（2015）张中民一终字第164号
裁判日期: 2015-12-01
公开日期: 2016-01-19
案件名称
张家界金发汽车服务有限公司与湘西土家族苗族自治州轻纺工业总公司张家界经营部、张家界市永定区房屋征收与补偿管理办公室房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省张家界市中级人民法院
所属地区
湖南省张家界市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张家界金发汽车服务有限公司,湘西土家族苗族自治州轻纺工业总公司张家界经营部,张家界市永定区房屋征收与补偿管理办公室
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第一百零六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）张中民一终字第164号上诉人（原审原告）张家界金发汽车服务有限公司，住所地湖南省张家界市永定区子舞中路30号。法定代表人孙东霞，总经理。委托代理人孟泉舟，男，1963年10月13日出生，土家族，张家界金发汽车服务有限公司董事长。委托代理人杨锡武，湖南澧滨律师事务所律师。上诉人（原审被告）湘西土家族苗族自治州轻纺工业总公司张家界经营部，住所地湖南省张家界市永定区紫舞路33号。负责人杨新民，经理。委托代理人李志才，湖南正诚律师事务所。委托代理人刘桂林，湖南正诚律师事务所。被上诉人（原审被告）张家界市永定区房屋征收与补偿管理办公室，住所地张家界市永定区永定大道251号区治大院内。法定代表人赵金平，主任。委托代理人符田，男，1984年8月9日出生，土家族，张家界市永定区房屋征收与补偿管理办公室工作人员。上诉人张家界金发汽车服务有限公司（以下简称金发公司）与上诉人湘西土家族苗族自治州轻纺工业总公司张家界经营部（以下简称湘西轻纺总公司张家界经营部）、被上诉人张家界市永定区房屋征收与补偿管理办公室（以下简称区征收办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，前由湖南省张家界市永定区人民法院于二○一四年十月十七日作出（2014）张定民一初字第1625号民事判决。金发公司、湘西轻纺总公司张家界经营部均不服，向本院提起上诉。因原判决认定基本事实不清，本院于二○一五年五月二十八日作出（2015）张中民一终字第8号民事裁定，发回重审。湖南省张家界市永定区人民法院审理后，于二○一五年六月二十四日作出（2014）张定民一初重字第1625号民事判决。上诉人金发公司、湘西轻纺总公司张家界经营部仍不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员覃恩赐担任审判长，审判员田洪山、代理审判员盖景阳组成的合议庭，于2015年8月12日公开开庭进行了审理。上诉人金发公司的委托代理人孟泉舟、杨锡武，上诉人湘西轻纺总公司张家界经营部的负责人杨新民及其委托代理人李志才、刘桂林，被上诉人区征收办的委托代理人符田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定：1、原告金发公司为经营汽车维修、汽车精品销售等业务，从1997年开始租赁被告湘西轻纺总公司张家界经营部的房屋，承租期间，在征得湘西轻纺总公司张家界经营部同意后，在被告湘西轻纺总公司张家界营业部土地上修建了总面积288.21平方米的三处房屋，包括：（1）金发公司汽车修理厂大门口内左边的客户休息厅及仓库用房，面积为141.68平方米，砖木结构，性质为合法建筑，该部分房地产补偿金额为590097元；（2）金发公司汽车修理厂大门外左边的办公室、财务室及接待大厅，面积为53.53平方米，砖木结构，性质为违章建筑，该部分房地产补偿金额为45000元；（3）湘西轻纺总公司张家界经营部主大楼后面与原小食堂之间的洗车房部分，面积为93平方米，其中53平方米性质为合法建筑，40平方米性质为违章建筑，该部分房地产补偿金额为249800元。以上三部分的房地产补偿总金额为884897元。2、2009年7月24日，原告金发公司与被告湘西轻纺总公司张家界经营部签订《房屋租赁合同》，租期1年，租金100000元。双方在合同第七条第六款中约定：金发公司“在新租用澡堂及场地修建的临时房子，如没有使用到五年”，湘西轻纺总公司张家界经营部“按总造价柒万元包干，按五年折旧补偿给”金发公司。合同期满后，双方并没有对该项约定的事项进行结算，而是由原告继续租赁，并于2011年5月6日双方签订了为期3年的《场地租赁合同》，双方约定：租赁期限为3年，即从2011年7月1日起至2014年6月30日止，租金165000元／年。该合同取消了2009年7月《房屋租赁合同》第七条第六款的约定，并对三处房屋在合同期满后的处理也没有再作出约定。3、因阳光大道及周边城市棚户区改造项目的需要，张家界市人民政府对被告湘西轻纺总公司张家界经营部的房屋实施征收。原告金发公司承租的被告湘西轻纺总公司张家界经营部的房屋在征收范围之内。2013年7月4日，区征收办与湘西轻纺总公司张家界营业部签订了《房屋征收补偿协议》，房屋补偿总面积为987.26㎡，补偿总金额为5781649.43元，湘西轻纺总公司张家界经营部已领取全部补偿款项。2013年8月22日，原告金发公司与被告区征收办签订了《搬迁补偿协议书》，协议约定被告区征收办给原告金发公司补偿“机械拆装、装修费、附属物、经营补损、其他补偿”等共计3101089.48元，该补偿不包括金发公司修建总面积288.21平方米三处房屋，该三处房屋已经补偿在区征收办与湘西轻纺总公司张家界营业部签订的《房屋征收补偿协议》之内。根据《张家界市收回国有建设用地使用权管理办法》第六条（2）项规定：收回划拨建设用地使用权的补偿标准为，能够提供合法用地批准手续的，按土地面积180元／平方米的标准进行补偿。因此，以上三部分的土地使用权补偿款金额应为51878元。三部分房地产补偿的总金额884897元减去土地使用权补偿款金额51878元，为三部分的房产补偿金额，即833019元。阳光大道及周边城市棚户区改造项目的征收实施机构工作人员张春海，在该宗房屋征收过程中，组织双方现场丈量时，原告金发公司员工孟泉舟、被告湘西轻纺总公司张家界营业部经理杨新民、副经理瞿玉明均现场指认，被告湘西轻纺总公司张家界营业部经理杨新民、副经理瞿玉明并认可本案中总面积为288.21平方米的三处房屋是由原告金发公司修建。在原一审诉讼中，被告湘西轻纺总公司张家界营业部也认可是原告金发公司修建和改、扩建及搭建的钢棚。原判认为，原告金发公司经过被告湘西轻纺总公司张家界经营部的同意，在其土地上修建和改、扩建的288.21平方米房屋，因被告湘西轻纺总公司张家界经营部未提交证据证实其在该土地上原存在房屋建筑，且双方对新修建房屋在遇到征地拆迁时的补偿归属问题未作约定，故原告金发公司出资在其租用的土地上修建和改、扩建房屋，在遇到征收时，征收的补偿款减去土地使用权补偿款，剩余的房屋补偿款应属原告享有。故原告享有该三处新建房屋的房屋补偿款。由于被告湘西轻纺总公司张家界经营部已经领取该三处房屋的房屋补偿款833019元，该款应给付原告金发公司。对原告请求被告湘西轻纺总公司张家界营业部给付房屋补偿款的诉讼请求，予以支持；对其请求被告区征收办承担连带责任的诉讼请求，因区征收办已将房屋补偿款给付被告湘西轻纺总公司张家界营业部，不能重复给付，不予支持。对被告湘西轻纺总公司张家界营业部辩称的“原告金发公司不是产权所有人，不应获得补偿”的观点，不予采纳；对其辩称的“湘西轻纺总公司张家界经营部和金发公司应当按照2009年7月24日签订的《房屋租赁合同》中第七条第六款的规定履行”的观点，因该合同已经履行完毕，且双方于2011年5月签订新的《场地租赁合同》，《场地租赁合同》取消了原《房屋租赁合同》中第七章第四条的约定，故不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款之规定，判决：一、被告湘西土家族苗族自治州轻纺工业总公司张家界经营部在本判决生效后三日内给付原告张家界金发汽车服务有限公司房屋补偿款833019元；二、驳回原告张家界金发汽车服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费12130元，由被告湘西土家族苗族自治州轻纺工业总公司张家界经营部负担12130元。上诉人金发公司向本院上诉称：1、原判决认定事实错误。按照评估单价4165元／平方米计算，金发公司修建的三处房屋的房地补偿总额应为1040417元，其中土地补偿额为44941元，房屋补偿额应为995476元。2、区征收办在应该将房屋补偿款支付给金发公司的情况下，将房屋补偿款支付给湘西轻纺总公司张家界经营部，存在过错且严重损害了金发公司的合法权益，故区征收办应当承担连带责任。请求二审法院撤销原判，改判湘西轻纺总公司张家界经营部给付金发公司房屋补偿款995476元，区征收办承担连带责任。湘西轻纺总公司张家界经营部辩称：1、房屋征收补偿的对象是湘西轻纺总公司张家界经营部，并不是金发公司，不存在补偿对象错误；2、2004年的规划航拍图中有141多平方米及53多平方米的建筑物存在，且一直出租给曹运贤至2008年12月31日，金发公司并不是在空地上所建；3、金发公司装修改建的房屋只能按照无证房屋和违法建设处理；4、2009年7月24日的租赁合同对金发公司修建的临时房子约定“即总造价为7万元，使用为5年”，拆迁时尚有10个月的使用期限，应按10个月折旧补偿。请求二审法院驳回金发公司的上诉。区征收办辩称，区征收办对本案争议的三处房地产已经给予了补偿，不应承担连带责任，金发公司要求区征收办承担连带责任没有法律依据。上诉人湘西轻纺总公司张家界经营部向本院上诉称：1、原判决认定事实证据不足，采信证据错误。金发公司提交的征收协调指挥部的《补偿情况说明》，刘家升、张春海的调查笔录及张清的证言不真实、不合法，原判决将其作为认定基本事实的依据，导致认定事实错误。2、原判决认定湘西轻纺总公司张家界经营部营业部主大楼后面与原小食堂之间洗车房部分93平方米的房地产补偿金额为248800元错误。该部分的补偿只有93.92平方米违法建筑的自拆工资奖励72013.16元。3、在《场地租赁合同》履行期间，金发公司没有改建和扩建房屋，《场地租赁合同》是对《房屋租赁合同》还没有履行完的5年使用期限的继续。根据《房屋租赁合同》及《场地租赁合同》的约定，对于金发公司装饰和修建的房屋面积不需要补偿。4、原判决没有查清争议的三处房产的确权时间及补偿数额，错误地将2003年前确权的195.20平方米房产及2003年确权的53.23平方米框架结构房产，认定为金发公司2009年修建的三处房产，从而导致判决结果错误。5、本案由行政审判庭审理，未经审判委员会讨论，程序违法。6、金发公司改、建房屋没有办理审批手续，不得因自己的过错行为而获得利益。7、本案只能按照诚实信用原则和意思自治原则，适用《场地租赁合同》第六条第8项约定，不能按照房地合一的标准给金发公司补偿，或者由区征收办按照违章建筑给予金发公司补偿。8、原判决没有减掉罚款补证的费用错误，湘西轻纺总公司张家界经营部承担了16万多元的罚款。请求二审法院撤销原判，改判驳回金发公司的诉讼请求，判决由区征收办按照违章建筑给予金发公司288平方米的补偿，本案一、二审诉讼费用由金发公司和区征收办承担。金发公司辩称：1、本案三处争议房屋为金发公司所修建，总面积为288平方米，湘西轻纺总公司张家界经营部在其上诉状中已明确承认。2、原判决采信《补偿情况说明》正确。《补偿情况说明》形成于诉讼之前，与补偿协议基本吻合，与补偿协议存在出入之处以补偿协议为准。《补偿情况说明》与2014年7月16日召开会议的记录也可以互相印证。指挥部属于拆迁管理的国家机关，其出具的《补偿情况说明》效力明显高于其他证据材料。3、《补偿情况说明》中93平方米的补偿款为249800元，包括53平方米的合法建筑和40平方米的违章建筑。4、原判决对《场地租赁合同》、《房屋租赁合同》的认定合法，金发公司改建和扩建了房屋。5、原判决认定金发公司修建288平方米的房屋正确。6、根据谁投资谁收益的原则，金发公司对自己修建的房屋有权获得拆迁补偿款。金发公司同意扣减16万元的罚款补证款，但湘西轻纺总公司张家界经营部也应将相应的政策奖励退还给金发公司。288平方米房屋补偿款中土地补偿的面积为195.21平方米，土地补偿款应为35137元，金发公司应获得的补偿款数额为849760元。请求二审法院驳回湘西轻纺总公司张家界经营部的上诉。区征收办辩称，三方就争议房地产进行了现场指认并召开了协调会，征收协调指挥部的《补偿情况说明》反映了客观事实，区征收办同意其意见。上诉人金发公司与被上诉人区征收办在二审中未提交新的证据。上诉人湘西轻纺总公司张家界经营部在二审中提交了湘西土家族苗族自治州人民政府驻张家界办事处与曹运贤签订的《租赁合同》及收据各三份，拟证明曹运贤从2003年至2008年12月31日一直在承租湘西轻纺总公司张家界经营部的房屋。金发公司认为该证据不属于新的证据，2006年至2007年期间没有合同，金发公司在2008年已经租赁了场地，该证据与本案不具有关联性，协议也不是由湘西轻纺总公司张家界经营部签订；区征收办认为该证据不属于新的证据，与本案没有关联性，不能证明曹运贤租赁的场地为本案争议的场地。本院经审查认为，湘西轻纺总公司张家界经营部提交的证据不属于二审程序中的新的证据，亦不能证明本案的有关事实，故不予采纳。二审查明：金发公司修建的房屋总面积为289.13平方米，其中93.92平方米性质为违章建筑，该部分建筑的拆迁补偿为自拆工资及奖励72013.16元。其余195.21平方米建筑的补偿金额为813049.65元，政策奖励127813.75元，代扣罚款补证费用162609.93元，对金发公司修建房屋所占土地使用权的补偿金额为35137.8元。金发公司所修建的195.21平方米建筑范围内，湘西轻纺总公司张家界经营部的原承租户搭建有141.68平方米的简易棚，在该简易棚不存在后，湘西轻纺总公司张家界经营部购买了部分材料拟进行修建，后经湘西轻纺总公司张家界经营部与金发公司协商一致，在金发公司给予湘西轻纺总公司张家界经营部2000元补偿后，由金发公司修建了141.68平方米的建筑。金发公司与湘西轻纺总公司张家界经营部在《场地租赁合同》第七条第一款约定：“在租赁期内，该房屋因国家建设需要征收，城市建设需要征收，甲方（湘西轻纺总公司张家界经营部）整体出让及其他不可抗拒的因素提前终止合同，乙方（金发公司）必须服从，终止条件双方可根据届时具体情况协商。”二审查明的其他事实与原判决认定的事实一致。本院认为：在本案二审中，金发公司与湘西轻纺总公司张家界经营部均认可金发公司修建了289.13平方米房屋的事实，本院亦依据双方均认可的《房屋征收补偿协议》对该房屋的征收补偿款进行了确认。故本案的争议焦点为该部分房屋因征收所获得的补偿款应当如何分配。根据《房屋租赁合同》的约定，金发公司在新租用澡堂及场地修建的临时房子，如没有使用到五年，湘西轻纺总公司张家界经营部按总造价柒万元包干，按五年折旧补偿给金发公司。但该合同的期限为一年，至2010年6月30日即已履行完毕。双方在2011年5月6日签订的《场地租赁合同》对此并未作出约定。且在本案实施征收时，金发公司对其修建的289.13平方米的房屋仍在使用之中，区征收办是对金发公司正在使用中的房屋进行征收，亦不符合《房屋租赁合同》所约定的情形。根据《场地租赁合同》约定，在租赁期内，房屋因国家建设需要征收，城市建设需要征收提前终止合同，金发公司必须服从，终止条件双方可根据具体情况协商。金发公司修建的289.13平方米房屋在合同履行期间需被征收，但湘西轻纺总公司张家界经营部并未据此要求提前终止合同，双方亦未就房屋征收补偿款的分配达成一致意见。289.13平方米房屋中的93.92平方米作为违章建筑仅获得72013.16元（每平方米766.75元）的自拆工资及奖励，并不涉及湘西轻纺总公司张家界经营部的土地使用权，故该部分补偿款应当归金发公司所有。对于其余的195.21平方米的房屋，所获得的补偿款总额为778253.47（813049.65＋127813.75-162609.93）元。金发公司修建房屋是在湘西轻纺总公司张家界经营部出租的土地上进行的，如无湘西轻纺总公司张家界经营部提供土地的因素，金发公司仅根据其修建195.21平方米房屋无法获得778253.47元的补偿；如金发公司不在其租赁的土地上修建房屋，湘西轻纺总公司张家界经营部亦只能获得土地使用权部分的征收补偿。即195.21平方米房屋能够获得的778253.47元征收补偿款，是基于双方共同的行为而取得。对该部分补偿款，应根据公平合理的原则进行分配。现金发公司修建的195.21平方米房屋未获得投入部分的补偿，参照双方在《房屋租赁合同》对金发公司建房包干价70000元的约定，以778253.47元补偿款中的70000元确定金发公司的建房投入，并将该70000元确定为金发公司所有为宜；同时亦应将该房屋占用的土地使用权补偿款35137.8元确定为湘西轻纺总公司张家界经营部所有。现根据本案的实际情况，对金发公司修建195.21平方米房屋时，湘西轻纺总公司张家界经营部的土地使用权可以视为其出资，金发公司的投资则是其为建房所投入的资金。因湘西轻纺总公司张家界经营部的出资为国有划拨土地使用权，对其具体出资无法确定，且相关的征收补偿款自2013年起一直由湘西轻纺总公司张家界经营部占有，对该款项在占有期间亦享受了一定的占有利益。故基于公平原则，由湘西轻纺总公司张家界经营部享有剩余补偿款（投资增值款）673115.67元的30%、金发公司享有70%较为适宜。据此，湘西轻纺总公司张家界经营部应当返还给金发公司的补偿款为613194.13（72013.16＋70000＋673115.67×70%）元。本案由原审法院行政审判第一庭按照民事审判程序进行审理，未经审判委员会讨论决定，并不违反法律规定。区征收办已依法将本案所涉的289.13平方米房屋的补偿款支付给湘西轻纺总公司张家界经营部，金发公司与区征收办之间并不存在合同关系，其要求区征收办对湘西轻纺总公司张家界经营部应当支付的补偿款承担连带责任于法无据。综上，上诉人金发公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人湘西轻纺总公司张家界经营部的上诉理由部分成立，对其合理部分，本院予以支持。原判决认定事实部分错误，使用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省张家界市永定区人民法院（2014）张定民一初重字第1625号民事判决第二项；二、变更湖南省张家界市永定区人民法院（2014）张定民一初重字第1625号民事判决第一项为：上诉人湘西土家族苗族自治州轻纺工业总公司张家界经营部在本判决生效后三日内给付上诉人张家界金发汽车服务有限公司房屋补偿款613194.13元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12130元，上诉人湘西土家族苗族自治州轻纺工业总公司张家界经营部负担9932元，上诉人张家界金发汽车服务有限公司负担2198元；二审案件受理费12130元，由上诉人湘西土家族苗族自治州轻纺工业总公司张家界经营部、张家界金发汽车服务有限公司各负担6065元。本判决为终审判决。审 判 长 覃恩赐审 判 员 田洪山代理审判员 盖景阳二〇一五年十二月一日书 记 员 向思丽附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 百度搜索“”