南京市建邺区人民法院民 事 判 决 书(2014)建民初字第2747号原告李佳锦，男，1977年12月1日生，汉族。委托代理人李国辉。原告李雪菲（曾用名李泉锌），女，1977年12月26日生，汉族。以上俩原告的委托代理人吕国琴。被告江苏海峡商业管理有限公司（下称海峡公司）。法定代表人刘训龙，该公司总经理。委托代理人刘力珲，海峡公司法务专员。
原告李佳锦、李雪菲诉被告海峡公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李佳锦的委托代理人李国辉、吕国琴、原告李雪菲的的委托代理人吕国琴，被告海峡公司的委托代理人刘力珲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李佳锦、李雪菲诉称，原告于2007年5月22日购买了江苏圆泰置业有限公司位于南京市江东中路305号的中泰国际广场Ｘ栋X楼X号面积为29.09平方米的商铺，并签定了《中泰国际商品房买卖契约》，支付了购房款1881540元。同时，原告和江苏中豪威尔商业管理有限公司签订了自2007年9月30日至2017年9月30日为止的《委托经营管理合同》。2012年10月，原告被告知江苏中豪威尔商业管理公司已经更名为江苏海峡商业管理有限公司。被告从2012年11月起就不能按照正常时间支付租金，原告为此多次发函催要商铺租金，被告才勉强支付了欠付的部分租金，但自2013年10月起就不在支付租金。由于原告不能按照合同约定按时支付租金，已经严重影响了原告的生活，给原告造成了一定的经济损失，侵害了原告的合法权益。另外，根据双方的合同约定，因被告原因导致合同无法履行而提前终止协议的，被告一次性补足给原告剩余年限8%的委托经营管理收益。为此，请求判令：1、被告支付自2013年6月起按每月6057.5元计算至2017年9月30日止的委托经营管理收益，其中：2014年1月至2017年9月30日的经营管理收益为260775.37元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。
被告海峡公司辩称，欠付原告的租金时间应为2013年10月起，之前的租金已经全部支付，原告主张的每月租金为6057.5元是属实的。中泰国际广场业主2800余户，因经济环境、市场因素等客观原因导致商场经营无法达到预期收益，由此引发欠租后果，被告只能以商场实际收益按比例支付业主。因本案属于群体性纠纷案件，考虑到其他1300多户已经起诉的业主，为便于实际解决，租金应统一计算至2014年6月30日为止。原告主张至2017年9月30日的租金是没有合同依据的，因为合同尚未履行至2017年。另外，2011年9月15日，江苏中豪威尔商业管理有限公司变更为江苏海峡商业管理有限公司，即本案被告。
经审理查明，2007年5月22日，原告与江苏圆泰置业有限公司（以下简称圆泰公司）签订《商品房买卖契约》，约定原告购买圆泰公司开发的南京市江东中路305号中泰国际广场07幢1-97室，建筑面积为30.2平方米，总价956448万元。合同签订后，原告交付了相应的购房款，圆泰公司于2008年1月23日开具了购房销售不动产统一发票。2007年5月22日，原告与江苏中豪威尔商业管理有限公司（下称中豪威尔公司）签订《委托经营管理合同》，约定原告将其购买的南京市江东中路305号中泰国际广场07幢1-97号商铺委托给中豪威尔公司经营管理；委托经营期限自2007年9月30日起至2017年9月30日止；在委托经营管理期限内，中豪威尔公司每年按原告已付房款的8%即74287元向原告支付委托经营管理收益；委托经营管理收益按月结算，原告全款付清次月开始支付，中豪威尔公司应在每月的30日前付清当月的委托经营管理收益；其中第十三条约定：双方一致确认，本协议所约定的委托经营管理在本协议所约定的管理期内不得撤销，如原告提前终止本协议，则原告应将被告已经支付的全部委托经营管理收益返还被告，并赔偿被告实际的经济损失及可得利益的损失，同时向被告支付购房款的百分之三十作为违约金。双方还对合同第十三条约定的相关事宜进行了补充，即：如原告在违反法律、违约的情况下，被告有权提前终止本协议，同时原告还需按合同第十三条约定的违约责任执行；如被告非因原告原因或不可抗力而提前终止协议，则被告应一次性补足给原告剩余年年限8%的委托经营管理收益。2010年8月16日，原告和中豪威尔公司签订《补充协议》，约定，上述房屋的购房总价为956448元；2007年10月1日至2010年8月31日的收益回报已经支付给原告，自2010年9月1日起按实际购房款支付收益；每年回报收益变更为76515.84元。上述协议签订后，双方按约履行。2011年9月中豪威尔公司更名为江苏海峡商业管理有限公司，即本案被告。自2013年10月起至2014年9月被告没有支付原告经营管理收益；自2014年10月起至今分别按照年租金8%的30%或按照已付购房款的2.4%支付。同时，原、被告双方一致确认被告每月应付租金为6057.5元。另查明，本案涉及中泰国际广场1300多户业主的诉讼。为了维护稳定的社会环境和良好的经营秩序以及不影响部分入驻商家的正常经营秩序，南京市建邺区维稳办于2014年11月3日召集入驻商家以及部分业主代表就入驻商家的租金缴交事宜开会进行了沟通，并形成了《会议纪要》，参加代表一致同意商家将租金交入政府指定的监管账户等。本院在审理众多业主的诉讼中，对于业主主张的租金计算起止日期均按照被告应付未付之月起计算至2014年6月30日止。以上事实，有商品房买卖契约、委托经营管理合同及补充协议、会议纪要、当事人陈述等予以证实。
本院认为，当事人应按照约定全面自己的合同义务。本案中，原、被告签订的《委托经营管理合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，应属合法有效，对双方均具有法律约束力。虽然原、被告之间签订的合同名称为委托经营管理合同，但根据合同内容及履行情况，双方之间实质为商铺租赁合同关系，即：原告将商铺出租给被告使用、收益，被告向原告支付一定数额的租金，合同中所约定的委托经营管理收益实质上为租金，原、被告一致确认原告主张的欠付租金的起始之日为2013年10月1日以及每月的租金为6057.5元，本院予以支持。因本案涉及中泰国际广场1300多户业主的诉讼，从维护社会公共秩序的角度出发，本院目前认定被告应支付租金的起止日为2013年10月1日至2014年6月30日，租金为54517.5元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七条、第八十四条的规定，
判决如下:被告海峡公司于本判决生效之日起十日内给付原告李佳锦、李雪菲租金54517.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1162元，由被告海峡公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 刘文军
人民陪审员 王顺丽
人民陪审员 徐 堃
二〇一五年十二月五日
书 记 员 曹李萍 微信公众号“”