（2015）徐民终字第04664号
裁判日期: 2015-12-10
公开日期: 2015-12-30
案件名称
商品房销售合同纠纷二审民事裁定书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）徐民终字第04664号上诉人（原审原告（反诉被告））王祥元委托代理人王孝远，江苏敏言律师事务所律师。被上诉人（原审被告（反诉原告））江苏金屯房地产开发有限公司，住所地沛县大屯煤电集团有限公司中心区上海路88号。法定代表人陈海根，该公司总经理。委托代理人李相前，江苏恒联盛律师事务所律师。委托代理人徐倩，江苏恒联盛律师事务所律师。上诉人王祥元因与被上诉人江苏金屯房地产开发有限公司（以下简称金屯公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服沛县人民法院（2015）沛民初字第0502号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。上诉人王祥元及其委托代理人王孝远，被上诉人金屯公司的委托代理人李相前、徐倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王祥元原审诉称，王祥元与金屯公司双方于2013年1月8日签订商品房买卖合同，该合同不违反法律及行政法规的强制性规定，系双方真实意思表示，对双方具有约束力。根据合同约定，金屯公司应于2013年6月30日交付房屋，但金屯公司的房屋未经综合验收，基础设施、公共配套建筑未达到使用条件，金屯公司应承担交付不能的违约责任，金屯公司应按租金计算损失或根据有关评估机构评定的同地段、同类房屋租金标准计算。合同约定层高为2.9米，现实高度为2.77米，金屯公司交付房屋的层高不符合合同约定，故金屯公司应参照商品房买卖合同解释第14条规定，返还房款18134元。综上，请求判令金屯公司支付因迟延交付房屋承担违约责任，赔偿损失1000.00＊20=20000元，请求判令金屯公司因层高不符合约定，返还王祥元房款304262＊3%＋304262＊（4.48%-3%）＊2=9128＋9006=18134元，合计38134元；案件受理费由金屯公司承担。金屯公司原审辩称，该案系企业内部分房行为，当事人双方并非真正的平等民事主体，不属于人民法院受案范围；金屯公司企业内部分房不存在延期交付房屋的问题；涉案房屋设计层高2.8米，符合国家住宅设计标准要求。金屯公司原审反诉称，双方于2011年10月9日签订住房销售补充协议书，约定王祥元应自取得涉案新房之日起三个月内将其原旧住房交回金屯公司另行分配，如违反上述约定，金屯公司将取消王祥元的购房资格，收回所分配出售的住房，取消相关福利待遇，并按每日50元收取违约金。金屯公司已于2013年8月3日将出售分配的新房交付给王祥元，但王祥元严重违反协议约定，至今未将其原有住房交回金屯公司。综上，请求依法判令王祥元交回所分配出售的沛县新城嘉苑某区某幢某单元某室的住房；判令王祥元支付违约金，按每日50元，自2013年11月3日起计算至交回新房之日止（暂按600天＊50元=30000元）；诉讼费用由王祥元承担。王祥元原审反诉辩称，补充协议因违反宪法及物权法而无效，王祥元的原住房经过公改，由王祥元购买已成为王祥元的私有财产，金屯公司无权要求王祥元交回原房屋。补充协议属于格式合同，因加重对方责任，排除对方主要权利的格式条款无效。涉案协议中没有违约金的约定。原审法院经审理查明：2011年1月31日，大屯煤电（集团）有限责任公司、上海大屯能源股份有限公司联合下发《关于印发公司住房出售办法的通知》，内容为：“各直属单位、各部室中心：《公司住房出售办法》已于2011年1月24日经大屯煤电（集团）有限责任公司五届一次、上海大屯能源股份公司四届一次职工代表大会审议通过，现印发给你们，请认真遵照执行……”。公司住房出售办法对出售对象、优先条件、限制条件、出售办法、申报与审批程序、选购程序等进行了规定。其出售对象为“具有大屯矿区城镇户口并持有公司颁发的居住证的职工家庭以及本公司双职工因无房暂无法办理矿区户口本和居住证的职工家庭”。其限制条件包括“公司职工家庭在本公司只能购买一套住房，已将原公司住房出售的，此次不得购房；截止到2010年12月31日，在本公司已购住房不满七年的职工家庭不得再申请调、购住房……”。出售办法规定“本次住房出售将房源指标按各单位申请调、购房职工户数按比例下达到各单位，由各单位结合实际情况制定本单位住房出售实施细则……各单位根据符合申购住房条件职工的得分高低，按顺序排出先后名次，名次高的优先选房，依次类推。公司中心区调出的旧房按屯煤电司（2006）83号文件规定的评估价收回，并按照各单位申请调、购房职工的比例重新分配到各单位出售”。该办法还规定“调出的中心区旧房，必须在公司规定的时间内到房产公司办理退房手续”，“已购住房已满五年的可以在公司内部房地产二级市场交易，但必须出售给符合购房条件的本公司职工，并到房产公司办理过户手续”等。上海大屯能源股份有限公司汽车运输分公司于2011年5月6日印发《汽运分公司2011年度住房出售实施细则》，对本公司职工的打分标准等制定了具体规则。王祥元系上海大屯能源股份有限公司汽车运输分公司的职工，其妻徐超华为徐州大屯工贸实业公司的职工，符合调房户标准。王祥元及其妻徐超华在职工购房审批表的“购买人承诺”栏签名，承诺内容为：“本人愿自觉履行与售房单位的有关协议，购买新房后在规定期限内将现住房按屯能司（2011）2号和屯能司（2011）23号文规定评估价格交回房产公司另行分配出售，否则愿承担一切经济和法律责任”。金屯公司为大屯煤电（集团）有限责任公司出资设立的全资子公司。2011年10月9日，王祥元作为乙方、金屯公司作为甲方签订《住房销售补充协议书》，约定“一、甲方同意售给乙方新城嘉苑某号楼某室1套住房，乙方同意按屯能司（2011）2号文件和屯能司（2011）23号文件及相关规定将原住房某村某号楼某室1套按以下第1条执行：1、交回房产公司另行分配……三、乙方自取得新房之日起三个月内将原住房腾空交与新分住户或房产公司。四、乙方如违约处置原住房的，甲方有行使以下任何条款的权利。1、取消乙方住房方面的一切福利待遇。2、取消乙方购买住房资格，收回所分配出售住房，发生的各种税费由乙方承担。3、取消乙方煤气、水、电、暖、物业等一切福利待遇。4、按50元／日对乙方收取违约金……”。2012年12月18日，王祥元与金屯公司签订《商品房买卖合同》，将新城嘉苑某区某幢某单元某室的房产以304262元的价格出售给王祥元，并办理了商品房预售备案。商品房买卖合同约定的层高为2.9米。合同附件四第一条约定：“买受人在购得商品房时，严格按公司有关规定将公司中心区原住房交回公司”。现王祥元与金屯公司双方因涉案房屋产生纠纷，王祥元认为金屯公司交付的房屋存在瑕疵，要求承担违约责任且拒绝交回原住房；金屯公司则认为王祥元拒绝交回原住房构成违约，要求王祥元按约定退回新城嘉苑的房屋。原审法院认为：新城嘉苑小区系上海大屯能源股份有限公司、大屯煤电（集团）有限责任公司开发建设的向公司内部职工分配出售的居民住房。新城嘉苑房产的出售对象仅限于上海大屯能源股份有限公司、大屯煤电（集团）有限责任公司及其直属各单位的职工，且并非所有职工均能平等购买，而是需符合特定条件的职工方有权提出申请，经公司内部审核，符合购房条件的职工才有权购买，并服从分配。同时，买房人购得房产后，亦不能随意进入市场转让，其对购得的房产并非取得完全的自由处分权。该房产的对内出售带有明显的职工福利性质。王祥元系上海大屯能源股份有限公司汽车运输分公司的职工，其符合《公司住房出售办法》及《汽运分公司2011年度住房出售实施细则》所限定的各项条件，是符合条件的调房户。王祥元享有购买新城嘉苑住房权利的前提还包括将旧房腾出，交由公司另行分配给其他职工购买居住。金屯公司为大屯煤电（集团）有限责任公司出资设立的全资子公司，其隶属于大屯煤电（集团）有限责任公司。从其公司住房出售的各项规定及补充协议看，涉案《商品房买卖合同》的形成，实际上体现的是上海大屯能源股份有限公司、大屯煤电（集团）有限责任公司对单位内部职工房屋进行调整、分配的内容。虽然金屯公司与王祥元签订的《商品房买卖合同》符合商品房买卖合同纠纷的外在表象，但其实质上是上海大屯能源股份有限公司、大屯煤电（集团）有限责任公司内部职工福利分房。本案是因国有企业内部对职工福利住房进行分配、调整引发的涉群体性纠纷，依法不属于人民法院受理民事诉讼的范围。遂裁定：一、驳回王祥元的起诉；二、驳回金屯公司的反诉。上诉人王祥元不服上述民事裁定，向本院提起上诉称：1、原审裁定违背上级法院发生法律效力的（2015）徐民诉终字第00008号民事裁定。2、一审法院程序违法，长期未立案，二审法院应当全面审查本案，决定是否由原审法院继续审理。3、一审裁定认定事实错误，违背了公司法16条的规定，被上诉人和大屯煤电公司是独立的法人，不隶属于大屯煤电公司，否则违背了公司法。4、大屯煤电公司（2006）83号文件未进行举质证，原审法院把没有经过举质证的材料，作为裁判依据，违反了审判规则。5、一审裁定违反了物权法，一审裁定称是国有企业内部对职工福利分房，首要条件是大屯公司对涉案房屋享有所有权，但是一审中没有反映这方面的证据。福利分房我们国家在1998年（国务院23号文件）就叫停了，被上诉人不能够进行福利分房。2003年8月12日国务院作出通知，即公有住房改革，也就是意味着福利分房退出了历史舞台。6、上海大屯能源公司也没有涉案房屋的所有权，也不可能进行福利分房。汽运分公司不具备法人资格，无法进行分房。7、购房人可以随意转让购买的房屋，因为上诉人购买的房屋属于商品房的买卖。8、金屯公司享有涉案房屋的所有权，其有权出卖，商品房买卖合同合法有效。一审裁定说本案是福利分房，违背了物权法55条，不可能福利分房，根据物权法55条，其没有资格处置涉案房屋。企业的国有资产归国家所有，其无权福利分房，因此本案属于商品房买卖，应当由人民法院继续审理。被上诉人金屯公司辩称：一、原审裁定认定事实清楚、适用法律正确，程序合法。本案属于企业内部分房引起的涉群体性纠纷，企业与职工之间并不处于平等的民事主体地位，依法不属于人民法院的受案范围。二、上诉人的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，依法应予以驳回。三、大屯煤电公司（2006）83号文件被上诉人原审未作为证据提交，这个文件仅是在关于印发公司住房出售办法中载明的内容，原审法院仅是引用了该出售办法的内容。二审期间上诉人向法庭提交如下证据：1、登记在马德强名下的沛房权证大屯字第××房屋所有权证，以及2010年4月4日出具的购房发票该房屋位于格林春天某号楼某单元某室，证明与涉案房屋同地段、同类型的房屋房价与涉案房屋的房价相差不多。2、2011年11月12日邵琴的工商银行现金存款凭条（诚信金），以及邵某的购房发票，证明被上诉人2011年就预收了定金，2011年时上诉人就购买了涉案房屋，与证据1中马某某购买格林春天房屋时间差不多。3、电费发票复印件一份，显示涉案房屋所交电费是市场价，如果是福利分房电费是0.25元／度，证明涉案房屋是不带有任何其他性质的商品房。被上诉人质证如下：证据1中的房屋所有权证不能证明房屋的价格，证据1中的购房发票是复印件对于真实性有异议，同时根据该发票上的开票日期是2010年4月4日，不是商品房买卖合同的签订时间，不能证明其购房的真实时间，所以无法证明与涉案房屋同时期同地段市场上商品房的价格。对证据2的真实性没有异议，诚信金与本案没有关联性，缴纳诚信金是按照公司住房出售办法相关的规定，当时涉案房屋的出售价格还未确定；邵某的购房发票的开具时间是2012年12月24日，同时上诉人提交的证据1中马某某的购房发票开具时间是2010年4月4日，相差两年多的时间房价却基本一致，说明被上诉人出售的涉案房屋低于市场价。对证据3的真实性没有异议，因为电价的问题我们公司一直在调整，在我们提交的第五组证据会议纪要中可以体现。被上诉人向法庭提交如下证据：证据1、徐某某、陆某、张某某三人商品房买卖合同及公积金贷款合同，证明涉案新城嘉苑小区附近正常商品房价格均在4300元／平米以上，且没有暖气，其价格远远高于大屯公司分配出售给上诉人的涉案房屋，大屯公司是低于成本价出售给特定职工的福利性质的住房；同时也证明大屯公司职工购买周边地区的商品房可以使用公积金贷款，并提取公积金，上诉人说购买外部商品房无法使用公积金的说法与事实不符。证据2、关于大屯煤电集团有限责任公司内部房产交易情况的说明，证据来源是沛县房产服务中心大屯办事处，证明大屯公司的住房分配给公司符合特定条件的公司内部职工，不对社会交易，即使在大屯公司内部市场交易时，若未经大屯公司审核同意也无法办理过户手续。证据3、协议书，证据来源是大屯公司，证明大屯公司授权本案被上诉人具体实施涉案新城嘉苑小区的开发建设。证据4、大屯公司历年分房文件五份，证据来源大屯公司档案馆，证明大屯公司住房分配在1992年就已经存在，住房分配出售办法一直延续至今，每户职工家庭只能在公司享受一次福利分房机会，买新房要将原有的旧房交给公司另行分配出售，房产交易均按照大屯公司文件在内部符合条件的职工间进行交易，不对外部社会市场进行交易。证据5、大屯公司办公会议纪要，屯煤电司纪要（2015）7号，来源是大屯公司，证明涉案的小区住房属于内部福利性住房，其暖气收费价格每平米2元，远低于沛县地区15元每平米的价格。证据6、关于印发公司住房出售办法补充意见的通知，屯能司（2011）23号文，证据来源大屯公司，证明符合屯能司（2011）2号文及本补充意见申购条件的大屯矿区中小学及公安系统人员，且在中小学及公安系统移交地方管理时在册的人员可以申购住房。证据7、涉案小区孙某某、康某、张某某购房合同及通知单，证明涉案小区某区某号楼某室、某室购房人孙某某、康某系徐州市公安局大屯分局的工作人员，其符合屯能司（2011）23号文第7条的规定，可以申购住房，证明涉案小区某区某号楼某某室购房人系大屯公司实业公司职工，符合公司文件规定可以申购住房。证据8、大屯公司11村（腾飞新村）小高层购房合同，证据来源金屯公司，证明大屯公司11村腾飞新村小高层分配出售的基价为2400元／平米，与涉案小区基价2668元／平米基本持平。证据9、徐州市公安局大屯分局证明一份，证明孙某某、康某是大屯公安分局的工作人员，符合大屯公司住房分配政策，可以申购住房。上诉人对上述发表如下质证意见：1、对于证据1的真实性不持异议，但是只有一份有商品房买卖合同，其余两份没有。汉邦锦城与涉案小区是不是同类型同结构的房屋被上诉人没有举证，证明不了被上诉人的观点。2、证据2不属于新证据，我们不予质证。3、证据3来源不合法，是沛县政府与大屯公司签订的协议书，不能由金屯公司提交；协议书同意大屯公司开发是违法的，大屯公司没有房产开发的资质。这里面没有建设项目的批准书，以及国有土地使用权出让合同、商品房预售许可证。4、证据4是1992年的文件，四份文件不能证明涉案房屋属于福利分房，根据国务院的文件已经没有福利分房了。5、证据5不属于新证据，证明不了是福利分房，没有溯及力。6、证据6中已经写明是把房屋出售给职工，不属于分房。7、证据7中大屯矿区公安分局已经不存在，就叫大屯分局，其工作人员不能买房，是属于职工以外的人买房。8、证据8腾飞新村与本案小区不能相类比，土地性质不一样。9、证据9不能证明是大屯煤电公司的职工。二审期间上诉人陈述双职工，母子户，父子户等可以购买涉案房屋，单身职工不能购买。选房时有先后顺序，按照打分高低进行，领导都在前面，大房子都被领导买走了。2015年11月25日沛县房产局大屯办事处出具“关于大屯煤电（集团）有限责任公司内部房产交易情况的说明”，该说明载明“大屯煤电（集团）有限责任公司的住房在内部市场交易（调房、分房）时，必须经大屯煤电（集团）有限责任公司职能部门审核同意办理完相关手续后，我办方可受理”。其余事实与一审法院认定的事实一致。经双方当事人确认，本案的争议焦点为：该案应否由原审法院继续审理。本院认为：大屯煤电（集团）有限责任公司为改善职工住房条件，委托其全资子公司金屯公司建设新城嘉苑住宅小区。首先，新城嘉苑房产的出售对象是上海大屯能源股份有限公司、大屯煤电（集团）有限责任公司及其直属各单位的符合特定条件的职工，并非所有职工均能平等购买，且需履行申请、审核的程序；其次、在选房时存在先后顺序，需按打分高低选房，而并非由购房者任意选房；另外根据被上诉人二审时提交的沛县房产局大屯办事处出具的关于大屯煤电（集团）有限责任公司内部房产交易情况的说明，该说明载明大屯煤电（集团）有限责任公司的住房，在内部市场交易时，必须经大屯煤电有限责任公司职能部门审核同意办理完相关手续后，办事处才能受理；上述内容说明购房人购得新城嘉苑小区的房屋后，不能随意进入市场转让。最后从销售价格上看，被上诉人提供了2013年1月16日新城嘉苑小区附近的格林春天小区的商品房买卖合同，显示的单价是4322.34元每平方米，而上诉人与被上诉人就涉案房屋签订商品房买卖合同的时间是2012年12月18日，单价是2758元每平方米。综上，新城嘉苑小区房屋的出售是企业向内部职工分配出售的居民住房，带有明显的职工福利性质。王祥元系上海大屯能源股份有限公司汽车运输分公司的职工，其符合《公司住房出售办法》及《汽运分公司2011年度住房出售实施细则》所限定的各项条件，是符合条件的调房户。王祥元与金屯公司之间所签订的《住房销售补充协议书》、《商品房买卖合同》，内容上实际体现的是企业对单位内部职工房屋进行调整、分配，并且王祥元对此应是明知的。因此，本案是因国有企业内部对职工福利住房进行分配、调整引发的涉群体性纠纷，依法不属于人民法院受理民事诉讼的范围。综上，上诉人的上诉理由不能成立，依法不予支持。原审裁定认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 秦国渠审 判 员 陈 颖代理审判员 崔金城二〇一五年十二月十日书 记 员 宗 正