（2015）开民初字第5347号
裁判日期: 2015-12-01
公开日期: 2016-06-29
案件名称
赵晓燕与大连德泰房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
大连经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵晓燕,大连德泰房地产发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十条，第四十一条，第六十条第一款，第一百零七条
全文
大连经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）开民初字第5347号原告：赵晓燕。委托代理人：王晓慧，辽宁政德律师事务所律师。委托代理人：刘爽，辽宁政德律师事务所律师。被告：大连德泰房地产发展有限公司，住所地：大连经济技术开发区辽河西路128号-C。��定代表人：李国义，执行董事。委托代理人：鲁亮，辽宁竞业律师事务所律师。委托代理人：汪丽清，辽宁竞业律师事务所律师。原告赵晓燕诉被告大连德泰房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员崔洪梅独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘爽、被告的委托代理人鲁亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告印制的《时代广场》宣传资料及鸟瞰图上载明其开发的德泰时代广场房屋具有精装入户大堂及豪华入户电梯。原告在阅读了解上述宣传资料后，于2013年2月1日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于德泰时代广场小区166幢4层4号的房屋，总价款���1142753元。合同签订后，原告支付了全部购房款。2014年8月30日，被告交付房屋时，原告发现其所交付的房屋入户大厅、电梯与广告宣传资料不符，没有宣传资料中载明的精装入户大堂及豪华入户电梯，实际的楼房入口处空间狭窄不堪，包括电梯在内都没有进行装修。原告认为，《时代广场》广告宣传册作为要约，是商品房买卖合同的主要内容之一，原告购买案涉房屋是用于商业活动，该房屋大堂和电梯的现状降低了房屋的品质，使原告购买房屋的目的落空；被告未经规划部门同意，改变案涉房屋的结构，违反了《商品房买卖合同》第十条的约定；原、被告之间签订的《补充协议》系格式条款，该协议排除了原告的权利，并且序号不完整，将保护原告权利的条款删除。综上，被告的行为构成了根本违约，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定原告主张被告按照总房款的20%赔偿原告的损失。故原告诉至法院，要求被告支付原告违约金228550.60元；案件受理费由被告承担。被告辩称，1、案涉房屋用途为住宅并非商用，原告的购房目的已经实现；2、《商品房买卖合同》中附件三约定的装饰、设备标准为：公共走廊，电梯间为石材面层，楼梯间为防水白色环保乳胶漆，电梯为高品质电梯。案涉房屋的入户大堂和电梯已经达到了上述标准。同时《补充协议》中也约定了对公共区域的修改，被告无需征得原告的同意；3、宣传手册所附的入户大堂、电梯轿厢两张图片，系由大连黑弧广告有限公司提供，仅作为广告宣传使用，故在制作该图片时特别注明为“示意图”，并在该宣传手册最后一页特别注明“本广告��供参考，所引用的图片和资料，均以政府部门最终批复为准，买卖双方权利与义务以商品房买卖合同为准”。同时《补充协议》第十六条第二款又明确约定广告、楼书、宣传片等所表达的信息都不作为双方权利、义务、责任及出卖人有关该商品房的一切承诺的依据，不构成合同内容。且原告提供的宣传手册系复印件，不具有证据效力；4、《补充协议》是原、被告双方对《商品房买卖合同》中未尽事宜达成的补充条款，是双方的真实意思表示，不是格式条款；5、原告主张被告给付违约金没有法律及事实依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条不能作为原告诉讼请求的依据，并且原告没有产生实际损失。因此，被告交付的房屋不存在违约行为，原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据，应当予以驳��。经审理查明，2013年2月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于金马路166幢4层4号房屋（建筑面积119.66平方米），房屋总价款为1142753元，被告应于2014年8月30日前向原告交付案涉房屋。合同第十条约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起十日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；第十三条约定，被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）标准。达不到约定标准的，以实际交付为准。合同附件三中约定装饰、设备标准为：公共走廊，电梯间为石材面层，楼梯间为防水白色环保乳胶漆，电梯为高品质电梯。《补充协议》第二条第四款约定“买受人同意出卖人有权对小区内所有公共场所、公用设施、物业用房、建筑小品的建筑设计、规格、设计特色、该建筑的外立面、空间尺寸等进行修改而无需事先通知买受人”；第五条第二款约定，“出卖人所展示的样板间及公共区域（如有）仅做风格展示和参考之用，不能作为被告的交房标准或合同的样品，有关该商品房的结构、空间、交房标准等以双方在原合同中的约定为准”；第九条第二款约定“除原合同第十条约定的规划、设计变更以外的其他变更，买受人同意出卖人在不影响该商品房实质性使用功能和质量的前提下，在该商品房建设过程中有权根据实际施工情况直接变更，无需通知买受人或是征求买受人同意，买受人同意在交付时按照现状接受该房屋，并放弃就该部分变更向出卖人主张索赔的权利”。第十六条第二款约定“双方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于双方在交易过程中口头表达的意向和信息、广告、楼书、宣传片、样板间、示范区、沙盘、模型）等所表达的信息都不作为双方权利、义务、责任及出卖人有关该商品房的一切承诺的依据，不构成合同内容”。合同签订后，原告如约交付了房款，被告于2014年8月20日向原告交付了房屋。《时代广场》宣传手册系被告为宣传案涉房屋所在楼盘而制作，该图册中载明“时代广场，采用五星级精装入户大堂……尊享五星级酒店式非凡礼遇……；豪华入户电梯，让等待也成为一种美的享受”，上述文字下方附精装修入户大堂��电梯的示意图。该宣传手册倒数第二页下方用小五号字载明“本广告仅供参考，所引用的图片和资料，均以政府部门最终批复为准，买卖双方权利与义务以商品房买卖合同为准”。本院所确认的上述事实，有原、被告共同提供的《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告提供的《宣传手册》复印件、照片，被告提供的领取房屋证明及双方当事人当庭陈述笔录等在案为凭，证据材料业经开庭质证和本院审查，能够证明案件事实，作为定案证据。本院认为，本案争议的焦点是被告交付原告的房屋是否符合合同约定。原告主张被告交付的房屋所在入户大堂和电梯间与宣传手册图片不符；被告主张其交付的房屋符合《商品房买卖合同》和《补充协议》约定的标准。原、被告于2013年2月1��签订《商品房买卖合同》和《补充协议》，此系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。被告向原告交付房屋的面积、结构、户型及朝向等符合合同约定，原告亦接受，双方合同的权利和义务均已基本履行完毕。原告主张被告交付的房屋不符合宣传图册中入户大堂和电梯间的标准，因宣传图册并不是双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》的依据，且《补充协议》中已经明确出卖人所做的宣传片、广告及展示的样板间、公共区域等仅作风格展示和参考，不作为交房标准，应以双方合同约定为准。故原告以被告交付的商品房不符合宣传资料为由要求支付违约金的请求，不符合合同约定，亦无法律依据，不予支持。案涉《补充协议》由被告制定并反复使用，构成格式条款，但原、被告双方签订该协议的目的是对主合同未尽事宜的补充和完善，该协议也是双方在平等协商的基础上签订的，协议条款具体、明确，不存在法律规定需要作出对格式条款的制定者作出不利解释的情形，原、被告双方应遵守《补充协议》的约定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告赵晓燕的诉讼请求。案件受理费2364元，由原告赵晓燕负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 崔 洪 梅二〇一五年十二月一日书记员 关翔声(代)附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、��助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 来源：