清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2015）清城法民四初字第401号
原告：朱天才，男，1964年8月20日出生，汉族，住清远市清新区。
委托代理人：邓志强，广东中肯律师事务所律师。
被告：清城区凤城街道清郊社区居委会后岗居民一小组，地址：清远市清城区后岗大道凤城街道清郊社区居委会后岗居民一小组。
负责人：黎耀良，村长。
委托代理人：马宗仁，广东明典律师事务所律师。
原告朱天才诉被告清城区凤城街道清郊社区居委会后岗居民一小组租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱天才的委托代理人邓志强,被告清城区凤城街道清郊社区居委会后岗居民一小组负责人黎耀良及其委托代理人马宗仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱天才诉称：被告原称清城区松岗街清郊村委会第四村民小组，原、被告双方2002年7月18日签订了一份《租用土地合同》，约定被告将位于该小组的社坦空地租给原告经营使用，面积约2300平方米，租期为12年，从2003年6月30日起至2015年5月30止，2003年至第2015年的租金为每月每平方2元，如被告中途违约，免收原告当年租金等。合同签订后，被告依约将租赁土地交予原告使用。2005年12月5日，原告因考虑到资金投入较大，收回成本时间长且需要增资基建项目等原因向被告提出在原有合同期满后再续延期3年的申请，经被告审查，清远市清城区凤城街道清郊社区居民委员会及被告一致同意延长租期三年，租期至2018年5月30日。然而，近月来由于被告小组长的更换，新任小组长不顾租赁的以往客观事实，多次以各种借口刁难原告，特别在2015年5月13日、22日、30日被告小组长通过在租赁土地的必经道路上或租赁土地上彻砖、停放车辆、堆放沙石等行为来妨碍原告的经济活动，逼停原告客户的经营活动，并称租赁期到2015年5月30日就合同期满，要原告合同期满搬走。原告认为，虽然原有租赁合同所约定的租期到2015年5月30日，但后来由于原告向被告提出申请，要求延长三年租期，租至2018年5月30日，被告也同意了原告的申请，并在申请书上盖章、签字确认，可以说双方已就租期至2018年5月30日一事已达成合意，且在被告同意延期后原告也作了大量的投资，经营了多年，依照法律的规定，该延长三年租期的约定合法、有效，对双方都有约束力，现在被告上述的妨碍原告经营的行为及要求原告到2015年5月30日合同期满搬走的行为显然违反约定，被告应依照合同的约定，免收原告当年的租金。为维护原告的合法权益，现特向人民法院提起诉讼，请求法院依法判令：
一、确认被告租给原告的社坦空地的租期从2003年6月30日起至2018年6月30日止；
二、确认被告在2015年5月13日、22日、30日在原告所承租土地及必经道路上进行砌砖、停放车辆、堆放砂石等行为构成违约，限令被告恢复原状；
三、免除原告向被告缴纳2014年6月30日至2015年6月30日期间的租金义务，且责令被告返还原告已交付的这段期间的租金合计51766元；
四、本案的诉讼费用由被告支付。庭审中，原告放弃第二项诉讼请求中要求被告恢复原状的请求。原告朱天才就本案提供证据如下：1、身份证，拟证明原告的诉讼主体资格。2、租用合同，拟证明原被告存在租赁法律关系，合同约定的租期至2015年5月30日。3、申请书，拟证明原被告一致同意租期延长三年，即租期至2018年5月30日。4、收款专用收据，拟证明原告已依约交纳了租金。5、照片、报警回执、证明，拟证明被告的三次的违约事实。6、验收证明，拟证明被告同意延期。7、情况反映书，拟证明被告三次用车、沙、砖、砌砖塞路方式阻塞租赁土地大门等位置。8、情况说明，拟证明原被告租赁的土地的社坦大榕树头前边铁棚滴水处巷子留用地，该三处土地是不计付租金的。9、房屋信息查询证明，拟证明涉案的土地是经过政府部门划入城镇规划范围，属于建设用地。另原告提交了调查取证申请，要求本院向清城区公安分局松岗派出所调取原、被告双方因租赁纠纷而报警的档案。被告清城区凤城街道清郊社区居委会后岗居民一小组答辩：
一、涉案的土地为农用地，原、被告签订的土地租赁合同在未经土地管理部门批准及办理审批手续的情况下，改变了土地的用途，根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款、第十二条及第十四条的规定，原告诉求延长的租赁合同属于无效合同，其诉讼请求缺乏法律依据，请求法院驳回这一诉讼请求。
二、原租赁合同约定的租赁面积为2353㎡，但经被告聘请清远市国土资源测绘院重新测量，实际租赁面积为3171.3㎡，即超过出约定面积533.3㎡。被告多次要求原告补交上述面积的租金无果，故被告村民才采用堵路等方法表达诉请，故原告认为被告违约，依据不足。
三、原告多年来超过合同约定多占用面积，且不补交租金，同时双方签订的土地租赁合同为无效合同，故原告要求免除交租义务并返还租金51766元的诉求，依据不足，应予驳回。就原告多占用的面积被告已另行提起诉讼，案号为（2015）清城区民四初字第420号，故在本案中被告不提起反诉。被告清城区凤城街道清郊社区居委会后岗居民一小组向本院提交以下证据：1、测绘表一份，拟证明租赁土地的面积。2、草拟面积图，拟证明2003年8月时原告的租赁土地的四至范围及计算方法。
经审理查明，被告清城区凤城街道清郊社区居委会后岗居民一小组原名称为清城区松岗街道清郊村委会第四村民小组。2012年7月18日，原告朱天才与被告签订《租用土地合同》，合同主要约定：甲方清城区凤城街道清郊社区居委会后岗居民一小组，乙方朱天才，甲方将坐落在社坦空地的土地租赁给乙方使用，租期为12年（即从2003年6月30日起至2015年5月30日止），租赁面积约为2300㎡，后将租赁面积变更为2353㎡。租金计算方法为：2003年至2006年0.6元/月/㎡；2007年至2009年1.1元/月/㎡；2010年至2012年1.5元/月/㎡；2013年至2015年2元/月/㎡。乙方须在每月20号前交清当月的租金，若逾期或拖欠则按拖欠款项的10%罚给甲方，直至清偿为止。乙方逾期一个月不交租金，甲方有权收回土地另行出租，并作乙方单方违约处理，合同自行终止......如甲方中途违约，除免收乙方当年租金外，还要补偿乙方投入该用地的损失，如乙方中途违约，除交清当年租金外，还按五年总租金的10%计罚给甲方。合同期满后，乙方在该地设置的建筑物无偿归还给甲方，如乙方需继续租用该土地，甲方应优先租给乙方，双方另行协商签订合同。租赁合同自签字起生效。《租用土地合同》由原告朱天才签字、被告时任村长黎耀林签字并加盖公章，并由清远市清城区松岗街清郊村民居委会签署“同意按合同条例执行希共同执行”的意见及加盖公章。2003年8月8日，经被告测量原告实占面积为2653㎡，并备注“经队委、各户主同意181㎡路给朱天才使用。2653㎡包含卢四185㎡土地、黎沛全50㎡土地及黎国均50㎡土地。原、被告双方确认实际计租面积为2353㎡，上述三户村民的租金由原告另行交付。同日，被告作出《处理租地问题决定》，核实欠原告181㎡，故决定将南边朱锦兴及西北边罗耀波的全条巷归朱天才使用。测量平面图如下：2005年12月5日，原告向被告提交《申请书》，内容为：本人因在社坦榕树头剩余空地上继续增资基建项目，加上原有投资2000多㎡框架建筑及回填土方较多，资金投入较大，书后排，收回成本时间长，本人要求在原有合同期满后，再续延期三年，要求如下：1、框架结构，基础4层，现暂建2层，面积共约1000㎡；2、乙方出具图纸，甲方专人监督；3、原签订合同期满后，按原合同续延期三年；4、续期三年按原合同最后一年每平方价格递增每平米0.5元；5、期满后楼房属于甲方所有；6、如果不按照增建约1000㎡楼房，续延期三年无效。原告该申请得到被告同意，并经居委会同意按申请执行。2006年8月2日，被告出具《验收证明》，确认原告已按《申请书》的项目完成增建项目，同意原告续期。2015年4月，被告委托清远市国土资源测绘院就原告租赁土地重新测绘，经测绘，原告实占面积为3171.3㎡。被告认为原告多年来超出合同约定占有土地，要求原告补缴租金。2015年5月，被告曾组织村民对原告租赁土地及必经道路实施了砌砖、停放车辆及堆放砂石等行为，但现已恢复原状。2015年7月8日黎耀林等8名村民作出《情况说明》，主要内容为：“乙方朱天才与我清郊后岗村民一小组签订了《租用土地合同》，租用本村村民座落在”社坦空地“的土地。签订《租用土地合同》时后经选举小组统一核实各租户面积：同意社坦（大榕树头）、前面铁棚滴水处、巷子留用地等三处土地不列入计租范围，原因是小组考虑当时村民初一、十五、节日大小事进去烧香拜神，根据该用地实际使用情况三处并不建房及不能产生经济效益，所以不纳入计租范围，并由乙方处理。乙方朱天才承诺建办公室一间（作为期满后村小组管理使用），后面公用马路一条、货运天桥一座，现已投资建好，以上情况属实。”被告确认《情况说明》中记载的办公室、公用马路及货运天桥由原告承建并使用。原、被告双方均确认清远市国土资源测绘的面积3171.3㎡即为实际使用面积，自2003年签订合同起面积无变更。现实际使用的面积包含了大榕树头面积246㎡、巷子181㎡、约100㎡的滴水巷及卢四等三户村民合计面积285㎡。原告一直按合同约定的计租面积2353㎡及方式交纳租金，其中2014年6月30日至2015年6月30日已缴纳租金51766元。原告主张原《租用土地合同》约定租赁期限为12年，签订合同时存在笔误，期限应自2003年6月30日至2015年6月30日，故顺延三年后的期限应至2018年6月30日终止；现实际占用的面积包含了不产生经济利益的大榕树头面积246㎡、巷子181㎡、约100㎡的滴水巷及卢四等三户村民合计面积285㎡。被告提出以下抗辩：1、租赁土地为农用地；2、原告多占用面积533.3㎡，计算方式为：实际使用面积3171.3㎡－2003年8月8日测量的面积。3、交租面积2353㎡=2638㎡-卢四等三户村民合计285㎡-15㎡。上述抗辩，被告均确认无书面依据。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。被告抗辩租赁土地为农用地，并确认无证据佐证，故本院对其抗辩不予采纳。朱天才与清城区凤城街道清郊社区居委会后岗居民一小组于2002年7月18日签订《租用土地合同》，该合同就双方的权利已进行约定，合同期限自2003年6月30日至2015年5月30日，是双方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，因此，《租用土地合同》合法有效，本院依法予以确认。
原告辩称签订合同时存在笔误，缺乏事实依据，本院不予采信。原告于2005年12月5日向被告提出申请，被告于2006年8月2日就原告申请增建的内容进行验收，并同意原告续期，双方就租赁事宜重新达成合意，并延长租赁期限至2018年5月30日，上述合意亦为双方真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，本院依法予以确认，故租赁期限延长至2018年5月30日。对于被告于2015年5月对原告租赁土地及必经道路实施的砌砖、停放车辆及堆放砂石等行为是否构成违约的问题。原、被告双方签订的土地租赁合同为合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方应当遵守合同的约定履行各自的义务。根据诚实信用、遵纪守法的原则，双方缔结合同，应以积极的方式确保合同的履行。被告已确认于2015年5月曾组织村民对原告租赁土地及必经道路实施了砌砖、停放车辆及堆放砂石等行为，原告为证明上述事实向本院申请调查取证，因被告已确认此事实的存在，现已无调查收集的必要，故本院对原告的调查取证申请不予准许。《租用土地合同》中虽对具体的违约方式无进行约定，但被告所实施的砌砖、停放车辆及堆放砂石等行为已实际上损害了原告的合法权益，对原告经营行为造成影响，有违诚实信用、遵纪守法的原则，故此行为已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《租用土地合同》约定：“如甲方中途违约，除免收乙方当年租金外，还要补偿乙方投入该用地的损失.....”2014年6月30日至2015年6月30日，原告已缴纳租金51766元，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《租用土地合同》的约定，现原告主张被告退回2014年6月30日至2015年6月30日期间的租金，事实和法律依据充分，本院予以支持，被告应向原告退回租金51766元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，
判决如下：
一、确认原告朱天才与被告清城区凤城街道清郊社区居委会后岗居民一小组签订的《租用土地合同》期限自2003年6月30日至2018年5月30日；
二、被告清城区凤城街道清郊社区居委会后岗居民一小组应在判决生效之日起三日内向原告退回2014年6月30日至2015年6月30日的租金51766元；
三、驳回原告朱天才其他诉讼请求。本案本诉受理费1094元，由原告负担194元，由被告清城区凤城街道清郊社区居委会后岗居民一小组负担900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式二份，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 朱文婷
人民陪审员 张法均
人民陪审员 李海丹
二〇一五年十二月五日
书 记 员 黄春燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 来自：