湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂利川民初字第01988号原告胡农华，男，生于1965年9月24日，土家族，湖北省利川市人，户籍地利川市，住利川市。委托代理人胡海鹏，男，生于1989年6月8日，土家族，湖北省利川市人，户籍地利川市，住利川市。系原告胡农华之子。特别授权代理。被告吴茂盛，男，生于1977年9月18日，汉族，湖北省利川市人，利川市元堡乡村镇建设服务中心职工，户籍地利川市，住利川市。委托代理人卿成平，重庆索通（万州）律师事务所律师。特别授权代理。
原告胡农华诉被告吴茂盛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月23日公开开庭进行了审理。原告胡农华及其委托代理人胡海鹏，被告吴茂盛的委托代理人卿成平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡农华诉称，2011年5月12日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定原告将其位于利川市金龙南路3号一栋房屋的二、三层出租给被告，租期十年即从2011年8月1日起至2021年7月30日止，房屋租金前五年为每年57000元，后五年按前一年租金的5%递增，每年租金应在当年8月1日前支付完毕。截止目前，被告已使用房屋达4年时间，仅支付租金110000元，拖欠房屋租金已达118000元。原告数次催收租金无果，根据双方签订的房屋租赁合同约定，原告有权单方面解除合同并向被告追收租金、违约金及利息损失。另，被告在未通知原告且未与原告协商的前提下私自损毁原告二楼、三楼楼板结构，堵塞房屋的消防通道，依据合同约定原告有权要求被告恢复房屋原状并解除房屋租赁合同。现起诉请求法院判令：1、解除原、被告间的房屋租赁合同。2、被告支付拖欠的房屋租金118000元及相应利息。3、被告支付违约金34200元。4、被告恢复房屋二楼、三楼安全通道原状。5、由被告承担本案诉讼费用。原告胡农华为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据一：房屋租赁合同。证明：1、原、被告签订了房屋租赁合同，双方形成了房屋租赁合同关系；2、被告存在违约行为。证据二：照片。证明涉案房屋二楼、三楼安全通道被破坏。证据三：被告经营企业的基本信息状况。证明被告办理证件只需要利川市金龙南路5号的证件。
被告吴茂盛辩称：1、涉案租赁房屋竣工后未经消防验收擅自投入使用，违反了有关消防法律、法规的强制性规定，原、被告签订的房屋租赁合同应无效。2、原告未依照双方签订的房屋租赁合同第六条约定为被告提供《土地使用证》和《房产证》等相关手续，原告违约在先并持续，被告未支付租金属于行使合同法规定的同时履行抗辩权，被告不应当支付违约金。3、涉案租赁房屋竣工后未经消防验收，致使被告经营不能办理执照且遭受了大额罚款，原告对此应承担相应责任。4、原告所称的房屋二楼和三楼的通道被改建，是经过了原告同意的，且不影响通行，原告一直未提出异议。综上，原告应当减少相应的租金。被告吴茂盛为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一：责令改正通知书；消防监督检查记录；利川市公安消防大队临时查封决定书；利川市行政处罚罚款通知书。证明涉案房屋消防不合格，被告由此受到了罚款的行政处罚。证据二：利川市工商行政管理局询问通知书、工商行政处罚书、罚款票据。证明涉案房屋消防不合格，被告不能办理执照，被告因无照经营被处罚的事实。本院为核实涉案房屋建成后是否验收合格，责令原告向本院提交了《利川市建设工程规划验收合格证》及其《国有土地使用证》。经庭审质证，被告对原告提交的证据一的真实性和关联性无异议，但认为不能证明被告存在违约行为。原告提交的证据二证明涉案房屋二楼、三楼通道被打通是事实，但系经原告同意后才改建的，且改建已两三年了，原告一直未提出异议。对原告提交的证据三的真实性无异议，但被告是整体承租原告及案外人胡克平所有的位于利川市金龙南路3号和5号房屋。原告对被告提交的全部证据真实性均无异议，但认为双方签订租赁合同时已约定了租赁房屋的现状，且原告现已取得了涉案房屋的《利川市建设工程规划验收合格证》和《国有土地使用证》，消防验收手续也正在办理过程中，原告已受到了相关部门的行政处罚，被告被处罚，系因自己原因造成，与原告无关。对于原、被告提交的证据，本院经审查后认为，因相对方对其真实性均无异议，且与本案相关联，来源亦合法，并能够与原告向本院提交的《利川市建设工程规划验收合格证》和《国有土地使用证》相印证，本院均予以采信。但对其证明目的本院结合双方当事人陈述不予全部确认。
经审理查明：2011年12月20日，利川市人民政府为原告胡农华颁发了利国用（2011）第1953号《国有土地使用证》，原告胡农华在该《国有土地使用证》确定的153.65平方米位于利川市东城街道办事处关东村七组（利川市金龙南路3号）处修建了九层的住宅楼一栋，并于2012年6月19日取得了利川市城乡规划管理局颁发的编号：利规验（2012）069号《利川市建设工程规划验收合格证》。2011年5月12日，原告胡农华作为出租方（甲方）、被告吴茂盛作为承租方（乙方），双方签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定：第一条出租房屋的坐落、范围及用途出租房位于利川市金龙南路3号一栋房屋的二层和三层，面积约400平方米、一楼北侧门面约半间（共同共用），房屋现状如标的所示，其相应门面前的公路停车位双方协商。房屋用途以乙方营业执照核准的经营范围为准。第二条房屋租赁期限1、房屋租期为拾年，即从阳历2011年8月1日起至2021年7月30日止。装修期为2011年5月11日起至2011年7月30日。2、每年交付租金时间为该年8月1日前。第三条租金的支付及房屋的交付一、房屋的租金：本合同租金实行每年支付，租金标准为二楼、三楼和一楼门面半间一起共57000元整。
二、房屋租赁期前五年租金为每年57000元不变，后五年每次按前一年租金的5%递增。
三、甲方必须于2011年5月11日之前将现状房屋交付给乙方。第六条双方的权利和义务一、甲方的权利和义务1、乙方不交付或者不按约定时间交付租金，甲方有权收回房屋使用权。2、甲方提供乙方需要办理手续的《土地使用证》、《房产证》等相关手续。
二、乙方的权利和义务2、乙方对现状房屋的改造和装修必须经甲方书面同意后方可。第七条违约责任2、任何一方违约，均应向守约方支付按年租金总额20%的违约金，给守约方造成损失（包括主张权利所产生的诉讼费、律师代理费、交通费、误工费、装修及其他损失）的，还应当另行赔偿损失。合同签订后，原告胡农华按约将上述房屋交付给被告吴茂盛，被告吴茂盛将该房屋与其承租的案外人胡克平的房屋一起用于经营KTV，其名称为“利川市麦乐汇KTV”，被告吴茂盛在经营过程中，因其场所存在火灾隐患，利川市公安消防大队决定对利川市麦乐汇KTV及所在建筑予以临时查封，查封期限2011年12月10日10时28分至2012年1月10日10时28分逾期未消除火灾隐患的，不受查封期限限制。接着被告吴茂盛等人立即组织整改火灾隐患。2012年5月3日和5月7日，利川市公安消防大队分别对利川市麦乐汇KTV（金龙南路3号、5号）和利川市金龙南路3号、5号的房屋产权人各罚款30000元。2012年11月29日，利川市工商行政管理局对被告吴茂盛等人无照经营作出了取缔无照经营行为并处罚款5000元的行政处罚。其间，原、被告及案外人均已交纳了前述罚款。随后，被告吴茂盛与他人一起办理了营业执照并继续使用前述租赁房屋经营KTV娱乐服务活动至今。另查明，被告吴茂盛承租原告胡农华的房屋后，装修时对该房屋的二楼和三楼的通道予以了改建，并使用至今。被告吴茂盛截止起诉日前，共计向原告胡农华支付了租金110000元，余款经原告胡农华多次催收，被告吴茂盛分文未付。
本院认为，原告胡农华与被告吴茂盛2011年5月12日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实自愿的意思表示。出租房屋已经规划部门验收，原告已取得建设工程规划验收合格证，被告承租讼争房屋装修后一直经营KTV娱乐服务，并已办妥营业、税收审批手续，双方已实际履行。据此，该《房屋租赁合同》应认定有效。依《房屋租赁合同》约定，被告承租房屋后应于每年8月1日前交付当年租金，如不交付或者不按约定时间交付租金，原告有权收回房屋使用权。至2015年8月1日，被告承租讼争房屋已四年，合计应付租金228000元，但被告总计只付款110000元，被告延期付款行为已构成违约，双方在签订《房屋租赁合同》时约定的解除合同的条件已成就，且符合我国合同法有关出租人解除合同的规定，故对原告请求解除双方之间的房屋租赁合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。本案《房屋租赁合同》解除后，被告应当将承租房屋腾退后返还给原告，并应按照合同约定的租金标准向原告支付至返还房屋之日止的房屋占用使用费；被告承租房屋期间拖欠的租金仍应给付。因此，对原告要求被告支付拖欠部分租金的请求，本院予以支持。被告延期付款行为构成违约，依《房屋租赁合同》第七条约定，被告应向原告支付按年租金总额20%计算的违约金即57000元×20%=11400元。原告要求被告支付违约金34200元的主张不能成立，本院只能部分支持。被告支付违约金后，可以弥补拖欠部分租金给原告造成的利息损失，对原告要求被告支付拖欠租金相应利息的请求，本院不予支持。关于原告主张被告恢复房屋二、三楼通道原状的问题。现有证据不能证明被告承租房屋装修前的原状，被告承租房屋后根据其经营所需经原告同意才装饰装修的，承租期间被告也是按照约定使用租赁房屋，原告该项主张的理由并不充分，本院不予支持。被告要求继续履行合同并减少部分租金的理由不能成立，本院不予采纳。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十八条、第二百二十三条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，
判决如下：
一、解除原告胡农华与被告吴茂盛于2011年5月12日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告吴茂盛于本判决生效后30日内将涉案租赁房屋腾退后返还给原告胡农华，并向原告胡农华支付自2011年8月1日起按照每年57000元的标准计算至被告吴茂盛返还涉案租赁房屋之日止的租金（被告吴茂盛已支付的110000元从前述应支付的租金中扣除）。
三、被告吴茂盛于本判决生效后30日内向原告胡农华支付违约金人民币11400元。
四、驳回原告胡农华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3344元，由原告胡农华负担370元，被告吴茂盛负担2974元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 胡兴国
人民陪审员 杨友娣
人民陪审员 黄美才
二〇一五年十二月五日
书 记 员 赵红玲 微信公众号“”