（2015）合民一终字第04190号

裁判日期: 2015-12-01

公开日期: 2015-12-24

案件名称

安徽省白湖阀门厂有限责任公司与祖卫国、祖伶俐租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

安徽省合肥市中级人民法院

所属地区

安徽省合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

安徽省白湖阀门厂有限责任公司,祖卫国,祖伶俐

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

安徽省合肥市中级人民法院民事判决书（2015）合民一终字第04190号上诉人（原审原告）：安徽省白湖阀门厂有限责任公司，住所地安徽省庐江县白湖镇塘串河街道。组织机构代码15366500－3法定代表人：李正全，该公司总经理。委托代理人：刘爱明，安徽潜川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：祖卫国，安徽省青山监狱职工。原审被告：祖伶俐，居民。上诉人安徽省白湖阀门厂有限责任公司（以下简称白湖阀门厂）因租赁合同纠纷一案，不服安徽省庐江县人民法院（2015）庐江民一初字第02200号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。经审理查明：2010年4月8日，白湖阀门厂与祖某签订了一份安徽省白湖阀门厂有限责任公司东小圩土地、水面租赁协议，该协议约定：白湖阀门厂作为土地、水面的出租方将其所有的东小圩土地165亩（不享受各类农业补贴）、水面60亩（1、2、3、4、5、6、7#塘）租赁给承租方祖某生产经营，承租人对土地不得用于除种植水稻、小麦、蔬菜外的其他种植等生产经营活动，对水面只能从事普通鱼业养殖，不得从事特种水产品养殖活动，不得用于养殖除鸡、鸭、鹅以外的其它养殖活动。租赁期限二年（2009年7月17日起至2011年7月17日止），从2009年7月17日起至2010年7月17日止，土地租金每年45000元，因雪灾应收土地租金15000元，从2010年7月17日起至2011年7月17日止，扣除6亩土地租金后应收每年土地租金42819元，扣除祖某建围墙4300元，二年实收土地租金53519元。水面60亩每亩为140元，每年收8400元，扣除垃圾场影响每年1400元，实收每年7000元，二年实收水面租金14000元，二年租金合计67519元承租人于协议签订后1个月内一次付清。生产、生活用电每月按电表计量数收取，每度电价为0.70元，生活用水每季度按水表计量数收取，每吨水价为0.80元。协议自双方签字后从2009年7月17日起生效，协议对其他相关事项均作了规定。祖某因此获得了对租赁物的使用权，2010年7月5日，双方为对原协议相关引用条款的错误给予更正，签订了一份更正协议，对违反协议相关条款的违约责任作了规定。2010年5月10日，祖某给付白湖阀门厂租金67519元。协议规定的租赁期限届满后，祖某继续占有使用租赁物，其没有向白湖阀门厂支付租金，双方未续签租赁协议。2013年7月23日，祖某因病死亡。2014年3月份白湖阀门厂通知杨某要求解除租赁合同。由于未能收回租赁土地、水面和租金，白湖阀门厂向一审法院提起诉讼，请求判令：1、依法解除白湖阀门厂于2010年7月7日与祖某签订的安徽省白湖阀门厂有限责任公司东小圩土地、水面租赁协议；2、祖伶俐、祖卫国将位于东小圩的土地159亩、水面60亩退还给白湖阀门厂，并支付所欠租金170214.78元（截止2014年12月17日，此后的租金按照合同约定的标准计算至租赁物实际返还给之日止）；3、祖伶俐、祖卫国支付所欠电费50959.71元（截止2014年12月17日，此后的电费按照用电量计算至实际停止使用之日止）；4、本案的诉讼费用由祖卫国、祖伶俐负担。另查明：祖某死亡后无遗产，其与杨某于2008年11月7日登记离婚，白湖阀门厂对其双方之间的离婚事实并不知情。祖伶俐是双方的婚生女儿，其未参与涉案租赁物的投资和经营。祖卫国自租赁合同开始就参与租赁经营活动，所有的租赁经营投资均由其投资，并对涉案租赁物实际经营管理。原审法院审理后认为：白湖阀门厂与祖某签订的《安徽省白湖阀门厂有限责任公司东小圩土地、水面租赁协议》合法有效。祖某业已按照租赁合同的约定给付白湖阀门厂二年租金。该租赁协议期满后，祖某未交还白湖阀门厂租赁物并继续占有、使用，白湖阀门厂未提出异议，根据合同法的相关规定，双方之间形成了不定期租赁合同关系。不定期租赁合同，原租赁合同继续有效，当事人可以随时解除合同，白湖阀门厂在合同解除之前已经通知了杨某。因此，对白湖阀门厂要求解除涉案租赁协议的要求，有事实和法律根据，该院依法予以采信。白湖阀门厂要求祖伶俐、祖卫国承担该租赁合同的责任，根据合同法的原则规定，本涉案合同的相对人原为祖某。祖伶俐虽是其女儿，但其在本案合同发生时已经成家独立生活，其本人亦未参与租赁经营活动，祖某死亡后无遗产给其继承，故其对本案不应当承担责任。祖卫国与祖某系兄弟关系，其本人虽未与白湖阀门厂签订涉案租赁合同，但其自本租赁关系发生时至现在，一直参与对租赁物的投资和经营管理活动，在祖某死亡后，对涉案租赁物的实际管理和经营者即是祖卫国，其对租赁土地、水面行使占有、使用、收益的民事权利。因此，祖卫国应当承担与白湖阀门厂之间对涉案租赁土地、水面的合同关系责任。本租赁合同解除之后，祖卫国应当按照租赁协议约定的租赁土地、水面数量、面积，位置，承担归还白湖阀门厂租赁物的责任。对白湖阀门厂要求支付逾期租金和电费的主张，租赁协议有具体规定，该院予以采信。因双方对不定期租赁合同期间的租金没有另行约定，则应当根据原租赁协议第六条规定的租金标准予以支付。该第六条规定白湖阀门厂二年实收祖某土地租金57819元、水面租金14000元，按照此标准计算每月土地租金是2409元（57819元÷24个月），水面租金是583元（14000元÷24个月），不定期租赁期间从2011年7月18日至2014年12月18日为41个月，土地租金应为98769元、水面租金应为23903元，合计122672元。白湖阀门厂提出的租金要求，无事实依据，不予支持。因白湖阀门厂不能提供祖卫国的实际用电数字证据，因此，对白湖阀门厂要求祖卫国支付电费50959.70元的主张，不予支持。对祖卫国提出的鱼死亡造成损失29000元、白杨树因被砍伐造成损失9600元要求白湖阀门厂予以赔偿的要求，因无证据证明该损失系因白湖阀门厂行为所致，因此，不予支持。对祖卫国提出的其对租赁土地开发花费29万元，2014年因为白湖阀门厂不排水而发生内涝造成其损失2至3万元而要求白湖阀门厂给予赔偿的主张，因该主张无证据证明，不予支持。90亩商品藕应由其自行处理。为维护正常的租赁合同关系，保护当事人的合法权益，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、自判决生效之日起，解除白湖阀门厂与祖卫国之间的不定期《安徽省白湖阀门厂有限责任公司东小圩土地、水面租赁协议》；二、祖卫国在判决生效后60日内，依照《安徽省白湖阀门厂有限责任公司东小圩土地、水面租赁协议》规定，返还白湖阀门厂租赁土地165亩、水面60亩；三、祖卫国在判决生效后60日内，给付白湖阀门厂租金122672元（从2011年7月18日起计算至2014年12月18日，土地租金为98769元、水面租金为23903元，此后至实际归还租赁物之日止的租金，按照此标准计算给付）；四、驳回白湖阀门厂的其他诉讼请求。案件受理费4720元，白湖阀门厂负担1720元，祖卫国负担3000元。白湖阀门厂上诉称：1、一审法院关于租金计算错误。第一年度的租金标准应为45000元，而不是原判决认定的15000元，减收30000元是因为雪灾。第二年的租金标准是42819元。一审判决按照协议租赁期内两年实收的平均数计算，违背客观事实和法律规定；2、双方协议中约定，租赁房使用的电按照每度电0.7元计价。我方每月都抄表。一审不予支持电费错误，请求依法相应改判。祖卫国辩称：一审判决按照两年平均租金计算之后的租金是正确的。我方租赁期间内的电费已经全部缴纳，是白湖阀门厂自己统计错误。请求驳回白湖阀门厂的上诉请求。本院认为：祖某与白湖阀门厂签订租赁协议后，祖卫国一直参与对租赁物的经营和管理活动，祖某死亡后，祖卫国作为租赁物的实际管理和经营者，一审判决由祖卫国承担返还租赁物，缴纳租金的义务，祖卫国对此也未上诉，本院予以确认。虽然租赁协议中约定的租赁土地面积为165亩，但是自第二个租赁年度即2010年7月17日起，祖某已将其中6亩返还白湖阀门厂，白湖阀门厂亦予以认可，且其起诉时主张返还的也仅为159亩土地，一审判决返还租赁土地165亩错误，本院予以纠正。对于租赁期间内租金的计算问题。租赁协议中租赁期限至2010年7月17日，期限届满后双方未再行签订租赁协议，依据法律规定，双方原租赁合同继续有效，故后续租金应按照租赁协议中约定的租金标准进行计算。租赁协议第六条中约定，第一个租赁年度的土地租金为45000元，因为雪灾原因，白湖阀门厂同意减免租金，实收15000元，第二个租赁年度，因已经返还6亩土地，租赁159亩土地的租金为42819元。因祖卫国未能提供证据证明在后续的租赁期限内白湖阀门厂同意减免租金，故双方的年土地租金标准应为42819元，一审按照第一年减免后的租金数额计算平均年租金数额不当，本院予以纠正。故自2011年7月18日至2014年12月18日，祖卫国应支付白湖阀门厂的土地租金为元146298.25（42819元／年÷12月×41月）。水面租金23903元双方无异议，本院予以确认，合计祖卫国应支付白湖阀门厂租金170201.25元。对于祖卫国应否缴纳电费的问题，虽然双方合同中约定白湖阀门厂可按照电表计量数收取生活用电费用，但是在本案中白湖阀门厂主张的祖卫国用电数为其单方抄表数额，且祖卫国不予认可，其也未能提供其他证据证明祖卫国的实际用电数据，白湖阀门厂关于电费的主张证据不足，一审未予以支持并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持安徽省庐江县人民法院（2015）庐江民一初字第02200号民事判决第一、四项，即：“自判决生效之日起，解除安徽省白湖阀门厂有限责任公司与祖卫国之间的不定期《安徽省白湖阀门厂有限责任公司东小圩土地、水面租赁协议》”；“驳回安徽白湖阀门厂有限责任公司的其他诉讼请求”；二、变更安徽省庐江县人民法院（2015）庐江民一初字第02200号民事判决第二项为：祖卫国在本判决生效后60日内，依照《安徽省白湖阀门厂有限责任公司东小圩土地、水面租赁协议》规定，返还安徽省白湖阀门厂有限责任公司租赁土地159亩、水面60亩；三、变更安徽省庐江县人民法院（2015）庐江民一初字第02200号民事判决第三项为：祖卫国在本判决生效后60日内，给付安徽省白湖阀门厂有限责任公司土地租金146298.25元、水面租金23903元，合计租金170201.25元（租金计算至2014年12月18日，此后租金按照土地租金42819元／年，水面租金7000元／年计算至实际归还租赁物之日止）。一审案件受理费4720元，由安徽省白湖阀门厂有限责任公司负担873元，祖卫国负担3847元；二审案件受理费4720元，由安徽省白湖阀门厂有限责任公司负担873元，祖卫国负担3847元。本判决为终审判决。审　判　长　　张　勇审　判　员　　马枫蔷代理审判员　　余海兰二〇一五年十二月一日书　记　员　　朱　敏附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。微信公众号“”