（2015）金民二初字第720号
裁判日期: 2015-12-10
公开日期: 2016-05-24
案件名称
原告（反诉被告）金昌市威佳物业管理有限责任公司与被告（反诉原告）杨某某物业服务合同纠纷一审民事判决��
法院
金昌市金川区人民法院
所属地区
金昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
金昌市威佳物业管理有限责任公司,杨开成
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十六条，第一百零七条，第一百零九条
全文
甘肃省金昌市金川区人民法院民 事 判 决 书（2015）金民二初字第720号原告（反诉被告）金昌市威佳物业管理有限责任公司，法定代表人汤彦炯，职务董事长。委托代理人梅鹏，甘肃维正律师事务所律师。被告（反诉原告）杨开成，男，汉族。原告（反诉被告）金昌市威佳物业管理有限责任公司（以下简称威佳物业公司）诉被告（反诉原告）杨开成物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李忆菲独任审判，公开开庭进行了审理。原告威佳物业公司法定代表人汤彦炯、委托代理人梅鹏、被告杨开成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告自2009年10月始为被告提供了物业管理服务。被告自2009年10月至2014年12月期间的物业管理费2595.6元，2014年的公摊电费36元、垃圾处理费24元一直拒绝交纳。现依法提起诉讼，要求被告给付原告以上费用合计2655.6元。被告辩称及反诉诉称，被告所居住的房屋不是金冠花园修建的，而原告系金冠花园聘请的物业公司，被告与原告之间不存在物业服务关系，故拒绝缴纳物业管理费。同时，被告所居住房屋的楼下有装潢店做家具噪音大，且在小区内随意装卸材料，经与原告多次协商均不管；楼下无监控设施；垃圾处理不及时；任意更换水表；未公示小区工作人员的信息；随意让外来车辆进入小区；小区安全缺乏保障，夜晚无保安人员巡查，多次发生刑事案件；楼道卫生无人打扫；下水堵塞无人通。另外，因原告未维修过走廊的灯线，相关费用都由被告自行承担；被告未处理过垃圾；2012年一个月未供暖；原告未制止移动公司擅自安装���缆箱；向原告出具的暖气费票据均是白条子，故被告现提起反诉要求原告返还2009年10月至2013年12月已缴纳的公摊电费172元、垃圾处理费96元，2012年一个月未供暖的暖气费600元，拆除安装于走廊墙上的移动光缆线并恢复原状，交付近5年暖气费的正规收费票据。原告反诉辩称，被告走廊的灯线、灯泡均由原告更换；向被告收取的垃圾处理费是依据政府文件收费的，垃圾被告也一直在处理；因被告所在楼栋有人不交暖气费，八冶二公司才停了17天的暖气；移动光缆箱是移动公司依据政府文件装在楼道里的亮点工程，原告配合和协助安装网络传输线，且每个小区都有安装；暖气费票据是业主在原告处登记，再由八冶二公司开具后通过原告返还给业主，被告未登记故未出具正规票据。经审理查明，被告杨开成居��在位于金昌市粮油食品厂综合楼的房屋，该房屋建筑面积约为117平方米。2009年10月始，原告为被告杨开成所居住的小区提供物业管理服务，并代收代缴水、电、暖气费。自2009年10月至2014年12月，被告所居住的房屋共产生物业管理费2579.85元（117平方米0.35元／月·平方米63个月），2014年1月至12月产生公摊电费36元（3元／月·户12个月1户）、垃圾处理费24元（1元／月·人12个月2人），被告杨开成一直拒绝交纳。另查明，原告威佳物业公司是甘肃省发展和改革委员会、金昌市发展和改革委员会核准的具有从事物业服务的三级企业。金昌市物价局核准原告物业管理服务费的收费标准为0.35元／月·平米，公摊电费的收费标准为3元／月·户，垃圾处理费的收费标准为1元／月·人。2015年1月4日，原告已停止对被告所在小区的物业管理服务。上述事实，由原、被告陈述及原告提供的《营业执照》、《物业服务企业资质证书》、《经营服务性收费许可证》在案证实，予以认定。本院认为，原告虽未与被告签订书面的物业服务合同，但原告还是按照《物业服务企业资质证书》中所核定的服务项目，为被告所居住小区的全体居民提供了物业服务，而且小区里大多数居民都接受了原告的服务，并支付了相应的物业服务等相关费用，说明被告与原告之间已形成了事实上的物业服务合同关系，被告之其与原告之间不存在物业服务关系的辩解不能成立。原告作为物业服务方，已经履行了主要服务义务，被告作为业主之一，也受到了原告提供给全小区业主同等的服务，理应支付相应��费用，原告诉请符合法律规定，应予支持。被告提出的楼下无监控设施问题，因被告所在楼口有摄像头能够覆盖，故未在其楼口专门架设摄像头并不能说明原告提供服务不到位。被告提出的小区安全缺乏保障、多次发生刑事案件，楼道卫生无人打扫，下水堵塞无人通的问题，原告不予认可，被告未提供证据予以证实，该事实本院不予认定。被告提出的楼下装潢店在小区内随意装卸材料、垃圾处理不及时等物业服务不到位问题，并不能证明威佳物业公司所提供物业服务存在实质性违约，亦无法构成降低物业服务费标准的适当理由，故本院不予支持。但威佳物业公司作为物业服务企业应加强服务意识，不断提高服务水平，虚心接受小区业主的意见，对业主反映的问题应当妥善解决，为业主提供安全周到的服务。被告反诉要求原告返还已收取的公摊电费172元和暖气费600元，因威佳物业公司仅是代收代缴公摊电费和暖气费，并不向业主提供供电、暖服务，其要求威佳物业公司返还代收代缴费用的请求无事实依据，本院不予支持。被告反诉要求原告返还已收取的垃圾处理费96元，因垃圾处理费是由金昌市物价局核准的，亦由威佳物业公司代收代缴，与物业公司对本小区垃圾处理不及时并无直接关系，故对该请求，本院亦不予支持。被告反诉要求原告拆除架设在楼道内的移动光缆箱并恢复原状，因该设施非威佳物业公司安装，被告可向实际侵权人主张权利，故对该请求，本院亦不予支持。被告反诉要求原告交付近5年暖气费的正规收费票据，因威佳物业公司仅是代收代缴暖气费，无法直接开具正规收费票据，故被告之该请求无事实依据，本院亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百零九条之���定，判决如下：一、被告杨开成给付原告金昌市威佳物业管理有限责任公司2009年10月至2014年12月期间的物业管理费2579.85元，2014年的公摊电费36元、垃圾处理费24元，合计2639.85元，限本判决生效后10日内付清；二、驳回被告杨开成的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，反诉费25元，减半收取为12.5元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省金昌市中级��民法院。代理审判员 李忆菲二〇一五年十二月十日书 记 员 杨晓芸 更多数据：搜索“”来源：