成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2015）武侯民初字第6190号原告四川青禾物业管理有限公司。法定代表人杨某某。委托代理人冯某，系公司员工。被告喻某某，男，1980年1月25日出生，汉族，住成都市武侯区人民南路三段**号**栋**楼*号。委托代理人杨某某，系被告妻子。
原告四川青禾物业管理有限公司与被告喻某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，由本院
代理
审判员翟辉容依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川青禾物业管理有限公司的委托代理人冯某、被告喻某某的委托代理人杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告四川青禾物业管理有限公司诉称，被告系位于成都市人民南路三段24号的四川教育学院人南教职工宿舍小区业主，原告为该小区提供物业管理服务，服务期间为2011年5月1日至2014年5月31日。根据原告与该小区业委会签订的《物业服务合同》的约定，被告所有的两套房屋按每月每平方米1元收取物业管理费，收费时段为每月3日至10日，逾期未交者按每日欠费总额的0.3%收取滞纳金。合同签订后，原告依约为该小区提供了物业管理服务。被告长期未交纳两套房屋物业服务费和垃圾清运费，10栋4单元6楼12号欠交物业费期间为2012年1月至2014年5月，欠交垃圾费期间为2014年2月至2014年5月；14栋23楼3号欠交物业费期间为2012年3月至2014年5月，欠交垃圾费期间为2013年12月至2014年5月。原告通过发送短信、张贴缴费通知和欠款催收单的方式向被告进行了催收，但被告仍未交纳所欠费用。据此，原告诉至法院请求判令：1.被告支付物业服务费3557.56元；2.被告支付逾期缴费滞纳金3557.56元（每日按欠费总额的千分之三计算）；3.被告向原告支付垫付的垃圾费88元及利息损失88元（每日按欠费总额的千分之三计算）。
被告喻某某辩称，原告主张的两套房屋，10栋4单元6楼12号的房屋并不是被告所有，对14栋23楼3号的房屋，被告是从2013年1月开始未交纳物业费。同时，原告对小区的管理很多方面未能达到合同约定，如小区未设置非机动车停车场，消防通道被占，消防门长期损坏，未按约定对二次供水水箱和公共雨、污水管道进行清洗和疏通，未对住改非的情况进行登记检查导致小区人员混杂等。因为原告长期锁住消防通道的门，被告的电瓶车无法通过消防通道推进楼道停放，导致电瓶车被盗。看到过原告部分催收公告，但没有收到过催收短信，也没有看到原告的撤场通知。
经审理查明，被告系位于成都市人民南路三段24号四川教育学院人南教职工宿舍14栋23楼3号（建筑面积:91.72平方米）房屋的业主。2011年5月1日，原告与武侯区四川教育学院职工宿舍首届业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告为该小区提供物业服务，14号楼按每月每平方米1元收取物业服务费用；合同同时约定原告对公共区内公共雨、污水管道每年疏通1次，对住改非的情况进行登记检查等原告提供物业公共服务事项的内容和标准；合同期限自2011年5月1日起至2014年4月30日止，本合同期限届满前1个月，经双方协商未能就是否另行签订物业服务合同达成协议的，原告应在合同届满后1个月内继续履行本合同。2014年4月28日，武侯区四川教育学院职工宿舍首届业主委员会发函，要求原告在合同期满后1个月内继续履行合同。原告于2014年6月撤场。被告向本院提交两张原告财务专用收据显示，被告于2012年3月向原告交纳2011年11月至2012年2月的物业公共服务费、垃圾清运费、水费、电费；于2013年7月向原告交纳2013年1月至2013年6月的垃圾清运费、水费、电费。原告向本院提交成都市曙光消毒除虫清洁有限公司于2013年1月23日开具的供水箱清洗消毒费发票、成都诚迅疏掏改管服务有限公司于2013年1月4日开具的消防水池维修费发票。原告在本院规定期限内未向本院提交征询业主意见及对住改非情况进行登记等证据材料。以上事实，有《物业服务合同》、房屋信息摘要、秩序维护值班记录表及巡逻签到表、工程维修派工单、环境服务部日检表及巡楼签到表、手工发票（两张）、城市生活垃圾处理费发票、《关于履行合同约定的函》、《通知》、张贴欠款催收单照片及当事人陈述等证据收集在案予以佐证。
本院认为，原告与被告所在小区业主委员会签订的《物业服务合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行。原告向本院提交的秩序维护值班记录表及巡逻签到表、工程维修派工单、环境服务部日检表及巡楼签到表等证据材料，证明原告向被告所在小区提供了物业服务及管理，被告应当依照合同约定履行交纳物业服务费的义务。关于被告欠交物业服务费的期间，被告主张其从2013年1月起未交纳物业费，但根据其向本院提交的票据显示，被告的公共物业服务费交纳至2012年3月，与原告主张的欠费期间一致，且被告未向本院提交其他证据证明其主张，故
本院认为可以认定原告主张被告欠交物业服务费的期间为2012年3月至2014年5月。关于被告抗辩原告在履行合同时存在瑕疵，
本院认为，根据《物业服务合同》约定，原告有定期疏通污水管道、对住改非情况进行登记等义务，但原告仅向本院提交证据证明其在2013年进行了一次水箱清洗及消防水池维修，未能证明其完善履行了上述义务，故本院对被告主张原告履行合同存有瑕疵的抗辩意见予以采信。但考虑到物业管理是一种全天候、不间断的公共服务，涉及范围非常广泛且事关全体业主的利益，若被告单以个别理由拒绝缴纳物业管理服务费并持续多年，势必导致物业服务水平下降进而侵害全体业主的利益，因此，本院综合考虑双方当事人合同履行情况、过错程度及损失情况，酌情将原告主张的物业费收费标准调整为每月每平方米0.8元，故被告应向原告支付拖欠的物业管理服务费为1981.2元（27个月×91.72平方米×0.8元）。原告代被告向城市管理局交纳了14栋23楼3号房屋2013年12月至2014年5月的城市生活垃圾处理费48元，被告应当向原告偿还，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。对于原告主张的滞纳金及利息损失，由于原告提供的物业服务确有瑕疵，被告以迟延交纳物业服务费进行救济和抗辩，不宜认定为违约，故本院对原告主张的滞纳金及利息损失不予支持。关于原告主张的涉案小区10栋4单元6楼12号房屋的物业服务费和垃圾清运费，因原告未能提交证据证明被告系该房屋业主，故本院对原告该部分诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，
判决如下：
一、被告喻某某于本判决生效之日起十日内向原告四川青禾物业管理有限公司支付2012年3月1日至2014年5月31日的物业服务费1981.2元；
二、被告喻某某于本判决生效之日起十日内向原告四川青禾物业管理有限公司支付代缴的城市生活垃圾处理费48元；
三、驳回原告四川青禾物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告喻某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理
审判员 翟辉容
二〇一五年十二月五日
书 记 员 张 蓓 来源：