（2015）穗中法民五终字第5690号
裁判日期: 2015-12-10
公开日期: 2016-02-19
案件名称
黄英姿与广州市万业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市万业房地产开发有限公司,黄英姿
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第5690号上诉人（原审被告）：广州市万业房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市天河区。法定代表人：江福明，总经理。委托代理人：罗任平，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：黄英姿，住湖南省衡阳市珠晖区。委托代理人：熊飞，广东明盛律师事务所律师。上诉人广州市万业房地产开发有限公司（下简称万业公司）因与被上诉人黄英姿商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第265号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：万业公司是广州市南沙区创鸿雅筑自编4栋楼的开发商。2013年11月11日，黄英姿（乙方）与万业公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：乙方所购商品房为南沙区南沙创鸿雅筑自编号4栋1812房（建筑面积49.49平方米），总金额为705967元。付款方式为首期款355967元为本预售合同网上签订之日支付，余款350000元按照按揭方式付款。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，逾期不超过90日的，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过90日后，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金等。同日签订的上述合同补充协议（附件七）约定：第九条，甲、乙双方同意，如遇下列情形，甲方有权顺延交付期限而不承担违约责任：《商品房预售合同》第十三条指的“不可抗力”，即指出现不能预见、不可避免或者不能克服的异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的原因；乙方有任何违约行为，包括但不限于如合同约定的交付期限届满时，乙方未能依约向甲方支付全部到期款项。第十八条，甲方根据本协议约定向乙方支付的违约金，最高不超过总房款的5％。合同签订当天，黄英姿向万业公司支付首期房款355967元。2014年9月17日，黄英姿、万业公司签订补充协议，约定剩余房款的付款方式由按揭方式变更为一次性支付。同日，黄英姿向被告支付余款350000元。涉案楼宇于2015年3月16日通过环保验收、3月20日取得《建设工程规划验收合格证》、3月20日取得工程竣工验收报告、3月25日光纤工程竣工验收、3月31日消防验收合格、3月31日通过人防验收，3月31日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2015年3月17日受电工程竣工验收合格，并于同日签订用电类别为商业的《高压供用电合同》。2015年3月31日，符合通邮条件。同日，广州南沙发展燃气有限公司出具证明，证实燃气安装工程燃气表前部份已完工。2015年4月10日，永久用水工程竣工验收合格，并于同日签订《供用水合同》。万业公司曾于2015年1月27日、2015年4月1日和10日分别向黄英姿发出两份《收楼通知书》及一份《催告收楼通知书》。黄英姿确认收到上述通知，其中于2015年4月12日收到万业公司于2015年4月10日邮寄的《催告收楼通知书》。黄英姿于2015年1月底向万业公司邮寄《收楼异议通知书》，但因万业公司拒收而被退回。黄英姿于2015年3月10日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、万业公司向黄英姿支付自2015年1月1日起，至万业公司取得涉案房屋《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及永久用水用电证明的交楼条件后，书面通知黄英姿收楼之日止的违约金，违约金以总房价款705967元为基数，按每日0.05%计算；2、万业公司承担诉讼费。2015年4月9日，黄英姿增加诉讼请求：撤销黄英姿与万业公司在《商品房买卖合同》补充协议中签订的关于违约按总房价5%的条款。万业公司在原审中答辩称：请求驳回黄英姿的诉讼请求。原审诉讼中，万业公司认为其于2015年3月31日符合交楼条件；黄英姿提出万业公司于2015年4月10日符合交楼条件，并要求逾期交楼违约金计算至2015年4月12日止。另万业公司提交2011年8月19日的《施工联系函》，记载在水泥搅拌桩施工过程中遇大面积孤石群，以证明讼争楼宇因地质原因属不可抗力导致延期交楼。原审法院认为：黄英姿、万业公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。万业公司未能按照合同约定的期限，将符合合同约定的房屋交付给黄英姿使用，已构成违约，黄英姿要求万业公司按合同约定的标准计付逾期交楼违约金合理，予以支持。黄英姿、万业公司在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故万业公司以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，不予采纳。万业公司于2015年4月10日才具备永久用水，故万业公司提出在2015年3月31日已经符合交楼条件依据不足，不予采信。黄英姿提出万业公司于2015年4月10日才符合交楼条件，并要求逾期交楼违约金计算至2015年4月12日止合理，予以支持。合同补充协议约定万业公司向黄英姿支付的违约金最高不超过总房款的5％，故对于黄英姿诉讼请求中超过总房款5％部分的违约金不予支持，即万业公司应向黄英姿支付逾期交楼违约金35298元。双方在2013年11月11日已经签订了补充协议，黄英姿未在一年内提出撤销补充协议中关于“违约金最高不超过总房款5％”的条款，其撤销权已经消灭，故对于黄英姿要求撤销上述条款的请求，不予支持。另万业公司提出施工过程中出现地质问题的时间是在双方签订讼争的《商品房买卖合同》前，即万业公司在签订合同时已明知该问题的存在，故其以该地质问题属不可抗力为由要求不承担逾期交楼违约责任依据不足，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十五条第（一）项、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2015年8月26日作出判决：一、万业公司应于判决发生法律效力之日起十日内向黄英姿支付逾期交楼违约金35298元；二、驳回黄英姿的其他诉讼请求。案件受理费81元，由万业公司负担。判后，万业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：双方虽然在《商品房买卖合同》第十四条中约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房的，逾期不超过90天的，甲方应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金；逾期超过90日后，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自合同约定的交际交付之日止，每日按总房价的0.05％的标准向乙方支付违约金。黄英姿所购商品房创鸿雅筑自编号4栋1812房（建筑面积为49.49平米）的总金额为705967元，每日按总房价的0.05％的标准计算违约金，每月的违约金为10942元，万业公司逾期交楼给黄英姿造成的损失是黄英姿无法在其中居住需要租房的租金损失或无法出租的租金收益损失，而根据广州市房地产租赁管理所于2014年12月公布的2014年南沙相近地段商业房屋的租金标准（板头三街的租金为12元每平每月，南沙碧桂园的租金为25元每平每月），其损失也就是每月594元到1237元的租金损失。合同约定的违约金是黄英姿实际损失的15倍至8倍之间，显然违约金约定过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释二》第二十九条的规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，本案约定的违约金高于黄英姿未按期交楼损失的8到15倍，远远超过造成损失的30％。综上，万业公司上诉请求判令：1、撤销原审判决第一项，改判万业公司依据南沙区同等地段的租金标准（1237元／月）向黄英姿支付延期交楼违约金4082元；2、一、二审诉讼费由黄英姿承担。被上诉人黄英姿答辩称：双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，合法有效，原审判决万业公司按照合同约定的每天万分之五支付迟延交楼违约金且已按百分之五或百分之二封顶。在合同对违约金支付比例有明确约定的情况下，万业公司要求按同地段的租金标准支付违约金没有合同依据和法律依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定仅适用于当事人对违约金没有约定的情形。万业公司将违约金等同于租金损失是对违约金的错误理解，因违约金既包含万业公司违约对黄英姿造成损失的补偿，同时也适当体现对万业公司的惩罚。因此，万业公司的上诉理由不能成立，同意原审判决，不同意万业公司的上诉请求。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。另查明：根据黄英姿的申请，原审法院于2015年8月6日作出（2015）穗南法民三初字第265号民事裁定书，裁定查封、冻结万业公司价值35300元的财产，黄英姿为此支付了保全费373元。本院认为：双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反相关法律法规的强制性规定，原审判决认定合法有效正确，本院予以确认，双方均应遵照约定严格履行各自义务。双方在《商品房买卖合同》中明确约定，如万业公司未能在合同约定的期限内交房，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向黄英姿支付违约金。该约定系双方的真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，且该约定标准并不存在过高的情形。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，即违约方应承担的违约损失赔偿额并不限于守约方因违约行为所遭受的实际损失，同时还包括可得利益损失。因此，万业公司以黄英姿因万业公司逾期交房所遭受的实际损失仅为租金收益损失为由，上诉请求调整合同约定的违约金标准，理据不充分，本院不予采纳。综上所述，上诉人万业公司的上诉理由及请求均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费682元、一审保全费373元，均由上诉人广州市万业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 蔡培娟审判员 谭红玉审判员 黄 嵩二〇一五年十二月十日书记员 杨思敏 来源：百度“”