清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2015）清城法民四初字第420号
原告：清城区凤城街道清郊社区居委会后岗居民一小组，地址：清远市清城区后岗大道凤城街道清郊社区居委会后岗居民一小组。
负责人：黎耀良，村长。
委托代理人：马宗仁，广东明典律师事务所律师。
被告：朱天才，男，1964年8月20日出生，汉族，住清远市清新区。
委托代理人：邓志强，广东中肯律师事务所律师。
原告清城区凤城街道清郊社区居委会后岗居民一小组诉被告朱天才租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告清城区凤城街道清郊社区居委会后岗居民一小组负责人黎耀良及其委托代理人马宗仁，被告朱天才的委托代理人邓志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告清城区凤城街道清郊社区居委会后岗居民一小组诉称：2002年7月18日，原告与被告签订《租用土地合同》。该合同约定：原告将座落在“社坦空地”的土地经集体研究租赁给被告使用，期限自2003年6月30日至2015年5月30日止，面积约2300㎡。租金分阶段分标准收取，其中：2003年至2006年每月每平方米按0.60元收取，2007年至2009年每月每平方米按1.10元收取，2010年至2012年每月每平方米按1.50元收取，2013年至2015年每月每平方米按2元收取。《租赁土地合同》还约定了其它事项。《租赁土地合同》开始履行后，被告认为约定的面积少了181㎡。因此，经丈量小组等村民签名同意，2003年8月8日、2003年10月1日，原告当时丈量小组与被告共同对被告租赁土地予以丈量，最后确定被告租用土地面积为：2353㎡（不包括三户村民自己的土地面积285㎡）。此后，被告按此面积向原告交纳租金。2015年4月，原告着手规划出租土地收回后如何增加村集体利益等事宜，便聘请清远市国土资源测绘院对于被告实际租赁土地范围进行重新量度。经过重新量度原告才发现被告实际租赁土地面积为3171.3㎡，超出租赁土地合同面积：533.3㎡。原告要求被告补交12年其实际占用面积的占用费，被告拒绝。同时，对于租赁期限问题，被告讲当年其向原告提出延期租赁申请，并复印2005年12月5日延期租赁申请书给原告。原告认为该申请书上虽然也有村委会盖章，但只有村民代表签名，当时未召开村民大会，也未办理备案手续，故延长三年租期的行为应属无效。综上所述，为维护原告的合法权益，现特向人民法院提起诉讼，请求法院依法判令：
一、被告应参照租赁合同约定的租金计算标准支付计算至2015年5月30日止的实际占用费94287元及利息，利息计付至实际占用费清偿之日止；2、被告立即返回占用土地533.3㎡，如被告不立即返还，则从2015年6月1日按12元/月/㎡的标准支付占用费给原告，直到土地返还之日；3、确认《租用土地合同》延长三年的行为为无效行为，及立即返还土地。若不返还，则对延长三年的标准提高至12.5元/月/㎡，即在原来2.5元的基础上增加10元，直到被告返还土地给原告为止；
四、本案的诉讼费用由被告支付。原告清城区凤城街道清郊社区居委会后岗居民一小组向本案提供证据如下：1、《租用土地合同》，拟证明原告将2353平方米的土地租赁被告，且期限到2015年5月30日止等。2、申请书，拟证明被告欲延长租赁期限并提出延期申请。3、用地平面图，拟证明被告租赁土地面积实际为3171.3平方米。4、收据专用收据，拟证明被告是以2353平方米的租赁面积缴纳租金。5、房屋租赁合同书，拟证明被告出租他人收租标准。6、原告收支情况统计表，拟证明被告租赁期限到2015年5月30日止。7、组织机构代码证、身份证资料，拟证明原、被告主体资格。8、会议记录，拟证明村民代表同意起诉朱天才的会议记录。9、清远市国用（2005）第01068号国有土地使用证及房地产权证，拟证明2005年6月24日及2008年1月7日，清远市人民政府及国土资源局为被告就后岗大道西B001土地办理了国有土地使用权证及房地产权证。但是，房产证上将竣工日期整整提前了10年多，即提前到1992年3月份。也就是说：2002年7月18日签订的土地租赁合同约定的建房，已违反法律规定。因此，2005年12月5日申请继续建房违背法律规定。10、清远市国用（2005）第01048号国有土地使用证及其房地产权证，拟证明2005年6月24日及2008年1月7日清远市人民政府及国土资源局为被告就后岗大道西B003土地办理了国有土地使用证及房地产权证。但是，房产证上将竣工日期整整提前了10年，即提前到1992年3月份。也就是说：2002年7月18日签订的土地租赁合同约定的建房，已违反法律规定。因此，2005年12月5日申请继续建房违背法律规定。10、合同终止协议书，拟证明实际上是承包人黎子森的承诺书，1999年6月16日终止承包鱼塘（地名为社坦），涉案继续建房的土地是鱼塘，即农用地范围。11、照片，拟证明2003年8月8日村民丈量小组所画的朱天才租赁土地四至范围与2015年4月清远市国土资源测绘院绘制的红线图范围内的房屋都是由朱天才所建，朱天才多占用面积和继续建房的范围是在村民丈量小组所画土地四至范围内。12、村小组收支情况统计表，拟证明该统计表表明被告朱天才租赁土地期限到2015年5月30日。13、证明，拟证明清城区凤城街道清郊社区居民委员会后岗居民一小组就是原清郊区第四生产队。被告朱天才答辩：
一、原告起诉未经村民会议讨论，亦未获得村民过半数签名通过，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第十七条及《最高人民法院关于村民小组诉讼权利如何行使的复函》的规定，原告诉讼主体不适格，其起诉的行为无效。
二、租赁的土地面积自2003年丈量后无发生变化，被告不存在私自多占用土地533.3㎡的事实，亦无按土地实际面积计租的约定。土地面积是经被告单方面丈量的，丈量后的面积为2353㎡，该面积是扣除了3户村民的土地，且明确土地南边朱锦兴、西北边罗耀波的巷归被告使用。另大榕树所在位置因不产生经济效益，不计租。原告于2015年测绘的面积3171㎡，若扣除三户村民的面积285㎡、巷的面积、大榕树占地面积、路的面积，与计租面积2300㎡是基本一致的。
三、根据《民法通则》第一百三十六条的规定，延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，原告早得知租赁土地的情况，现原告要求自始计回租金缺乏事实和法律依据。
四、原告于2005年12月已同意将原租赁合同期限延长三年，合同的变更合法有效，不存在无效情形。
五、涉案土地经原告提出部分土地不计租，被告才同意出资兴建办公楼、水泥道路、天桥等设施，合计费用为400000元。现被告的投资尚未回本，尚寄望在最后三年租金内能回本获利。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告朱天才向本院提交以下证据：1、验收证明，拟证明原被告约定延长3年租期条件成就，原告同意延期3年。2、情况反映书，拟证明原告的起诉未经村民会议讨论，涉案起诉是个别村民和部分村干部的极小数村民的意思表示，不是村集体的意思表示，该起诉行为无效。3、现金缴款单、客户回单，拟证明被告依约支付了2015年6-7月租金。4、情况说明，拟证明2003年原告丈量涉案土地时，已明确大榕树头，铁棚滴水处、巷的土地不计租；后要求被告加建一个办公室、马路、货运天桥，被告承诺已兑现。
经审理查明，原告清城区凤城街道清郊社区居委会后岗居民一小组原名称为清城区松岗街道清郊村委会第四村民小组。2012年7月18日，原告与被告朱天才签订《租用土地合同》，合同主要约定：甲方清城区凤城街道清郊社区居委会后岗居民一小组，乙方朱天才，甲方将坐落在社坦空地的土地租赁给乙方使用，租期为12年（即从2003年6月30日起至2015年5月30日止），租赁面积约为2300㎡，后将租赁面积变更为2353㎡。租金计算方法为：2003年至2006年0.6元/月/㎡；2007年至2009年1.1元/月/㎡；2010年至2012年1.5元/月/㎡；2013年至2015年2元/月/㎡。乙方须在每月20号前交清当月的租金，若逾期或拖欠则按拖欠款项的10%罚给甲方，直至清偿为止。乙方逾期一个月不交租金，甲方有权收回土地另行出租，并作乙方单方违约处理，合同自行终止......如甲方中途违约，除免收乙方当年租金外，还要补偿乙方投入该用地的损失，如乙方中途违约，除交清当年租金外，还按五年总租金的10%计罚给甲方。合同期满后，乙方在该地设置的建筑物无偿偿还给甲方，如乙方需继续租用该土地，甲方应优先租给乙方，双方另行协商签订合同。租赁合同自签字起生效。《租用土地合同》由被告朱天才签字、原告时任村长黎耀林签字并加盖公章，并由清远市清城区松岗街清郊村民居委会签署“同意按合同条例执行希共同执行”的意见及加盖公章。2003年8月8日，经原告测量被告实占面积为2653㎡，并备注“经队委、各户主同意181㎡路给朱天才使用。”2653㎡包含卢四185㎡土地、黎沛全50㎡土地及黎国均50㎡土地。原、被告双方确认实际计租面积为2353㎡，上述三户村民的租金由被告另行交付。同日，原告作出《处理租地问题决定》，核实欠被告181㎡，故决定将南边朱锦兴及西北边罗耀波的全条巷归朱天才使用。测量平面图如下：2005年12月5日，被告向原告提交《申请书》，内容为：本人因在社坦榕树头剩余空地上继续增资基建项目，加上原有投资2000多㎡框架建筑及回填土方较多，资金投入较大，书后排，收回成本时间长，本人要求在原有合同期满后，再续延期三年，要求如下：1、框架结构，基础4层，现暂建2层，面积共约1000㎡；2、乙方出具图纸，甲方专人监督；3、原签订合同期满后，按原合同续延期三年；4、续期三年按原合同最后一年每平方价格递增每平米0.5元；5、期满后楼房属于甲方所有；6、如果不按照增建约1000㎡楼房，续延期三年无效。被告该申请得到原告同意，并经居委会同意按申请执行。2006年8月2日，原告出具《验收证明》，确认被告已按《申请书》的项目完成增建项目，同意被告续期。2015年4月，原告委托清远市国土资源测绘院就被告租赁土地重新测绘，经测绘，被告实占面积为3171.3㎡。原告认为被告多年来超出合同约定占有土地，要求被告补缴租金。2015年5月，原告曾组织村民对被告租赁土地及必经道路实施了砌砖、停放车辆及堆放砂石等行为，但现已恢复原状。2015年7月8日黎耀林等8名村民作出《情况说明》，主要内容为：“乙方朱天才与我清郊后岗村民一小组签订了《租用土地合同》，租用本村村民坐落在”社坦空地“的土地。签订《租用土地合同》时后经选举小组统一核实各租户面积：同意社坦（大榕树头）、前面铁棚滴水处、巷子留用地等三处土地不列入计租范围，原因是小组考虑当时村民初一、十五、节日大小事进去烧香拜神，根据该用地实际使用情况三处并不建房及不能产生经济效益，所以不纳入计租范围，并由乙方处理。乙方朱天才承诺建办公室一间（作为期满后村小组管理使用），后面公用马路一条、货运天桥一座，现已投资建好，以上情况属实。”原告确认《情况说明》中记载的办公室、公用马路及货运天桥由被告承建并使用。原、被告双方均确认清远市国土资源测绘的面积3171.3㎡即为实际使用面积，自2003年签订合同起面积无变更。现实际使用的面积包含了大榕树头面积246㎡、巷子181㎡、约100㎡的滴水巷及卢四等三户村民合计面积285㎡。被告一直按合同约定的计租面积2353㎡及方式交纳租金。原告提出以下主张：1、租赁土地为农用地；2、被告多占用面积533.3㎡，计算方式为：实际使用面积3171.3㎡－2003年8月8日测量的面积2638㎡。3、交租面积2353㎡=2638㎡-卢四等三户村民合计285㎡-15㎡。上述主张，原告均确认无书面依据。被告抗辩：1、原《租用土地合同》约定租赁期限为12年，签订合同时存在笔误，期限应自2003年6月30日至2015年6月30日，故顺延三年后的期限应至2018年6月30日终止；2、现实际使用的面积包含中包含的不产生经济利益的大榕树头面积246㎡、巷子181㎡、约100㎡的滴水巷不计租。3、原告的租金诉求已超过诉讼时效。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告抗辩租赁土地为农用地，并确认无证据佐证，故本院对其抗辩不予采纳。朱天才与清城区凤城街道清郊社区居委会后岗居民一小组于2002年7月18日签订《租用土地合同》，该合同就双方的权利已进行约定，合同期限自2003年6月30日至2015年5月30日，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，因此，《租用土地合同》合法有效，本院依法予以确认。
被告辩称签订合同时存在笔误，缺乏事实依据，本院不予采信。被告主张其于2005年12月5日向原告提出申请，原告2006年8月2日就被告申请增建的内容进行验收，并同意被告续期，双方就租赁事宜重新达成合意，并延长租赁期限至2018年5月30日，上述合意亦为双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，本院依法予以确认，故租赁期限延长至2018年5月30日。对于被告是否超《租用土地合同》约定多占用面积的问题。原、被告双方均确认清远市国土资源测绘的面积3171.3㎡即为实际使用面积，自2003年签订合同起面积无变更。原、被告双方因租赁土地面积于2015年4月发生争议，原告确认主张被告多占面积533.3㎡无书面依据，结合被告提交的证据分析：1、2003年8月8日，经原告测量被告实占面积为2653㎡，并作出《处理租地问题决定》，核实欠原告181㎡，故决定将南边朱锦兴及西北边罗耀波的全条巷归朱天才使用；2、实际使用的面积包含了大榕树头面积246㎡、巷子181㎡、约100㎡的滴水巷不记租及卢四等三户村民合计面积285㎡；3、黎耀林等8名村民作出《情况说明》亦佐证大榕树头面积246㎡、巷子181㎡、约100㎡的滴水巷及被告已依承诺出资承建办公室、公用马路及货运天桥等设施。综合考虑原、被告双方确认的事实及提交的证据，3171.3㎡-大榕树头面积246㎡-巷子181㎡-约100㎡的滴水巷-卢四等三户村民合计面积285㎡≈2359.3㎡，与《租用土地合同》约定的交租面积2353㎡相接近，故被告抗辩大榕树头面积246㎡、巷子181㎡、约100㎡的滴水巷不计租，具有高度可信性，本院对此抗辩予以采纳。对于原告主张被告多占面积533.3㎡，并要求给付租金的请求，本院不予支持。对于被告提出的时效抗辩，因被告不存在多占租赁面积的事实，故其时效抗辩不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，
判决如下：驳回原告清城区凤城街道清郊社区居委会后岗居民一小组全部诉讼请求。本案本诉受理费2158元，由原告负担清城区凤城街道清郊社区居委会后岗居民一小组负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式二份，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 朱文婷
人民陪审员 张法均
人民陪审员 李海丹
二〇一五年十二月五日
书 记 员 黄春燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 关注公众号“”