（2015）深中法房终字第1438号

裁判日期: 2015-12-10

公开日期: 2016-01-06

案件名称

深圳市中建实业股份有限公司与杨汉征房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省深圳市中级人民法院

所属地区

广东省深圳市

案件类型

审理程序

二审

当事人

深圳市中建实业股份有限公司,杨汉征

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省深圳市中级人民法院民事判决书（2015）深中法房终字第1438号上诉人（原审被告）：深圳市中建实业股份有限公司。住所地：深圳市罗湖区。法定代表人：王清波，该公司董事长。委托代理人：李业平，系深圳市中建资产管理公司职员。被上诉人（原审原告）：杨汉征，住所地：广东省陆丰市。委托代理人：程金海，广东百朋律师事务所律师。上诉人深圳市中建实业股份有限公司（以下简称中建公司）因与被上诉人杨汉征房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第593号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：1992年4月8日，中建公司（甲方）与东海XX有限公司（乙方，以下简称东海XX公司）签订《合作开发罗湖轻工商住用地合同书》。合同约定：根据深圳市国土局1991年8月17日颁发的关于《深圳经济特区合作建房管理暂行规定》［深国土字（1991）75号］，乙方以甲方名义开发罗湖轻工商住用地，全部投资费用（含建筑费用、地价、城市建设配套费、办公及所发生的全部税项）由乙方负责；甲方代乙方签署开发合同、报批和办理销售楼宇、房产证的手续；乙方按销售额的2%向甲方上交管理费，其余利润全部归乙方所得，甲方应按乙方要求负责将利润汇出。1992年6月19日，深圳市规划国土局与中建公司、深圳市罗湖区轻工业公司签订《深圳经济特区土地使用合同书》。合同约定：合同签订之日起三十天内，市国土局将地块编号为H113-19土地约2005平方米一次性出让给中建公司和深圳市罗湖区轻工业公司，土地使用年期50年，从1992年6月18日至2042年6月17日止；土地用途为综合楼；本块土地由中建公司负责开发建设，深圳市罗湖区轻工业公司占30%的房产为自用，中建公司占70%的房产。1993年7月9日，中建公司取得东海大厦项目的《商品房预售许可证》。2005年10月10日，杨汉征与东海XX公司签订《东海大厦购房协议》。协议约定：东海XX公司将位于罗湖区的XX房卖给杨汉征，建筑面积为77.19平方米，总价格为501735元；杨汉征在签订本合同书之日起七天内一次性付清所有的购房款给东海XX公司，并由东海XX公司出具相关的购房手续给杨汉征。2005年10月11日，杨汉征向东海XX公司付清了购房款501735元。2005年10月13日，东海XX公司向中建公司送达函件，函中载明：“现我司已将我司所有的东海大厦两套房子分别售于庄陆钦（XX，面积为97.7平方，价格为635050元）、杨汉征（XX，面积为77.19平方，价格为501735元），并已收清购房款，请贵公司给予协助办理相关手续”。第一次庭审中，中建公司称：在东海大厦的销售过程中，很多套房产都是购房者与东海XX公司签订的购房协议，而中建公司是根据东海XX公司的售房通知为业主出具办理房地产证的相关手续。根据杨汉征提供的《公司资料（状况）证明》，注册地在香港的东海XX公司已于2010年4月30日解散。就东海大厦业主的产权问题，深圳市国土资源和房产管理局于2009年5月18日向中建公司作出《关于东海大厦办证问题的复函》（深国房信（2009）87号），函复如下：“经我局调查，东海大厦项目竣工建筑面积超土地合同规定面积1067.75平方米，其中商业办公超487.22平方米、住宅超580.53平方米。超建面积所需补缴的地价款合计为5938007元，《缴费通知书》（SZ2008020374）已于2008年9月27日送达你司。根据《深圳经济特区房地产登记条例》有关规定，申请办理房地产初始登记需提交缴清地价款的相关证明，因此建议你司与有关公司积极协商补缴地价款事宜。我局将在你司完善补缴地价款手续后，尽快妥善处理此事”。2012年2月2日，深圳市房地产权登记中心向中建公司作出《关于东海大厦部分房产办理房地产证问题的函》（深房登函（2012）69号），函中载明“东海大厦由你司与深圳市银通实业有限公司（原公司名称“深圳市罗湖区轻工业公司”）合作开发。因你司未缴纳超建面积地价款等问题，部分小业主的办证问题一直未能解决。市政府于2010年5月31日下发的《关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府（2010）66号）规定，房地产登记工作机构按照购房者办证和开发建设单位补缴地价款分离处理的原则，可以先予办理初始登记和购房者的房地产登记手续。你司至今未完善东海大厦的初始登记手续。为维持社会稳定，请你司依照上述规定备齐资料尽快向我中心申请完善初始登记手续”。根据我院的函询，深圳市房地产权登记中心于2014年2月13日向我院作出《关于协助查询东海大厦19A、16C房地产登记情况的复函》（深房登函（2014）91号），函中载明：截至2014年1月21日，该中心系统未见该项目19A、16C号房的办证记录和有效抵押、查封记录。在开发单位提交的《分户汇总表》中，东海大厦19A和16C房的权利人名称一栏均空白，备注均注明“属深圳中建公司”。由于中建公司在项目建设中存在违规超建现象（超建面积经国土主管部门确认后同意保留），且该司一直未就超建部分补交地价款，根据《关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府（2010）66号）第八条的规定，在应缴地价款缴清之前不予办理开发建设单位自有部分物业的房地产证及其他权属证明、分证登记、抵押登记或者转移登记。2014年3月31日，深圳市房地产权登记中心向我院作出《关于东海大厦19A、16C办证问题的复函》（深房登函（2014）156号），函中载明：截至2014年3月28日，东海大厦19A、16C未办理《房地产证》。符合《关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府（2010）66号）规定的，相关当事人可备齐材料申请办理房地产转移登记。《关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》（深府（2010）66号）第八条第（八）项内容为：按照本意见办理土地权属证明文件的房地产，有下列情形之一，国土主管部门按规定核对应缴应补地价款，向市地价款追缴部门出具追缴地价函，由市地价款追缴部门向开发建设单位追缴：1、房地产已建成销售但开发建设单位未缴清或者补足地价款的；2、开发建设单位已被吊销营业执照或者已注销且无承继单位的；3、因其他原因无力缴交地价，经市政府同意与购房者办证分离处理的。国土主管部门可以先予办理土地权属证明文件并载明欠缴地价款金额；房地产登记工作机构按照购房者办证和开发建设单位补缴地价款分离处理的原则，可以先予办理初始登记和购房者的房地产登记手续，但在应缴地价款缴清之前不予办理开发建设单位自有部分物业的房地产证及其他权属证明、分证登记、抵押登记或者转移登记。案外人张XX曾于2012年6月15日向原审法院提起诉讼，要求确认东海大厦16C房的50%产权归其所有及中建公司为其出具相关手续办理该房的房地产证，该案案号为（2012）深罗法民三初字第843号。经审理，原审法院于2013年1月22日作出民事判决书，判决驳回张XX的诉讼请求。判决后，张XX、中建公司均未上诉，该判决书已于2013年2月23日生效。杨汉征的一审诉讼请求：1、中建公司立即出具相关手续为杨汉征办理房地产证，并承担逾期办证的违约金81512.6元直至付清为止；2、中建公司承担本案诉讼费。原审法院经审理认为：本案中，中建公司以东海XX公司非开发建设单位而无权销售涉案房产为由主张杨汉征与东海XX公司签订的《东海大厦购房协议》系无效合同。对此，原审法院认为，根据《深圳经济特区土地使用合同书》和《合作开发罗湖轻工商住用地合同书》可以认定，中建公司系东海大厦名义上的开发建设单位，东海大厦实由中建公司和东海XX公司合作开发建设，且《合作开发罗湖轻工商住用地合同书》已经对中建公司和东海XX公司就开发建设东海大厦的权利义务及东海大厦建成后的分配事宜作出了明确约定，因此，东海XX公司拥有销售涉案房产的权利。且中建公司在第一次庭审中的陈述即“在东海大厦的销售过程中，很多套房产都是购房者与东海XX公司签订的购房协议，而中建公司是根据东海XX公司的售房通知为业主出具办理房地产证的相关手续”亦足以证明中建公司是认可东海XX公司销售东海大厦房产的行为。综上，原审法院认为，杨汉征与东海XX公司签订的《东海大厦购房协议》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。关于杨汉征要求中建公司协助办理涉案房产房地产证的诉讼请求，原审法院认为，签订购房协议后，杨汉征按约向东海XX公司付清了购房款，则东海XX公司负有协助杨汉征办理房地产证的义务。根据《合作开发罗湖轻工商住用地合同书》的约定，东海XX公司将协助办理房地产证的义务已转移予中建公司即东海大厦名义上的开发建设单位承担，且中建公司在第一次庭审中陈述“中建公司是根据东海XX公司的售房通知为业主出具办理房地产证的相关手续”亦证明了购房者、东海XX公司与中建公司之间履行购房协议的方式。本案中，东海XX公司在全额收取杨汉征支付的购房款后已向中建公司发出函件要求中建公司协助杨汉征办理涉案房产的房地产证，鉴于目前涉案房产初始登记在中建公司名下，因此中建公司负有协助杨汉征办理涉案房产房地产证的义务。且根据复函，涉案房产现已具备办理房地产证的条件，因此，对于杨汉征要求中建公司协助办理房地产证的诉讼请求，原审法院予以支持。对于杨汉征要求中建公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，原审法院认为，虽然中建公司与东海XX公司签订的《合作开发罗湖轻工商住用地合同书》中约定包括地价在内的所有投资款均由东海XX公司负担，但中建公司作为东海大厦的开发建设单位才是地价款的缴纳主体，故东海大厦部分房产因未补缴地价款而无法办理房地产证的责任应由中建公司承担，至于中建公司与东海XX公司之间因缴纳地价款而发生的纠纷，中建公司应另循法律途径解决。因中建公司一直未缴纳东海大厦超建面积地价款而导致东海大厦16C房无法办理房地产证，因此，中建公司应就其逾期办证行为承担违约责任。庭审中，杨汉征明确其所主张的逾期办证违约金是按政府指导租金标准从2010年4月21日计至2012年4月20日（本案起诉之日）。对此，原审法院认为，《东海大厦购房协议》对于办理房地产证的期限未作出明确约定，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于杨汉征与东海XX公司签订《东海大厦购房协议》时，东海大厦已经竣工，因此，自合同订立之日起90日，杨汉征仍未能取得房地产证的，中建公司作为开发建设单位即办证义务承担者应当自期限界满之日起承担迟延办证的违约责任，故杨汉征主张2010年4月21日至2012年4月20日（本案起诉之日）期间的逾期办证违约金具有事实和法律依据。由于合同没有约定违约金数额，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，杨汉征已付购房款总额为501735元，因此，中建公司应当以501735元为基数参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向杨汉征支付自2010年4月21日迟延办证的违约金（自2010年4月21日计至2012年4月20日），对于杨汉征的该项诉讼请求，原审法院予以部分支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、中建公司应于判决生效之日起十日内协助杨汉征将罗湖区东海大厦16C的房产证办理至杨汉征名下。二、中建公司应于判决生效之日起十日内向杨汉征支付逾期办证的违约金，以501735元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准从2010年4月21日计至2012年4月20日。三、驳回杨汉征的其他诉讼请求。如果中建公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1838元，由中建公司负担。上诉人中建公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：判令撤销原审判决，改判驳回杨汉征全部诉讼请求，并由杨汉征承担诉讼费用。上诉理由：一、一审判决认定事实错误。东海XX公司并不拥有销售涉案房产的权利，只有中建公司作为涉案房产的商品房预售许可证载明的售房单位才有权销售涉案房产。其他单位均无权销售涉案房产。由于东海XX公司并未按约支付涉案房产项目的超额地价款，因此中建公司根本不认可其有权销售涉案房产。故东海XX公司与杨汉征签订的房产买卖合同无效。二、一审判决认定法律关系错误，判决中建公司承担违约金没有事实根据。首先，中建公司与杨汉征之间无任何合同关系，一审判决中建公司承担逾期办证违约责任，无法律依据，属认定法律关系错误。其次，2012年2月2日之前，是由于东海XX公司欠交超建地价政府不予办理房产证。因此判决逾期办证的违约责任自2010年4月20日起算与事实不符。被上诉人杨汉征答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，判决正确，请求二审法院依法维持原判。中建公司的上诉没有事实和法律依据，东海XX公司是东海大厦实际权益人，中建公司仅仅是名义上的监理单位，东海XX公司有权自行对外销售东海大厦的房产，也可以委托中建公司对外销售房产。根据中建公司在一审中的陈述，也有多套房产是由购房者与东海XX公司签订购房协议，而中建公司根据东海地产的售房通知与购房者办理相关手续。因此，在本案中杨汉征与东海XX公司签订的房地产买卖合同合法有效。中建公司根据与东海XX公司的合同约定，有义务在收到东海XX公司的购房金之后为业主办理住房登记手续，东海XX公司在与杨汉征签订房屋买卖合同后，及时通知中建公司为两套房产办理房地产登记手续，但中建公司一直未予办理，理应承担相应的违约责任。至于中建公司未按时办理证，是因为东海XX公司欠缴地价款造成，该事实与本案无关，应由中建公司与东海XX公司另循途径解决。本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为商品房买卖合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：中建公司是否有义务协助杨汉征办理涉案房屋的房地产证。根据本案查明的事实，东海大厦系中建公司与东海XX公司合作开发的房地产项目，东海XX公司以中建公司名义开发该项目，东海XX公司负责出资，中建公司代东海XX公司签署开发合同、报批和办理销售楼宇、房产证的手续，中建公司在按照销售额的2%收取管理费后将其余利润交给东海XX公司。东海XX公司在与购房者签订购房合同后，中建公司根据东海XX公司的售房通知为购房者出具办理房地产证的相关手续。本院认为，中建公司不仅是东海大厦的合作建设方，还是东海大厦名义上的开发建设单位，购房者办理房地产证需要中建公司配合。不论购房者是与中建公司还是与东海XX公司签订购房合同，中建公司在收到东海XX公司的协助办证通知后，均有义务协助购房者办理房地产证。在本案中，杨汉征已按购房协议向东海XX公司付清购房款，东海XX公司也已将上述情况通知中建公司，并要求中建公司协助杨汉征办理房地产证。中建公司在收到东海XX公司的通知后应当积极履行义务，协助杨汉征办理房地产证。涉案房屋目前初始登记在中建公司名下，且已具备办证条件，杨汉征起诉请求中建公司协助办证，于法有据，应予支持。因中建公司怠于履行协助办证义务，除应当履行协助义务外，还应当支付迟延履行违约金。原审法院以购房款为基数，按照中国人民银行公布的金融机构计收逾期贷款利息的利率标准计算迟延办证违约金，符合法律规定。综上，上诉人中建公司上诉无理，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1838元（已由上诉人深圳市中建实业股份有限公司预交），由上诉人深圳市中建实业股份有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　陈　明　亮代理审判员　路　德　虎代理审判员　朱　　　　宽二〇一五年十二月十日书　记　员　陈艳华（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。更多数据：