（2015）杭滨民初字第906号

裁判日期: 2015-12-01

公开日期: 2015-12-31

案件名称

任玉琴与吴水荣、陈宝珍等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市滨江区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

任玉琴,吴水荣,陈宝珍,吴永方,戚爱凤,吴佳杰,吴水芬,吴水芹,吴水泉,潘成英

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第十五条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

杭州市滨江区人民法院民事判决书（2015）杭滨民初字第906号原告：任玉琴。委托代理人：王孟飞（特别授权），浙江凯麦律师事务所律师。被告：吴水荣。被告：陈宝珍。被告：吴永方。被告：戚爱凤。被告：吴佳��。被告：吴水芬。被告：吴水芹。被告：吴水泉。被告：潘成英。委托代理人：吴永方（特别授权），即被告吴永方，系被告潘成英的孙子。原告任玉琴诉被告吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月21日受理后，作出（2015）杭滨民初字第214号民事裁定书裁定驳回任玉琴的起诉，任玉琴不服裁定上诉至杭州市中级人民法院，杭州市中级人民法院于2015年5月18日裁定撤销杭州市滨江区人民法院（2015）杭滨民初字第214号民事裁定书，并交由杭州市滨江区人民法院继续审理本案。本院于2015年6月2日继续审理本案，在审理过程中，依法追加吴佳杰、吴水芬、吴水芹、吴水泉、潘成英为本案共同被告，并于2015年8月12日裁定转为普通程序，依法组成合议庭，于2015年10月23��公开开庭进行了审理。原告任玉琴的委托代理人王孟飞，被告吴永方、戚爱凤，被告潘成英的委托代理人即被告吴永方均到庭参加了诉讼，被告吴水荣、陈宝珍、吴佳杰、吴水芬、吴水芹、吴水泉经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告任玉琴起诉称：2005年3月7日，原告任玉琴与被告吴水荣签订了一份《房屋转让合同》，约定被告将坐落于杭州市滨江区春波小区2幢2单元604室及阁楼转让给原告，转让价为人民币39万元，房屋转让诸如房屋产权证、土地使用证、契税证等过户手续变更登记由原告负责办理，被告吴水荣负有协助义务。2005年3月8日，原、被告到杭州高新开发区（滨江）公证处对上述《房屋转让合同》进行了公证。合同签订后，原告按约支付了全部房款，被告将上述房屋交付给原告��用至今。但被告一直未协助原告办理涉案房产的三证转移登记事宜，后经原告多次催告，被告至今不予配合过户，故原告向法院起诉，要求判令：1、确认原、被告之间所签订的《房屋转让合同》有效；2、由被告协助原告办理位于杭州市滨江区春波小区2幢2单元604室房屋及阁楼的产权过户登记手续，并将附属储藏室按比例交付给原告使用；3、被告支付给原告违约金人民币20万元；4、被告承担本案诉讼费用。被告吴永方、戚爱凤、潘成英答辩称：原告与被告吴水荣、吴永方、陈宝珍、戚爱凤、吴成根之间确实签订了一份《房屋转让合同》，并就涉案房屋的转让价格及交付方式等相关权利义务进行了约定。合同签订后，原告付清了房款，被告也将上述房屋交付给原告使用，涉案房屋至今未办理过户手续是因为被告吴成根去世后，继承人很多，很难凑聚在一起��被告没有违约行为，现被告同意将涉案房屋过户给原告，但被告不同意支付给原告违约金20万元。因阁楼属于603室和604室的共用阁楼，且原、被告在签订的房屋买卖合同中明确约定了阁楼的面积为72.38m2，故被告不同意超出约定面积的阁楼（约70多平方米）所有权归原告，应该归被告所有。涉案储藏室附属于603室，所以不同意按比例交付给原告使用。另外，原告在使用阁楼过程中，造成被告所有的603室房屋严重漏水，给被告造成重大损失，被告要求原告赔偿经济损失20万元。被告吴水荣、陈宝珍、吴佳杰、吴水芬、吴水芹、吴水泉未到庭参加诉讼，也未提交答辩状。原告任玉琴向本院提交并出示了下列证据：1、《房产转让协议》原件一份，拟证明原、被告于2005年3月7日签订了一份房产转让协议，并约定了涉案房屋及阁楼、储物间的价款、使用、违约责任等内容。2、公证书原件一份，拟证明原、被告于2005年3月8日对所签订的《房屋转让合同》进行公证等事实。3、房屋租赁合同原件两份，拟证明被告已将涉案房屋交付给原告占有使用至今的事实。4、（2015）浙杭民终字第1462号民事裁定书原件一份，拟证明涉案房屋已符合办理转移变更登记手续条件等事实。5、征用集体所有土地房屋拆迁安置协议书复印件一份，拟证明涉案房屋的性质及阁楼附属于涉案房屋等事实。被告吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴佳杰、吴水芬、吴水芹、吴水泉、潘成英未向本院提交证据。对原告所提交的证据，本院认证如下：被告吴水荣、陈宝珍、吴佳杰、吴水芬、吴水芹、吴水泉经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未��交答辩状和证据，应视为自动放弃了质证和抗辩的权利。对证据1，被告吴永方、戚爱凤、潘成英对其真实性无异议，但对关联性有异议，认为储藏室附属于被告所有的603室，原告只有使用权，没有所有权，被告现在要收回，不同意给原告使用。本院认为，因被告吴永方、戚爱凤、潘成英对证据的真实性无异议，故本院对证据的真实性予以采信。对证据2-4，因被告吴永方、戚爱凤、潘成英均无异议，故本院均予以采信。对证据5，被告吴永方、戚爱凤、潘成英对其真实性无异议，但对关联性有异议，认为阁楼应按原、被告之间所签订的房产转让合同中约定的面积过户登记给原告，另外多的70多平方米应属于被告所有。本院认为，因被告吴永方、戚爱凤、潘成英对证据真实性无异议，故本院对证据的真实性予以采信。综上，结合原、被告在庭审中陈述，本院确认本案事实如下：2003年1月20日，以被告吴成根、吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴佳杰为申购人员分得位于杭州市滨江区春波小区2幢2单元603室和604室的拆迁安置房屋两套、2-2-24号储物间一间及位于603室及604室楼顶的阁楼一间。2005年3月7日，原告任玉琴与被告吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴成根签订了一份《房屋转让合同》，并约定：被告将位于杭州市滨江区春波小区2幢2单元604室（建筑面积为101.86m2）及阁楼（面积为72.38m2）以39万元的价格转让给原告；合同签订之日，原告付清全部房款，被告则将涉案房屋交付给原告使用；被告在领取涉案房屋的房产证、土地使用权证、契税证等十天内及时通知并交付给原告，三证的变更登记手续由原告办理并承担相应费用，被告负有协助义务；如被告未按约将涉案��屋的三证交付给原告，则视为被告违约，应当支付给原告违约金人民币20万元。合同签订后，原告按约付清房款，被告也按约将涉案房屋交付给原告使用。2005年3月8日，原、被告到杭州高新开发区（滨江）公证处对上述《房屋转让合同》进行了公证。房屋转让后，原告装修了上述房屋并一直使用至今。现原告要求被告协助办理涉案房屋产权过户登记，但被告至今未予履行。另查明，被告吴成根于2009年12月7日死亡，其财产继承人为妻子潘成英、长女吴水芹、次女吴水芬、长子吴水荣（曾用名吴水云）、次子吴水泉。本院认为：一、关于原、被告之间所签订的《房屋转让合同》的效力。本案所涉房屋系农转居拆迁安置房，即系国有土地上的房屋。在转让合同签订时，涉案房屋虽无所有权证、土地使用权证、契证等三证，但根据��时的相关政策，涉案房屋以后可以办理三证，双方在转让合同中对此亦有预见并予以约定。从查明事实来看，涉案房屋此后确实可以办理三证，在补交土地出让金及有关税费后亦可上市交易。从相关法律规定来看，法律并未明确规定该类拆迁安置房买卖合同无效，即涉案房屋转让合同并未违反法律、行政法规等效力性强制规范。原告任玉琴与被告吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴成根签订上述房屋转让合同时，被告吴佳杰属于限制民事行为能力人，作为其法定代理人的吴永方、戚爱凤有权代理其民事行为。综上，涉案房屋转让合同系当事人双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效，故原告要求确认涉案房屋转让合同有效的诉讼请求合法有理，本院予以支持。二、关于被告协助原告办理涉案房屋及阁楼产权过户登记。根据《��华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。”，房地产转让需办理权属登记，涉案房屋转让合同合法有效，出于保护交易安全与秩序，使真正的权利人达到对不动产的合法所有，涉案房屋转让合同签订后，原告已付清房款，则被告就有义务协助原告办理上述房屋产权转移过户登记。作为涉案房屋共有权人之一的吴成根于2009年12月7日死亡，其财产继承人为妻子潘成英、长女吴水芹、次女吴水芬、长子吴水荣、次子吴水泉，原应当由吴成根承担的协助义务应当由吴成根的财产继承人代为履行，故原告要求判令被告吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴佳杰、吴水芬、吴水芹、吴水泉、潘成英协助原告办理涉案房屋产权过户登记的诉讼请求也合法有理，本院也予以支持。另因涉案阁楼无法取得产权证书，故原告要求被告协助办理涉案阁楼产权过户登记的诉讼请求于法无据，本院不予支持。三、关于涉案阁楼的使用权。涉案阁楼系当地政府对顶楼住户的配套性销售物业，有关部门在安置时对阁楼可使用面积72.38m2已做了明确，双方在所签订的《房屋转让合同》中也对此作了约定并进行了实际交易，现被告对转让阁楼使用权的面积也认可为72.38m2，故本院确认原告对配套转让的72.38m2阁楼可使用面积享有使用权。四、关于涉案附属储藏室的使用权。因原、被告在所签订的《房屋转让合同》没有约定储藏室的使用，且贮藏室附属于被告所有的603室房屋，现被告也不同意原告对该储藏室享有使用权，故原告要求按比例对涉案储藏室享有使用权的诉讼请求于法无据，本院不予支持。五、关于原告要求被告支付违约金20万元。虽然原、被告在所签订的《房屋转让合同》中明确约定被告需在领取涉案房屋的房产证、土地使用权证、契税证等十天内及时通知并交付给原告，并协助原告办理涉案房屋产权变更登记，否则视为被告违约，就应当支付给原告违约金人民币20万元。但原告直至法庭辩论结束也未向本院提交证据证明被告已经取得涉案房屋的三证，故原告要求被告支付违约金人民币20万元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。六、关于被告在答辩时称“原告在使用阁楼过程中造成被告所有的603室房屋严重漏水，被告要求原告赔偿经济损失20万元。”因本案审理的是原、被告之间的房屋买卖合同纠纷，与被告的上述请求并非同一法律关系，故被告的上述请求不宜在本案处理，被告可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告任玉琴与被告吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴成根于2005年3月27日所签订的《房屋转让合同》有效。二、被告吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴佳杰、吴水芬、吴水芹、吴水泉、潘成英自本判决生效之日起十五日内协助原告任玉琴办理位于杭州市滨江区春波小区2幢2单元604室房屋产权过户登记。三、原告任玉琴对位于杭州市滨江区春波小区2幢2单元603室和604室的楼顶可使用面积为72.38m2的阁楼享有使用权。四、驳回原告任玉琴其余诉讼请求。案件受理费人民币7150元，由原告任玉琴负担人民币4300元，��被告吴水荣、陈宝珍、吴永方、戚爱凤、吴水芹、潘成英、吴水泉、吴水芬、吴佳杰共同负担人民币2850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本九份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币7150元。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审　判　长　　莫启荣人民陪审员　　马燕芬人民陪审员　　徐雨晨二〇一五年十二月一日代书　记员　　兰天蔚关注公众号“”