（2015）通中民二终字第316号
裁判日期: 2015-12-01
公开日期: 2016-01-05
案件名称
臧国兰、王媛媛、王海镔与集安市仁隆房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省通化市中级人民法院
所属地区
吉林省通化市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
臧国兰,王媛媛,王海镔,集安市仁隆房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）通中民二终字第316号上诉人（原审原告、反诉被告）：臧国兰，女，1962年9月26日生，汉族，住集安市。委托代理人：杨易，吉林清原律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：王媛媛，女，1983年10月10日生，汉族，住集安市。委托代理人：杨易，吉林清原律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：王海镔，女，2002年4月30日生，汉族，住集安市。委托代理人：杨易，吉林清原律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：集安市仁隆房地产开发有限公司。法定代表人：ＸＸ仁，董事长。委托代理人：张光勋，吉林祥程律师事务所律师。上诉人臧国兰、王媛媛、王海镔因与被上诉人集安市仁隆房地产开发有限公司（以下简称仁隆公司）之间房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省集安市人民法院2015年7月7日作出的（2014）集民二初字第575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月17日受理，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。臧国兰、王媛媛、王海镔一审诉称：案外人王玲平与臧国兰系夫妻关系，王媛媛、王海镔系臧国兰和王玲平婚生女，王玲平曾用名王令平，王玲平于2009年4月6日去世。因仁隆公司欠王玲平工程款，2006年8月16日，仁隆公司以抵顶工程款的方式将其准备开发的泰盛小区六号楼三单元一楼及一单元三楼出售给王玲平。2012年3月12日，王媛媛以王玲平的名义签订了购房合同书，两处房屋价款共计334146元。2014年房屋建成后，王媛媛等要求仁隆公司履行购房合同，交付房屋，仁隆公司以房屋成本价上涨为由拒绝履行，且将诉争房屋的三楼出售他人，故王媛媛等要求仁隆公司履行2012年3月12日签订的房屋买卖合同，将其开发的泰盛小区六号楼三单元一楼交付王媛媛等，返还一单元三楼购房款180913元及利息，并赔偿王媛媛等180913元。仁隆公司一审辩称：仁隆公司认为王媛媛等违约，因此不存在赔偿问题。针对王媛媛等变更后的两项诉讼请求，首先仁隆公司可以交付诉争房屋六号楼三单元一楼，但王媛媛等需要按照现在的价格补齐房款。另一套六号楼一单元三楼的购房款可以返回，但不应当承担利息。另外，由于王媛媛等迟迟未补交房款，给仁隆公司造成了损失，故提起反诉，要求三王媛媛等给付仁隆公司利息损失160607.36元。一审法院经审理查明：臧国兰与王玲平系夫妻关系，王媛媛、王海镔与王玲平系父女关系，王玲平曾用名王令平，2009年4月6日，王玲平去世。王玲平原系仁隆公司项目经理。2006年8月16日，仁隆公司以抵顶工程款的方式将其准备开发的泰盛新苑小区六号楼一单元三楼B侧（以下简称三楼）及三单元一楼A侧（以下简称一楼）出售给王玲平，其中三楼房屋价款177985元，一楼房屋价款150753元。后因动迁安置原因，该楼房一直未开工建设。2012年3月12日，王媛媛以王玲平的名义与被告签订了购房合同书，约定三楼面积98.86平方米的房屋单价为每平方米1830元，合计价款180913元。一楼面积98.86平方米的房屋单价为1550元，合计价款为153233元。后王媛媛等又以抵顶工程款的方式补交了5408元差价款，两套房屋总计价款334146元。2012年5月16日，仁隆公司召集泰盛新苑六号楼全体购房者，以房屋成本价上涨为由协商房屋涨价事宜。王媛媛参会并签字同意按照一楼每平米涨900元，二楼和五楼每平米涨700元，三楼和四楼每平米涨800元，六楼每平米涨600元的幅度涨价。后双方因补交房款数额问题发生争议。2014年6月12日仁隆公司将三楼出售给案外人张洪，出售价款为405654元。另查明，2014年6月18日，臧国兰、王媛媛、王海镔提起诉讼，要求仁隆公司履行购房合同书，2014年9月12日该案件开庭，本案仁隆公司答辩时称诉争楼房尚未取得商品房预售许可证，同时主张合同违反法律规定，系无效合同。2014年9月23日，臧国兰、王媛媛、王海镔撤回该案起诉。2014年9月24日，臧国兰、王媛媛、王海镔提起本案诉讼，要求确认合同无效，返还购房款334146元及利息，给付赔偿金334146元。2014年10月31日，本案开庭审理，仁隆公司仍答辩称诉争房屋尚未取得商品房预售许可证。2015年1月5日，臧国兰、王媛媛、王海镔提交调取证据申请，本院依法调取并确认了仁隆公司于2014年8月6日取得商品房预售许可证的事实。2015年3月4日，本案二次开庭，臧国兰、王媛媛、王海镔基于事实变化变更了本案的诉讼请求，要求履行一楼房屋买卖合同书，返还三楼购房款180913元及利息，并赔偿180913元。2015年3月5日，仁隆公司提起反诉，要求臧国兰、王媛媛、王海镔赔偿2012年5月16日至2015年3月5日期间的利息损失160607.36元，以及起诉之日起至还清之日止的利息损失。一审法院认为：关于臧国兰、王媛媛、王海镔是否违约的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预定等协议具备﹤商品房销售管理办法﹥第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，本案中，双方签订的购房合同书已具备了《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，且臧国兰、王媛媛、王海镔已经通过抵顶工程款的方式支付购房款，因此，双方签订的购房合同书应当认定为商品房买卖合同。同时，仁隆公司已经于2014年8月6日取得了商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案中，仁隆公司在臧国兰、王媛媛、王海镔起诉前取得了商品房预售许可证明，故双方签订的购房合同书应当认定为有效合同。庭审中，仁隆公司主张臧国兰、王媛媛、王海镔未按成本价补交房款，系臧国兰、王媛媛、王海镔违约，所以仁隆公司未交付一楼房屋，并将三楼房屋出售案外人。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反的证据足以推翻的除外”，本案中，通过（2014）集民二初字第439号案件庭审笔录内容王媛媛对仁隆公司提交的签到表质证时称“开会时他（仁隆公司法人ＸＸ仁）说三楼按照原来的价格已经盖不了了，在原来的基础上要涨价600-900…，我当时确实同意并签字了”，据此，可以认定双方对变更房屋价款问题进行了协商，且臧国兰、王媛媛、王海镔在仁隆公司组织的会议中做出了同意按照一楼每平米涨900元，二楼和五楼每平米涨700元，三楼和四楼每平米涨800元，六楼每平米涨600元涨价的意思表示，故臧国兰、王媛媛、王海镔未按其认可的幅度补交房屋差价款的行为系违约，对仁隆公司主张臧国兰、王媛媛、王海镔违约的主张予以支持。另外，仁隆公司主张臧国兰、王媛媛、王海镔同意涨价的幅度为成本价，即3000元左右。结合仁隆公司提交的证据情况，仁隆公司没有充足的证据证明臧国兰、王媛媛、王海镔同意按照所谓的成本价补交房款，仁隆公司证人同意按照成本价上涨房款系证人与仁隆公司之间的法律关系，与臧国兰、王媛媛、王海镔是否同意按照成本价上涨房款没有因果关系，故对仁隆公司主张臧国兰、王媛媛、王海镔同意涨价的幅度为成本价的主张不予支持。关于仁隆公司是否应当交付一楼的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零九条规定“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬”，本案中，臧国兰、王媛媛、王海镔在同意房屋涨价、未补交房款的情况下，要求仁隆公司按照原合同约定的价格履行一楼购房合同书的请求没有依据，仁隆公司享有履行抗辩权，对臧国兰、王媛媛、王海镔该请求不予支持。臧国兰、王媛媛、王海镔可在补交房款88974元（98.86平方米×900元／平方米）且房屋符合交付条件后，另行诉请交付一楼房屋。关于仁隆公司是否应当给付三楼赔偿金180913元及利息的问题。一审法院认为，臧国兰、王媛媛、王海镔虽然未按约补交房款，但臧国兰、王媛媛、王海镔未补交房款的行为系一般性违约，仁隆公司可通过诉讼要求对方承担违约责任、履行抗辩等方式予以解决。而仁隆公司在与臧国兰、王媛媛、王海镔签订商品房买卖合同后，在双方没有约定解除情形且不符合法定解除条件下，又将三楼房屋出售给案外人，导致臧国兰、王媛媛、王海镔无法取得三楼房屋，系根本性违约。经庭审查明，仁隆公司将三楼出售案外人的价款为405654元，该数额属于臧国兰、王媛媛、王海镔合同履行后可获得的利益，系房屋现有价值。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，本案中，仁隆公司出售房屋的行为，给臧国兰、王媛媛、王海镔造成了损失，按规定应当赔偿臧国兰、王媛媛、王海镔因违约所造成的损失，本案臧国兰、王媛媛、王海镔购买的三楼按约应当补交79088元，扣除该款及臧国兰、王媛媛、王海镔之前三楼交纳的180913元，仁隆公司应当赔偿臧国兰、王媛媛、王海镔145653元（405654元-79088元-180913元）。对臧国兰、王媛媛、王海镔主张利息的诉讼请求，因上述赔偿已经包含合同履行后可获得利益，且臧国兰、王媛媛、王海镔存有违约行为，不宜再计算利息，故对其要求给付利息的诉讼请求不予支持。对臧国兰、王媛媛、王海镔主张应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的情形赔偿一倍房款180913元及利息的诉讼请求，因该条属于出卖人恶意违约的惩罚性条款，一审法院认为，该法条应当在买受人未违约的情形才能得以适用，本案臧国兰、王媛媛、王海镔存在违约情形，故对臧国兰、王媛媛、王海镔该诉请不予支持。关于臧国兰、王媛媛、王海镔是否应当给付仁隆公司利息损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，本案中，臧国兰、王媛媛、王海镔未及时补交房款的行为系违约，应当赔偿仁隆公司相应的利息损失。但仁隆公司庭审中未提交利息计算的依据，也未说明主张的系何种利息，以及起算时间等关键问题，在臧国兰、王媛媛、王海镔法庭辩论阶段对以上问题再次要求仁隆公司明确时，仁隆公司仍未固定请求权且不能清楚的讲明160607.36元利息计算依据，故对其诉请不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条、第七十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决：一、驳回臧国兰、王媛媛、王海镔要求仁隆公司交付泰盛新苑小区六号楼三单元一楼的诉讼请求。二、仁隆公司于判决生效后立即返还臧国兰、王媛媛、王海镔用于购买泰盛新苑小区六号楼一单元三楼B侧的房屋价款180913元，并赔偿臧国兰、王媛媛、王海镔145653元。三、驳回仁隆公司的诉讼请求。案件受理费10483元、反诉费3512.15元，保全费1270元，合计15265.15元，臧国兰、王媛媛、王海镔负担5000元，仁隆公司负担10265.15元。臧国兰、王媛媛、王海镔不服一审判决，上诉理由为：双方并未约定涨价后的房款何时交付，故上诉人并没有构成违约。原审判决没有适用惩罚性赔偿责任条款系法律适用不当，并且上诉人并没有要求仁隆公司承担可得利益损失的赔偿责任，违背了不告不理原则。故要求依法改判。仁隆公司二审辩称：原判决适用法律正确，请求维持原判。住房者与卖房者协商好，三天内将工程款交齐。王媛媛本身在销售部工作，她知道来龙去脉。同批购房者都交了，就王媛媛没有交。因为她不交房款，我们才把房子卖掉。二审提交臧国兰购房欠利息的计算方式及数额。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：因王媛媛对于泰盛新苑6号楼协商会议参加人员签到（表）的真实性并未提出异议，且有2014年9月12日民事审判笔录“我当时确实同意并签字了”进行佐证，对于房屋价款的涨价双方已经达成合意，故王媛媛未按其认可的幅度补交房屋差价款的行为违反双方合意内容系违约。关于仁隆公司未按合同约定履行交付三楼房屋，而将三楼出售，违反双方合同约定系违约，双方均存在违约行为，故不宜适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定。王媛媛等人虽未主张仁隆公司赔偿可得利益损失，但主张仁隆公司赔偿损失180913元，本院认为可以依据现有房屋出售价值来确定王媛媛等人受到损失的数额，故一审法院认定数额清楚，计算方式正确，仁隆公司应赔偿王媛媛等人损失145653元（405654元-79088元-180913元）。综上，本院认为，上诉人臧国兰、王媛媛、王海镔的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4000元，由上诉人臧国兰、王媛媛、王海镔负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙海波审 判 员 吕 萍代理审判员 汤化冰二〇一五年十二月一日书 记 员 赵 航 来自