（2015）含民三初00497号

裁判日期: 2015-12-01

公开日期: 2016-01-13

案件名称

含山县佳和物业有限公司与王文龙物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

含山县人民法院

所属地区

含山县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

含山县佳和物业有限公司,王文龙

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条，第一百六十二条

全文

安徽省含山县人民法院民事判决书（2015）含民三初00497号原告：含山县佳和物业有限公司，住所地含山县。法定代表人：黄三美，该公司总经理。委托代理人：张小燕，安徽吴楚律师事务所律师。被告：王文龙，男，汉族，1980年9月5日出生，住含山县。原告含山县佳和物业有限公司诉被告王文龙物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月16日立案受理后，依法由审判员魏明明适用小额诉讼程序独任审判，于2015年11月20日公开开庭进行了审理，原告含山县佳和物业有限公司委托代理人张小燕到庭参加了诉讼，被告王文龙经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。含山县佳和物业有限公司诉称：被告系含山县楚园春天小区10号楼604室业主，被告的物业建筑面积是182.068平方米。2010年8月30日，原、被告签订前期物业服务协议，协议约定了双方的权利和义务。自合同签订以来，原告按照协议的约定履行义务，但被告自2013年9月1日起一直没有交纳物业服务费，原告多次与被告交涉，并向被告发出催缴物业费的通知，被告均不理。经含山县物价部门核定该小区普通住宅的物业费标准为0.45元／㎡，截止2015年8月31日，被告共欠物业费1966元。为了维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、被告立即给付原告2013年9月1日至2015年8月31日期间的物业费，合计1966元（按0.45元／㎡／月，共182.068㎡，共24个月共计1966元）；2、被告承担本案诉讼费用。王文龙未答辩。本院查明：2010年8月30日，被告王文龙入住含山县楚园春天小区，并作为乙方与原告含山县佳和物业有限公司作为甲方签订《前期物业管理服务协议》，自入住以来，含山县佳和物业有限公司一直为该小区提供物业服务。2013年1月27日，原告与楚园春天业主委员会签订《物业服务合同》，该合同为期一年，自2013年1月1日至2013年12月31日止。在合同第四条约定：乙方（物业公司）提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：（一）物业共用部位及共用设施设备的管理和维护；（二）公共绿化的维护；（三）公共区域的环境卫生维护；（四）物业管理区域内的安全防范和秩序维护；（五）物业使用中对禁止性行为的管理措施；（六）综合服务。第五条约定乙方根据下述约定，按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费，具体标准如下：多层住宅：0.45元／㎡／月，物业服务等级标准二级；……物业服务成本或物业支出构成一般包括以下部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护及能耗费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；……本条约定的物业服务费不含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的费用。上述费用应通过专项维修资金予以列支。专项维修资金使用根据相关文件规定执行。合同第十五条约定：甲方（业主委员会）、乙方（物业公司）、业主应当按照相关规定缴存、管理、使用、续筹物业专项维修资金。使用物业专项维修资金的，乙方应当按照相关规定向甲方提出物业专项维修资金使用方案。甲方应当将物业专项维修资金使用方案、所需资金预算、列支范围、工程进展以及资金划拨等情况在物业管理区域内向全体业主或者相关业主公布。双方在合同中还对其他事项进行了约定。2014年1月1日原告与楚园春天业主委员会签订《物业服务合同》一份，对提供的物业公共服务事项和质量、物业服务收费标准、物业服务成本或物业支出构成、专项维修资金的使用和2013年1月27日签订的《物业服务合同》作了相同的约定。被告自入住以来物业服务费交至2013年8月31日，因住房楼顶渗水问题未能得到妥善解决后一直未交纳物业服务费。另外，该小区存在公共楼道墙体脱皮现象，公共楼道墙面乱涂乱画现象，单元门门禁系统损坏较多，楼道公共卫生清理不及时等问题。含山县佳和物业服务公司一直未就以上问题与业主、业主委员会商议解决方案。另查明，原告具有物业管理企业三级资质。被告为含山县楚园春天小区10幢2单元604室业主，房屋建筑面积为112.855平方米，跃层69.213平方米。以上事实有原告的营业执照及机构代码证、《前期物业服务管理委托协议》一份、《物业服务合同》二份、被告交款收据一份、含山县物价局办法的《服务价格登记证》、现场照片一组、调查笔录以及庭审笔录予以佐证，足以认定。本院认为：2013年1月27日、2014年1月1日，含山县楚园春天小区业主委员会与原告含山县佳和物业有限公司签订的《物业服务合同》，约定由原告对含山县楚园春天小区实施物业服务管理，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原、被告都应当受该合同约束，遵守合同的约定。合同到期后，原告继续提供物业服务，该小区业主事实上接受其服务，应视为原合同继续有效。从本案事实看，原告一直对包括王文龙在内的该小区业主提供物业管理服务，至今该小区运转正常，据此可以确认物业公司基本履行了物业管理服务义务。原告要求被告支付自2013年9月1日至2015年8月31日物业费的诉讼请求，符合约定，其收费标准亦不与国家法律规定相违背。应该指出的是，如果物业服务企业在对小区进行服务的过程中出现瑕疵，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业服务企业服务水平与质量的下降，如此恶性循环不利于小区乃至整个社会的和谐稳定，亦影响小区业主的根本利益，当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务水平。本案中，通过现场调查取证，物业公司在公共维修、物业管理等方面存在服务瑕疵，为督促物业公司提高服务水平、改善服务质量，对其要求被告王文龙给付的物业管理费酌情扣减20%。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定的规定，判决如下：被告王文龙于本判决生效之日起五日内给付原告含山县佳和物业有限公司2013年9月1日至2015年8月31日含山县楚园春天小区第10幢2单元604号房屋的物业管理服务费1573元【0.45元／㎡／月×182.068㎡×24月×80%】。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，原告含山县佳和物业有限公司负担10元，由被告王文龙负担15元。本判决为终审判决。审判员　魏明明二〇一五年十二月一日代书记员　赵如慧附：本判决所援引的法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。百度搜索“”