（2015）沈和民二初字第01894号
裁判日期: 2015-12-01
公开日期: 2016-02-04
案件名称
贾博与沈阳星马锡投资有限公司房屋租赁合同纠纷、一审民事判决书
法院
沈阳市和平区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
贾博,沈阳星马锡投资管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十三条，第九十六条第一款，第一百一十条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条
全文
沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2015）沈和民二初字第01894号原告：贾博。委托代理人：徐静，系辽宁腾达律师事务所律师。委托代理人：袁赫男，系辽宁腾达律师事务所律师。被告：沈阳星马锡投资管理有限公司.法定代表人：罗佩丽，系该公司经理。委托代理人：马扬，系辽宁申扬律师事务所律师。原告贾博与被告沈阳星马锡投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，由审判员王萍担任审判长，审判员张峰主审，人民陪审员韩皓宇参加评议，于2015年6月29日、2015年11月21日公开开庭进行了审理。原告贾博及其委托代理人徐静、袁赫男，被告沈阳星马锡投资管理有限公司委托代理人马扬均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称：原、被告于2014年3月15日签订两份租赁合同，合同约定被告将位于沈阳市和平区民族路10号商业广场A栋4层区4017号和4018号商铺出租给原告，商铺面积分别为14.63平方米和15.44平方米，租赁期均为5年，即从2014年3月15日至2019年3月14日，租金前三年分别为每年21360元和28187元，后两年递增。之后，双方又签订一份补充协议，约定免租金24个月，第一年全部免租金，第二年和第三年均免前6个月租金。双方合同签订后，原告开始对店铺进行装修，并投资百万元进货开始经营。2015年3月30日，被告给原告下发了书面解除合同通知，理由为市场经济环境不好，要求原告与其解除合同。原告对此无法接受，并坚持按租赁协议履行，不同意提前解除。2015年4月29日，被告强行关闭原告正在经营的店铺，致使原告无法正常经营并给原告带来了巨大的损失。无奈，原告诉至法院。诉讼请求：1、请求法院依法判令被告继续履行2014年3月15日签订的租用商铺合同；2、请求法院依法判决因被告强行关闭商铺致使原告无法经营、给原告造成的经济损失而赔偿原告每处商铺5万元；3、诉讼费用由被告承担。庭审中，被告撤回对4018号商铺的相关主张，同时经本院释明，原告主张如果租赁合同被认定解除，则要求被告返还租金10680元，物业费6942元，保证金5000元，赔偿装修损失4000元，搬迁费8000元，经营损失7.5万元，从业人员安置费6000元，库房租赁费18000元。被告辩称：一、答辩人与被答辩人之间的租赁合同在事实上已经无法继续履行，且合同继续履行的主张亦不适于强制履行，被答辩人诉请合同继续履行的请求应予驳回。《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；”本案中，系为被答辩人承租商铺所系属的为答辩人运营的新加坡广场，连年高达上千万的经营亏损，已经无法在事实上继续支撑运营，2015年3月30日答辩人向包括被答辩人在内的所有商户做出通知，商场将于4月30日闭店停业并请商户于5月7日前办理合同解除的相关事宜。答辩人清楚，依法成立的合同受法律保护，合同任何一方不得擅自解除，但答辩人投资运营的新加坡广场虽经多年运营，但始终无法摆脱每年数以千万巨额亏损的客观现状，答辩人已经无法也无力再继续运营，另外被答辩人承租商铺所属的新加坡广场已经于4月30日正式关停无人经营，多达25000余平方米的商业广场不可能为被答辩人承租14.63平的商铺履行要求而恢复运行，这相对于必将导致继续无休无止且持续恶化的巨额亏损现状，对答辩人是不公平的。因而，答辩人与被答辩人之间的合同关系已经被主张解除，且无论是在法律层面，亦或是在事实层面，均已经无法恢复继续履行，被答辩人诉请继续合同履行的请求应予驳回。二、被答辩人诉请赔偿的请求没有事实依据。基于租赁合同已经不能恢复继续履行的客观事实，答辩人对包括被答辩人在内的所有商户已经做出统一的包括未履行部分的费用返还、装修折旧补偿、其他补偿等解约补偿方案。被答辩人承租的商铺面积为14.63平，用于布料经营，自2014年3月15日起租，首年12个月免付租金，第2年、第3年各免前6个月租金，其商铺装修简易，在答辩人主张合同解除后，多次告知并就商铺腾退与补偿事宜与被答辩人进行商谈与现场查看，但被答辩人拒绝腾退商铺，且所提出的赔偿要求没有事实依据，答辩人不予接受。综上所述，恳请法院依法裁判，驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明：原、被告于2014年3月3日签订《租赁合同》（合同编号XMX-XL4-113）一份，约定被告（出租人、甲方）将位于沈阳市和平区民主路10号商业广场A栋（新加坡广场）四层4017号，面积14.63平方米的商铺出租给原告（承租人、乙方）。其中第二条“租赁期限”约定：本合同项下租赁期限为5个租约年。即2014年3月15日至2019年3月14日。；第三条“免租装修期和计租日”约定：3.1本合同项下之免租装修期为2014年1月5日至2014年1月15日。在此免租装修期内，乙方无需承担租金。3.2本合同所述计租日为：第九条所述开业日起（含本日）。；第四条“租金和租金支付”约定：4.1本合同项下租金一年为一个缴租期，合同签订的同时缴纳全部租金。；第六条“保证金”约定：在本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币10000元，作为乙方在本合同项下的履约保证金。合同终止后30日，如未发生本合同第18.3条规定情形的，履约保证金余额（如有）无息退还。；第七条“进场及商铺交付标准”约定：7.1双方约定，本合同项下的进场日为2014年3月1日。；第九条“开业日”约定：本合同项下之开业日暂定为2014年3月15日。；第十八条“违约责任”约定：。18.3双方确认，本合同因乙方违约而终止／解除的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。因甲方违约擅自提前解除合同，或因甲方违约导致乙方行使解除合同的权利，甲方应当无息返还本合同项下的履约保证金。；第二十条“商铺的交还和交还期”约定：20.1本合同项下之租赁期限届满之日或本合同任何原因而终止／解除后7日内，乙方应当将该商铺按下述20.2款的约定交还甲方。该等期限为本合同项下该商铺之交还期。20.2在第20.1款所述交还期内，无论因何种原因导致本合同终止／解除，乙方还应当向甲方归还所有甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印将并使该商铺符合本合同附件3的各项标准要求，并自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备（包括所有店招、广告牌、租赁场所内乙方安装的设备、设施等），将租赁场所恢复到甲方交付租赁区域即该商铺或场地时的原状态，并保持租赁区域干净、整洁交还甲方。交付时双方按商铺交接清单对租赁场所（包括甲方所有的设施、设备）进行验收，如有任何损坏或者遗失，乙方应负责修复并承担相应费用；如无法修复时，乙方应赔偿甲方相应损失。如果合同终止／解除，乙方未能将租赁场所恢复原状的，甲方有权拆除乙方所作的装修和由乙方所有的所有设施、设备（包括所有店招、广告牌、租赁场所内乙方安装的设备、设施等），所有费用由乙方承担，甲方也有权不拆除而是保留乙方所作的部分或全部装修以及由乙方所有的前述设施、设备，在这种情况下视为乙方已放弃对该等装修、设施设备的所有权，乙方无权就甲方保留的该等装修、设施、设备主张任何权利。20.4若因甲方违约导致本合同终止／解除的，则乙方应当在合同终止／解除后7日内将符合20.2款要求的该商铺交还甲方，同时，在该交还期内，乙方无需支付租金和物业管理费。但是，在此期间发生的能源费用，应当由乙方自行承担。上述合同签订当日即2014年3月3日，被告将涉诉商铺交付原告使用。另查明：上述合同签订后，原、被告又签订两份补充协议，其中约定了装修期为2014年3月1日至同年3月10日，计租日为开业日；第一、第二、第三个租赁年度租赁费均为21360元／年，第四个租赁年度租赁费为24564元／年，第五个租赁年度租赁费为28248元／年，免租期为24个月，自计租日当日开始计算，分三年给予免除，其中第一年免12个月，第二年免前6个月，第三年免前6个月；物业费为1.3元／天／平方米，6942元／年，首年免物业费，自计租日当日开始计算；履约保证金为5000元。又查明：被告按照约定向原告收取了保证金5000元、物业费6942元（2015年3月16日至2016年3月15日）、租金10680元（2015年3月16日至2016年3月15日）。再查明：被告于2015年3月31日向原告发出“解除合同通知书”一份，告知原告涉诉商铺所在新加坡广场将于2015年4月30日正式闭店停业，要求原告按照租赁合同的约定办理解除手续并腾空商铺。之后，被告于2015年4月29日将新加坡广场关闭，导致原告停业至今。被告又于2015年6月5日向原告发出“关于收回新加坡广场4017、4018商铺的最后通知”一份，告知原告务必于2015年6月15日前将商铺物品腾空及若原告不腾空商铺的相关后果。还查明：现涉诉商铺已被被告自行清空。上述事实，有租赁合同及两份补充协议、保证金收款收据、物业费收款收据、租金收款收据、解除合同通知书、关于收回新加坡广场4017、4018商铺的最后通知、照片、现场勘验笔录、被告腾空涉诉商铺的视频资料及原、被告当庭陈述笔录在卷佐证。这些证明材料已经开庭质证，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的关于涉诉商铺的租赁合同及补充协议，均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。因租赁合同约定的租赁期限为2014年3月15日至2019年3月14日，而被告于2015年3月30日向原告发出解除合同通知，并于2015年4月29日将涉诉商铺关闭的行为，显系违约，应当承担违约责任。但因涉诉商铺所在新加坡广场系大型商场，总面积达25700平方米，而涉诉商铺系该商场四层中的一个面积为14.63平方米的档口。就新加坡广场所处的城市商业中心位置而言，只有将整个建筑整体规划进行利用才能发挥其最大的经济价值，才能最大限度地创造社会财富，进而推动区域经济发展。在新加坡广场无法继续整体经营、绝大部分商户撤场的情况下，如果原告继续租赁使用涉诉商铺，被告已不能再为包括原告在内的部分业主提供良好的经营环境，商场必然亦不再存有客流，原告也无法真正实现经营获利的目的，与其租赁涉诉商铺的目的背道而驰，故对双方而言，目前情况之下，签订该租赁合同时的目的均已无法实现。虽该租赁合同不符合解除条件，但事实上也不再具备继续履行的客观条件，故原、被告所签订的涉诉商铺租赁合同应予解除。合同解除后，尚未履行的租赁期间不再履行，对于被告已收取的未履行期间的租金、物业费，其应予返还给原告，原告亦应将涉诉商铺腾退。因原告使用涉诉商铺的期间为2014年3月15日至2015年4月28日，该期间系属租赁合同及补充协议约定的免租期，而依照租赁合同及补充协议，原告交纳的租金10680元实为2015年9月15日至2016年3月14日期间的租金，现该租赁期间并未实际履行，故被告应予返还。如上所述，原告所交物业费6942元的期间为2015年3月15日至2016年3月14日，而原告实际使用商铺至2015年4月28日，除此期间外的物业费应予退还，即返还6086.15元（6942元-1.3元／天／平方米×14.63平方米×45天）。因租赁合同约定了因被告原因导致合同解除时，其应返还原告履约保证金，故被告应将其收取的5000元履约保证金返还原告。关于原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求。虽租赁合同第二十条约定了合同解除后如原告未将商铺恢复原状，则视为原告放弃对装修的所有权，无权对装修主张任何权利。但由于租赁合同系因被告违约行为导致解除，而该条款主旨系免除被告相应责任，并排除原告对装修所享有的相应财产权利，且本案属于被告故意造成原告装修损失，故该条款约定内容系属无效，被告应对原告的装修损失予以赔偿，综合考虑本案案情、现场勘查情况及装修市场价格，本院酌定原告装修残值损失为2200元。关于原告要求被告赔偿从业人员安置费、库房租赁费、搬迁费的诉讼请求。因原告未向法庭提供有效证据证明上述事实的存在，故对原告上述诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的经营损失。因原告提供的证据不足以证明经营损失的存在及其主张的数额具有合理依据，且客观上原告经营期间仍处于免租期内，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。关于诉讼费用的负担问题。因本案纠纷系因被告单方违约引发，故被告应承担全部诉讼费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十三条、第九十六条一款、第一百一十条第一项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告贾博与被告沈阳星马锡投资管理有限公司就位于沈阳市和平区民主路10号商业广场A栋四层4017号商铺签订的《租赁合同》（合同编号XMX-XL4-113）；二、本判决生效之日起十日内，被告沈阳星马锡投资管理有限公司返还原告贾博租金10680元；三、本判决生效之日起十日内，被告沈阳星马锡投资管理有限公司返还原告贾博物业费6086.15元；四、本判决生效之日起十日内，被告沈阳星马锡投资管理有限公司返还原告贾博履约保证金5000元；五、本判决生效之日起十日内，被告沈阳星马锡投资管理有限公司赔偿原告贾博装修损失2200元；六、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2972元（原告已预交），由被告沈阳星马锡投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 王 萍审 判 员 张 峰人民陪审员 韩皓宇二〇一五年十二月一日书 记 员 高 珊本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第五十三条合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来自