（2015）北新民初字第6118号
裁判日期: 2015-12-01
公开日期: 2015-12-28
案件名称
沈阳绿建物业服务有限公司与刘建华物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市沈北新区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈阳绿建物业服务有限公司,刘建华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第二十一条，第三十六条第一款，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百六十二条
全文
沈阳市沈北新区人民法院民 事 判 决 书（2015）北新民初字第6118号原告沈阳绿建物业服务有限公司。法定代表人孙洪涛，该公司总经理。委托代理人苏雪娇，辽宁瀛沈律师事务所律师。被告刘建华。原告沈阳绿建物业服务有限公司与被告刘建华物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月22日立案受理，依法由审判员赵亮适用小额诉讼程序独任审判，于2015年11月11日公开开庭进行了审理。原告沈阳绿建物业服务有限公司的委托代理人苏雪娇到庭参加了诉讼，被告刘建华经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，要求被告给付2013年11月1日至2015年10月31日期间拖欠的物业费3041元及违约金3997.054元。被告刘建华未参加本案庭审，未提供书面答辩意见。经审理查明，经招投标，原告中标为晨讯置业（沈阳）有限公司开发的“晨兴花园”1.1期提供前期物业服务，2012年2月8日，原告与晨讯置业签订了《沈阳市晨兴花园1.1期前期物业服务合同》一份，约定住宅物业费1.5元／月·平方米，业主应于开发单位通知办理入住之日起交纳物业费，物业费按年交纳，业主或物业使用人应在物业费到期之日前一个月交纳下年度物业费，逾期交纳从逾期之日起按日3‰支付违约金，合同第四条约定“乙方（即原告）提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准按照中国物业管理协会《普通住宅物业管理服务标准》一级标准执行。”合同签订后，原告进驻该小区并提供物业服务至今。被告刘建华系该小区32-15号（西9#）楼3-6-2室房屋业主，房屋建筑面积84.47平方米，入住后自2013年11月1日起拖欠物业费至今未交，故原告诉至本院。另查，中国物业管理协会于2004年1月6日发布的《普通住宅物业管理服务等级标准》（试行）对一级服务标准在物业服务的基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六个方面进行了明确详细的规定。本院工作人员在对该案件送达时现场查看，该小区至今尚未完全建成，已入住楼宇旁边有在建工程，原告提供的物业服务在诸多方面均未能达到上述一级物业服务的标准。上述事实，有当事人陈述、《沈阳市晨兴花园1.1期前期物业服务合同》等证据已经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告刘建华经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案原告系依法成立的从事物业管理活动的企业，与“晨兴花园”小区开发建设单位晨讯置业（沈阳）有限公司签订的《沈阳市晨兴花园1.1期前期物业服务合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对合同双方及该小区全体业主具有约束力；现原告已为该小区提供了一定的物业服务，被告刘建华作为该小区业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；因原告提供的物业服务未能达到合同第四条约定的标准，按照服务质量与收费标准相一致的原则，应当降低物业收费的标准，本院酌定按合同约定的80%收取为宜；故被告应给付原告2013年11月1日至2015年10月31日期间的物业费3040.92元的80%即2432.74元；关于原告主张的违约金，因其提供的物业服务存在不足之处，故对其该项请求本院不予支持。原告作为开发商选聘的前期物业服务企业，应当明确向业主告知其与开发商的关系，对属于开发商负责或遗留问题应向业主如实说明情况，并架起业主与开发商之间协商解决问题的桥梁；在日常服务过程中应当严格恪守合同约定、切实增强服务意识、改善服务质量，进一步提高广大业主满意度，共同创建文明和谐的小区环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、第三十六条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘建华于本判决发生法律效力后三日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司物业费2432.74元；二、驳回原告其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘建华负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判员 赵 亮二〇一五年十二月一日书记员 王君爽本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 百度搜索“”