吉林省镇赉县人民法院民 事 判 决 书（2015）镇民速初字第372号原告白城市顺达房地产开发有限责任公司。
法定代表人：韩伟，系经理。
委托代理人：李傲，吉林飞达律师事务所律师。
被告：于亚水，男，汉族。
委托代理人：苏礼，镇赉县镇赉镇法律服务所法律工作者。
委托代理人：王瑞，女，汉族。
原告白城市顺达房地产开发有限公司（下称顺达公司）诉被告于亚水买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月18日、2015年9月29日公开开庭进行了审理。原告顺达公司的委托代理人李傲、被告于亚水的委托代理人苏礼两次庭审均到庭参加诉讼，被告于亚水的另一名委托代理人王瑞参加了第一次庭审，本案现已审理终结。
原告顺达公司诉称：2013年，被告挂靠吉林省惠德建工集团有限公司承建了原告开发建设的镇赉县奥体花园小区1-4号综合楼的施工建设，2013年12月，该工程竣工并开始进行销售。2014年4月27日，原、被告间签订了1份《协议书》，协议约定：由被告一次性收购原告剩余的楼房，总价款为28248167元，同时协议约定了购楼款的给付时间和给付方式等内容。在协议履行过程中，被告擅自违约，仅给付原告现金550万元和支付税金2199959.8元，其他价款一直拖延拒付。2014年11月17日，被告给原告送达了1份解除协议《通知书》，解除了双方间于2014年4月27日签订的《协议书》。对于被告解除协议的要求，原告被迫同意并与被告解除了合同关系。根据法律规定，合同解除后，被告基于协议所占有的财产以及所欠的相关款项应当予以返还，但被告仅返还了部分房屋价值人民币13917520元，剩余房屋及所拖欠的欠款共计人民币4582060.2元一直拖欠不予给付，原告多次索要至今未果。原告认为，原、被告之间的协议有效，被告单方解除协议的行为已构成违约，应当承担违约责任。原告现诉至法院，请求依法判令：1、被告立即将镇赉县奥体花园小区1号综合楼1单元602室和2号综合楼1单元502室、601室；2单元502室；3单元101室、501室、601室共计8户住宅楼返还给原告；或者判令被告立即给付该8户住宅楼总价款人民币1243436元。2、被告立即将镇赉县奥体花园小区1号综合楼北车库4号、5号、6号和2号综合楼车库11号、13号、16号、18号共计7个车库返还给原告；或者判令被告立即给付该7个车库总价款人民币805185元。3、被告立即返还原告多支付的工程款以及拖欠的购楼款共计人民币4582060.2元。4、被告从2014年11月18日起，以20548207.2元为本金基数按人民银行同期贷款利率的4倍给付利息至本金返还完毕止。5、被告承担违约责任，给付原告违约金人民币100万元���赔偿原告的经济损失。6、被告承担本案的诉讼费及其他一切费用。
被告辩称：1、双方房屋买卖是有协议书的，协议书是2014年4月27日双方签订的。对于原告的第一项诉讼请求我方已在双方解除协议的时候通知了原告奥体花园小区1号综合楼1单元602室和2号综合楼1单元502室、601室；2单元502室；3单元101室、501室、601室、602室这些楼房没有售出，并已交付了给了原告，不存在返还8个住宅楼和返还价款的问题。2、关于第二项诉讼请求，被告在2014年11月7日解除了协议书之后就通知了原告奥体花园小区1号综合楼北车库4号、5号和2号综合楼车库11号、13号、16号、18号共计7个车库没有售出，并已返还给原告。3、原告第三项诉讼请求根本不存在，被告不存在拖欠购楼款，也不存在原告多支付工程款的问题。4、原告第四项诉讼请求没有法律依据，因为被告不存在拖欠原告本金的问题，也就不应该给付原告利息。5、关于第五项诉讼请求，被告不存在违约问题，原告违约是客观事实。原、被告双方签订协议书的时间是2014年4月27日，但（2014）镇民速初字第129号民事裁定书证明2014年4月8日原告的楼房就存在被法院查封的问题，也就是说在签订协议之前已存在被法院查封的事实，原告欺骗了被告与原告签订协议书进行房屋买卖，这不符合法律规定。关于100万元违约金的问题我方保留诉讼权利，关于诉讼费用负担的问题我方不发表言论。6、关于总价款为28248167元的主张，原告应提供证据及计算依据，被告给付原告现金为555万元而不是550万元，被告为原告支付的税金数额原告陈述是事实。关于买卖合同解除的问题，被告依法通知原告并且原告已经接受，双方才解除了协议，被告不存在拖欠工程款的问题。根据原告的起诉和被告的答��，本案的争议焦点问题是：原告的诉讼请求是否符合法律规定。为证实自己的主张，原告顺达公司举证如下：1、原、被告之间2014年4月27日签订的协议书及协议书附表复印件各1份（经核对与原件一致）。证明被告收购原告剩余楼房，总价款为28248167元，并约定了给付时间和给付方式；证明原告多支付给被告的工程款为2329570元；证明被告所购买房屋的每平方米单价，从而证明被告应返还的楼房款；证明被告应承担的违约金数额及标准。经质证，被告对证据真实性没有异议，对证明问题有异议。原告所说总价款为28248167元不正确，这个数是2329570元加20648240元加1219547.8元加304810元加3677000元所得到的，但是被告已给付原告各项费用100万元，欠条75万元，土地出让金50万元，设计费22万元，退楼照款217500元，共2687500元，总价款应减去2687500元。2、多支付工程款2329570元不存在，因为已经包含在总价款当中。3、关于每方米单价问题没有异议。4、关于违约金问题，本案中违约的是原告。双方签订买卖协议是2014年4月27日，（2014）镇民速初字第129号民事裁定书证明2014年4月8日原告的楼房就存在被法院查封的问题，也就是说在签订协议之前已存在被法院查封的事实。签订合同在后，原告存在欺诈行为，我方没有违约。协议书中第一项总价款25560617元，甲方应承担税金850万元，应从25560617元中减去850万元，被告应实际给付原告购楼款17060617元。2、被告于2014年11月17日给原告送达的通知书复印件1份。证明被告单方解除双方签订的协议书，应返还占有的财产，同时证明被告单方解除协议，应承担违约责任。被告对证据真实性没有异议，对证明问题有异议。被告与原告解除协议书是依法进行的，是根据合同法第94条第四项和第96条规定依法通知的。并且原告违约在先，原告在协议签订之前就将十个商服楼抵押给他人，原告隐瞒了房屋被法院查封的事实，是原告违约在先，所以被告才给原告发通知解除协议，原告在起诉书中也已承认同意解除协议的事实。3、收据复印件1份，收款时间是2015年2月27日，收款人于亚水，收款金额50000元。证明被告在单方解除合同之后仍然在出售奥体花园小区的房屋，被告并没有将未出售的房屋返还给原告，与被告答辩不符。被告对该证据有异议。该楼房是双方解除协议之前出售的，交款时间虽然是2015年2月27日，但是购房时间是2014年，这50000元是尾款。4、镇赉县人民法院（2014）镇民速初字第129号民事裁定书及附表各1份及调查笔录2份（原告申请法院调取的证据）。证明原告在与被告在签订协议书时已将房屋��在瑕疵的情况告知被告，并且该十户房屋及车库是可以买卖的。被告对证据本身没有异议，对证明的问题有异议。笔录中体现的十个楼房被法院查封的情况我方并不知道，原告对此进行了隐瞒。5、镇赉县国土局出具的顺达公司交纳土地出让金的相关票据复印件17张、镇赉县志成建设监理有限责任公司出具的协议书复印件1份（该组证据为原告申请法院调取的证据）。证明被告于亚水实际交纳的土地出让金为326481.45元、实际交付的监理费为126000元。被告对该组证据要证明的事实无异议，但主张该组证据与本案无关。根据双方签订的协议，明细表第6页已标注“甲方欠乙方如下款：其中有土地转让金50万元、设计监理费21万元”，上述费用由被告交付，已在总额中扣除。不管被告实际交付多少都以合同约定为准，与原告无关。被告举证如下：1、原告收到被告的交房款收据复印件3张，汇票存根复印件2张，合计金额为555万元，证明被告已给付原告购楼款555万元。原告方认可的金额为550万元，因为根据被告提供的证据只能证明原告收款是550万元，其在收据上标注的5万元因为没有分公司公章及代表人签字，我方不予认可。2、被告代替原告缴税票据复印件15张，金额为2199959.8元。原告无异议。3、被告代交的2014年冬季报停取暖费票据复印件36张，金额合计为11709.76元。原告对票据真实性无异议，但缴费期限在合同履行期间，双方并未约定取暖费报停的费用由谁负担，所以与原告方无关。4、被告替原告返还协议签订之前李利会出售的48户房屋的入住费等费用的票据复印件1组（经核对与原件一致）。金额合计为228926元，这是根据吉省价收2012第179号通知中第二条第二项规定退还给购房者的。原告对该证据有异议。大部分票据没有时间，其中有一张票据是2014年8月19日，经手人是被告委托代理人王瑞，所以这组证据的证明问题不像被告想证明的那样。5、个人缴契税、评估费、房屋交易税、印花税等票据复印件86张，金额合计为117554.66元。证明原告在出售楼房的时候已经收取了购房者这些税费，但是没有真正缴纳这些税费，后期由我方缴纳的，所以原告应返还给我方。经质证，原告对该组证据有异议。评估费只有两张是正规发票，其余都是非正规发票，而且这组证据所涉及的税费法律都并没有规定由原告负担，所以这组证据与我方无关。6、奥体花园小区十五个楼门的卷帘门费用票据复印件1张，金额为52500元。证明这笔费用应由原告负担。原告对该证据有异议。票据上标注的收款时间是2013年，是在工程没有竣工时安装的，我方认为这笔款项应包含在工程款当中。7、规划勘察费票据复印件1张（经核对与原件一致）。金额为29999.1元，是原告在勘察设计楼房的时候应该交的费用，但是原告没有交纳，后期我方替原告交纳的。原告对证据无异议，该笔费用包含在双方约定的监理费22万元当中。8、被告返还给原告16个商服楼明细表1份。证明被告将没有售出的商服楼返还给原告，总价款为14499010元（包括2014年被法院查封的十户）。原告对返还15户商服楼没有异议。表格第六项一门已经由被告方出售，实际价款是13917520元。9、被告返还给原告8户住宅楼明细表1份。证明被告已将没有出售的住宅楼返还给原告，价款为1163817元，其中1号楼1单元601室已经出售。��告质证称，这份证据不能证明被告已将房屋返还给我方，据我方调查，被告在解除协议之后继续出售楼房。10、被告返还给原告7个车库存明细表1份。证明被告已将没有出售的车库返还给原告，总价款为805185元。原告质证称，被告没有返还给我方7个车库，因为没有交接手续。11、原、被告签订的协议书复印件1份。证明按照合同约定，被告替原告交纳税金，原告应按5%给被告管理费，经过计算为11万元。原告质证称，因为被告在合同没有完全履行完毕的情况下单方解除合同，所以不应享有这笔费用。12、退入住费明细表1份，金额为191765.7元。证明这笔款项应从30多万元中扣除。原告对该证据有异议，因为房屋并没有实际退还给原告，所以这笔款项也不应冲减，只有房屋退还给我方，才应予以冲减。13、证人包玉辉出庭作证的证言。证明证人以其父亲的名义通过韩东于2014年10月11日在奥体花园小区于亚水处买的楼房2号楼1单元601室，价款是178000元。买楼之后我先装修的，春节前我交了5万元，剩余房款三年内交清，我们双方没有签订合同。原、被告对该证人证言均无异议。对证据的分析、认证：对原告提供的5组证据，被告对证据本身并无异议，只是对证据内容有异议，结合上述证据与本案的关联性，本院对其予以采信。对被告提供的第1组证据，原告只认可其中被告向其交付了550万元现金的事实，对另外5万元不予认可，本院对该组证据予以采信，对原告的质证意见予以采纳。对被告提供的第2组证据，原告无异议，本院予以采信。对被告提供的第3组证据，被告对真实性无异议，结合该证据与本案的关联性，本院对其予以采信。对第4组证据，原告有异议，
本院认为，既然被告持有退还入住费的交费凭证，上述费用就应为被告所支付，如果双方约定该笔费用应为被告所负担，就应在双方签订协议时对费用的分担予以明确，既然协议书上未作约定，应视为该笔费用由原告自行负担。故本院对该组证据予以采信。对第组证据，原告有异议，
本院认为，虽然评估费票据有部分非正式发票，但也是正规收据，故本院对其予以采信。对第6组证据，原告有异议，
本院认为，该组证据体现的卷帘门的费用发生在原、被告协议签订之前工程没有竣工之时，应由被告自行负担，本院对该组证据不予采信。对第7组证据，原告无异议，本院予以采信。对第8组证据，原告对被告已返还15户商服楼的事实无异议，本院对该事实予以确认，对该证据予以采信。对第8、9组证据，因被告已于原告起诉后的2015年11��19日将两组证据所体现的除2号楼1单元601室以外的住宅及车库实际交付给原告，故本院对上述两组证据予以采信，对2号楼1单元601室已被被告出售给他人的事实予以确认。对被告提供的第11组证据，原告对证据本身无异议，只是对证明问题有异议，结合该证据与本案的关联性，本院对其予以采信。对被告提供的第12组证据，原告质证称只有房屋实际退还给原告，被告主张的款项才能予以冲减。因被告已实际将除2号楼1单元601室以外的住宅及车库交付给了原告，故除该住宅之外的入住费均应由原告负担，本院对该组证据予以采信。对13组证据，因原、被告双方对其均无异议，本院对其予以采信。根据原、被告的陈述、举证及确认的相关证据，本院对本案事实认定如下：2013年，被告挂靠吉林省惠德建工集团有限公司承建了原告开发建设的镇赉县奥体花��小区1-4号综合楼的施工建设，2013年12月，该工程竣工并开始进行销售。2014年4月27日，原、被告间签订了1份《协议书》，协议约定：由被告一次性收购原告剩余的楼房，总价款为28248167元，同时协议约定了购楼款的给付时间和给付方式等内容。在协议履行过程中，被告仅给付原告现金550万元和支付税金2199959.8元。2014年11月17日，被告给原告送达了1份解除协议《通知书》，要求解除双方间于2014年4月27日签订的《协议》。
原告同意并与被告解除了合同关系。合同解除后，被告于原告起诉前返还了部分房屋，价值人民币13917520元，剩余房屋及所拖欠的欠款未付。原告现诉至法院，请求依法判令：1、被告立即将镇赉县奥体花园小区1号综合楼1单元602室和2号综合楼1单元502室、601室；2单元502室；3单元101室、501室、601室共计8户住宅楼返还给原告；或者判令被告立即给付该8户住宅楼总价款人民币1243436元。2、被告立即将镇赉县奥体花园小区1号综合楼北车库4号、5号、6号和2号综合楼车库11号、13号、16号、18号共计7个车库返还给原告；或者判令被告立即给付该7个车库总价款人民币805185元。3、被告立即返还原告多支付的工程款以及被拖欠的购楼款共计人民币4582060.2元。4、被告从2014年11月18日起，以20548207.2元为本金基数按人民银行同期贷款利率的4倍给付利息至本金返还完毕止。5、被告承担违约责任，给付原告违约金人民币100万元并赔偿原告的经济损失。6、被告承担本案的诉讼费及其他一切费用。被告于2015年11月19日返还给原告第一项诉求中的镇赉县奥体花园小区1号综合楼1单元602室和2号综合楼1单元502室；2单元502室；3单元101室、501室、601室、602室共计7户住宅楼及第二项诉求中的镇赉县奥体花园小区1号综合楼北车库4号、5号、6号和2号综合楼���库11号、13号、16号、18号共计7个车库。2号综合楼1单元601室已为被告出售，双方认可的楼房价款为169600元。根据本院确认的案件事实，现综合评判如下：
一、被告于亚水已实际返还原告主张的镇赉县奥体花园小区1号综合楼1单元602室和2号综合楼1单元502室；2单元502室；3单元101室、501室、601室、602室共计7户住宅楼及1号综合楼北车库4号、5号、6号和2号综合楼车库11号、13号、16号、18号共计7个车库，本院对原告的上述诉求不予评判。
二、被告于亚水应返还原告多支付的工程款及购楼款数额。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终���履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原告顺达公司与被告于亚水于2014年4月27日之间签订的协议书是双方真实意思的表示，应为合法有效的合同。双方均应按照合同之约定来履行自己的义务。后由于被告单方主张解除合同原告亦同意，双方于2014年11月17日解除了之前签订的协议书。依照上述法律规定，在合同解除后，原告要求被告返还多支付的工程款及购楼款的诉求应予支持。根据双方协议及所附“甲乙双方资金明细表”的约定，甲方即原告应得款项为28248167元，如合同全部履行，甲方应给付乙方即被告款项为2687500元。但因双方之间的合同在全部履行之前已予以解除，故应按实际发生的费用来计算被告双方之间最后的合同价款，被告主张仍按协议之约定来计算无法律依据。下列��项自协议约定的原告应得的28248167元价款中冲减后，为被告应给付原告的款项：1、被告给付的5500000元现金；2、被告支付的2199959.8元税金＋合同约定的5%的管理费109997.99元（2199959.8元×5%=109997.99元），共计2309957.7元；3、被告已返还的商服楼，价值13917520元；4、被告已返还的住宅，价值1243436元-169600元（2号楼1单元601室已为被告所出售，价款169600元）=1073836元；5、被告已返还的车库，价值805185元；6、被告交纳的土地出让金：326481元；7、被告支付的监理费：126000元；8、被告支付的规划勘察设计费：29999.1元；9、被告交纳的取暖费报停费：11709.76元；10、被告交纳的个人所缴契税等：117554.66元；11、被告代原告所返的入住费：228926元；12、原��应给付被告的入住费：191765.7元-4760元（2号楼1单元601室的入住费）=187005.7元；13、原告给被告出具的75万元欠条。以上共计25384174.9元。被告现应给付原告的合同价款为28248167元-25384174.9元=2863992.1元。
三、被告于亚水应自2014年11月18日起，以4743013.1元为本金基数，按年利率6%给付原告利息，至2015年11月19日止；自2015年11月20日起，以2863992.1元为本金基数，按年利率6%给付原告利息，至本金付清之日止。
本院认为，原、被告双方之间的协议予以解除后，被告就应立即将欠原告的款项及未出售的楼房交付给原告，其拖延不付，已给原告造成了一定的损失。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处��：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款自逾期还款之日起按年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。”故原告要求其自解除合同第二天即2014年11月18日起给付利息的诉求应予支持。但其要求按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算利息过高，依据上述法律规定，应以4743013.1元为本金基数，按年利率6%给付利息，自2014年11月18日起至2015年11月19日止；以2863992.1元为本金基数，自2015年11月20日起，按年利率6%给付原告利息，至付清之日止。
四、原告要求被告给付100万元违约金的诉求无事实及法律依据，本院不予支持。虽然原告主张被告应给付100万元的违约金，但因其并未提供相应的证据来证明被告存在违约情形，故本院对该项诉求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八���、第九十七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、被告于亚水于本判决生效后立即给付原告白城市顺达房地产开发有限责任公司拖欠的款项2863992.1元；
二、被告于亚水自2014年11月18日起，以4743013.1元作为本金基数，按年利率6%给付原告白城市顺达房地产开发有限责任公司利息，至2015年11月19日止；自2015年11月20日起，以2863992.1元作为本金基数，按年利率6%给付原告白城市顺达房地产开发有限责任公司利息，至付清之日止。
三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期���的债务利息。案件受理费65214元，由原告白城市顺达房地产开发有限责任公司负担20469.9元，被告于亚水负担44744.1元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。期满不上诉，则本判决生效，双方当事人必须履行，逾期不履行的，本院将依据对方当事人的申请强制执行，申请执行的期限为二年，逾期不申请的，本院将视为放弃权利。
审 判 长 刘 洋
审 判 员 莫 琳
代理
审判员 韩丽丽
二〇一五年十二月七日
书 记 员 李 爽 关注公众号“”