（2015）芜中民四终字第00303号
裁判日期: 2015-12-01
公开日期: 2015-12-18
案件名称
芜湖龙星生物科技有限公司与姚志伟房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省芜湖市中级人民法院
所属地区
安徽省芜湖市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
芜湖龙星生物科技有限公司,姚志伟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）芜中民四终字第00303号上诉人（原审原告、反诉被告）：芜湖龙星生物科技有限公司，住所地安徽省芜湖县机械工业园三元工业区。法定代表人：许祚禄，该公司董事长。上诉人（原审被告、反诉原告）：姚志伟。委托代理人：徐作勇，安徽青弋江律师事务所律师。委托代理人：钱小刚，安徽青弋江律师事务所律师。上诉人芜湖龙星生物科技有限公司（以下简称龙星公司）与上诉人姚志伟为房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省芜湖县人民法院于2015年3月16日作出的（2015）芜民一初字第00013号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月25日公开开庭进行了审理。上诉人龙星公司的法定代表人许祚禄，上诉人姚志伟的委托代理人徐作勇、钱小刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2011年9月26日，龙星公司与姚志伟签订一份房屋租赁合同，约定：龙星公司将自有的两幢厂房及配套房（面积2000平方米）出租给姚志伟用于企业经营，租赁期限五年，即自2011年10月1日至2016年9月30日；年租金为143980元，于每年10月1日前付清当年租金；合同一经签订，双方均不得提前解除。合同签订后，龙星公司依约将厂房交付给姚志伟。姚志伟给付租金至2014年9月底，此后的租金未再支付。另查明：由于租赁双方共同使用的电能表出现误差，双方遂于2012年6月1日签订一份《用水、用电协议》，约定自2012年5月31日起，由姚志伟按照总表向供电部门缴纳电费，龙星公司按分表（无误差）向姚志伟缴纳实际电费。2013年6月，经供电部门核算，自2011年9月至2013年6月总表计量为434250千瓦时，应退电量为97622千瓦时，折合电费为97836.77元，误差率为22.48%。其中，姚志伟根据“用电协议”自2012年6月至2013年6月，按总表缴纳电费的电量为300963千瓦时，按电表误差率折算应退电费67807元，龙星公司领取退补电费后未向姚志伟返还。龙星公司为索要租金，于2014年12月16日向原审法院提起诉讼，请求判令姚志伟给付房租143980元；姚志伟提起反诉，请求判决解除双方的房屋租赁合同，并判令龙星公司返还电费67807元。原审法院认为：龙星公司与姚志伟签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同，受法律保护。龙星公司请求姚志伟支付租金符合合同约定，依法应予支持。姚志伟称已于2014年6月与龙星公司达成口头协议解除了租赁合同，龙星公司对此不予认可，姚志伟也未提供证据予以证明，故不予采信。双方在履行用电协议过程中，因电能表出现误差，姚志伟向供电部门多缴了电费，供电部门经核算已向龙星公司退还多缴的电费，故姚志伟请求龙星公司返还多缴的电费符合法律规定，依法也应支持。因为双方约定的租赁期限尚未届满，也未出现法定解除事由。姚志伟虽称出租房屋被查封，且即将被拍卖，但未能提供证据予以证明，并且，即使姚志伟的主张属实，但租赁物在租赁期间发生所有权变动的不影响租赁合同的效力，而姚志伟也未举证证明债权人的实现债权行为已影响其正常使用租赁物，故对姚志伟解除双方租赁合同的请求不予支持。原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定判决：一、姚志伟于判决生效后十日内向龙星公司支付租金143980元；二、龙星公司于判决生效后十日内返还姚志伟退补电费67807元；三、驳回姚志伟要求解除房屋租赁合同的诉讼请求。本诉受理费1590元由姚志伟负担，反诉受理费748元由龙星公司负担。龙星公司上诉称：姚志伟所称供电部门退还的76807元电费涉及到四家用电户。龙星公司收到退补电费后即与姚志伟结算，姚志伟以上年所欠房租和水费抵销了45000余元。龙星公司与姚志伟的电费是每月结算，姚志伟如有异议可持每月结算清单重新核算。请求二审法院撤销原判第二项，改判驳回姚志伟退还电费的诉讼请求。姚志伟答辩称：龙星公司提出的上诉请求没有事实根据，应驳回其上诉请求。姚志伟上诉称：姚志伟与龙星公司实际上在2014年6月即以口头形式解除了房屋租赁合同，之后姚志伟另外租赁了堆放设备的场地，并请专业人员将设备从龙星公司搬走。请求二审法院撤销原判第一项、第三项，改判解除双方的房屋租赁合同。龙星公司答辩称：姚志伟所称双方于2014年6月以口头形式解除了房屋租赁合同，没有任何事实根据。请求二审法院驳回姚志伟的上诉请求。姚志伟在二审提交了《企业注销信息》、《租地协议》，证明姚志伟租房所办的工厂已停止经营，并于2014年12月办理了注销登记；姚志伟于2014年9月另租场地用于堆放设备。姚志伟同时申请证人朱某、方某到庭作证，朱某、方某分别作证称：2014年9月，我们用叉车、货车将三元工业园一个工厂中两个车间里的设备，搬到工业园西次六路的一个公司里。龙星公司质证称，其对企业注销信息、租地协议均不清楚；姚志伟雇人搬的是龙星公司的设备。本院经审核认为，姚志伟提交的以上证据尚不能直接或间接证明双方口头解除了房屋租赁协议。龙星公司在二审未提交新的证据。本院经审理查明的事实，同原判认定的事实。本院认为：（一）龙星公司上诉称供电部门退还的76807元电费涉及到四家用电户，与其在一审陈述的为两家共用不符；其上诉称部分退补电费已冲抵姚志伟所欠的房租和水费，但未举证予以证明。因此，原判根据姚志伟所交纳的电费，结合总电表的误差率，判决龙星公司返还姚志伟部分退补电费并无不当。（二）姚志伟在一、二审虽称双方已于2014年6月以口头方式解除了房屋租赁合同，但其所举证据尚不足以证明该事实主张，故原判驳回其解除房屋租赁合同的诉讼请求，并判决其向龙星公司给付所拖欠的房租并无不妥。综上，龙星公司与姚志伟提出的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费合计3928元，其中748元由上诉人芜湖龙星生物科技有限公司负担，另3180元由姚志伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 李建华审 判 员 张 勤代理审判员 丁大慧二〇一五年十二月一日书 记 员 宋喜萍附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来自：