了合同解除通知，但在双方签订的《水云商厦负一层租赁合同》中，王建中并非合同的一方当事人，而是当事人王鹏、王亚飞的代理人，故向案外人王建中送达解除合同通知并不产生合同解除的效力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条明确了合同单方解除即合同约定解除和法定解除的条件，不符合第九十三条第二款、第九十四条规定的合同单方解除条件的，一方当事人不能解除合同。即除因不可抗力致使不能实现合同目的的原因外，催告对方履行或者要求解除合同的当事人应当是守约方，?处于违约状态的当事人不享有单方解除合同��权利。被上诉人刘虎在没有法定事由的情况下，单方违约并要求解除合同，亦不具备违约方继续履行合同所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件的要求，其解除合同的请求于法无据，本院不予支持。上诉人的上诉请求符合法律的规定，本院予以支持。综上，一审认定事实清楚，但适用法律错误，应当予以改判。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销乌审旗人民法院（2015）乌民初字第213号民事判决；二、驳回被上诉人刘虎的一审诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由被上诉人刘虎负担。本判决为终审判决。审 判 长 ��哈斯代理审判员 张 剑 光代理审判员 苗 繁 盛二〇一五年十二月十一日书 记 员 李 羽 琪法条链接《中华人民共和国合同法》依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条?第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 更多数据：搜索“”来源：