江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）通中民终字第02302号上诉人（原审被告）通州区二甲汇晟塑料模具厂，住所地南通市通州区二甲镇三甲居*组***号。经营者季平。被上诉人（原审原告）南通海浪玻璃制品厂，住所地南通市通州区二甲镇交通路*号。诉讼代表人南通海浪玻璃制品厂管理人。委托代理人单鸣姝，江苏金平川律师事务所律师。委托代理人任晓峰，江苏金平川律师事务所律师。
上诉人通州区二甲汇晟塑料模具厂（以下简称汇晟厂）因与被上诉人南通海浪玻璃制品厂（以下简称海浪厂）租赁合同纠纷一案，不服南通市通州区人民法院（2014）通余民初字第01217号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审法院
经审理查明，汇晟厂成立于2011年，其业主为汇晟厂季平。2013年6月15日海浪厂（以下为甲方）与汇晟厂季平（以下为乙方）签订租房协议，甲方将座落在环镇南路海浪玻璃厂区南部的部分房屋租给乙方开办塑料厂，就租用范围、期限、租金等事项主要约定如下，一、甲方租给乙方的房屋范围：原中空板车间一幢，房屋面积723.8平方米；原彩印纸箱用房一套，房屋面积318.99平方米；辅助用房17.95平方米；合计1060.74平方米。水池一只5.5平方米；水泥场地345.57平方米。房屋产权证：通房权证二甲字第（01）10191号。乙方使用时，乙方负责用围墙将该区域与甲方隔断，不得互通等。
二、租用期限为五年，从2013年6月15日至2018年6月14日止。
三、租金：年租金定为第一年7.8万元；第二年8.8万元；第三年后每年9.8万元。从2013年6月开始，租金每年先付后用。
四、房屋用途，甲方租给乙方开办塑料厂，租期内不得改变其他用途。若要改变用途，须征得甲方同意。
五、双方在有关事项中约定，1、乙方租用期间若要改变甲方房屋结构时，必须征得甲方同意；如有损坏必须由乙方自行维修；租用结束，房屋必须完整交还甲方，包括已改造的房屋不得拆散。乙方对租用范围内的所有改造费用乙方自行承担。2、甲方若因企业改制，政策性征用、拆迁等情况需收回房屋时，甲方提前三个月通知乙方，乙方必须无条件退还甲方（租金按月计算）。此外，双方还就用电、房产及土地使用税等事项又作了约定。合同成立后，海浪厂将租房协议项下的房屋、场地等交付给汇晟厂，汇晟厂根据生产情况对租赁的房屋、场地等做了适当的改造、装饰。2014年8月5日法院作出（2014）通商破字第0002号民事裁定书，受理南通纵横塑胶有限公司、上海绿浓包装材料有限公司对南通海浪药用包装材料厂、海浪厂的破产清算申请，合并破产清算。同年8月13日，法院作出（2014）通商破字第002号民事决定书，指定江苏金平川律师事务所担任南通海浪药用包装材料厂、海浪厂的管理人。2014年9月5日海浪厂工作人员季刚向汇晟厂收取了第二年8.8万元租金，期限自2014年8月至2015年8月止。2014年9月10日江苏金平川律师事务所作为管理人接管海浪厂，双方办理了资产、印章、账簿、文书等交接。审理中，就汇晟厂在租赁期间对所租赁的房屋、场地等进行了适当的装饰、改建，就该部分的价值，法院委托南通市跃龙土地房地产评估咨询有限公司进行评估，该评估咨询公司于2015年3月20日和30日组织汇晟厂业主季平等人员进行现场丈量、核对，于2015年4月3日出具《关于南通海浪药用包装材料厂南通海浪玻璃厂破产清算案所涉及的四家租赁户有关项目的补充报告》，其中，涉汇晟厂有关项目评估总价为164719元。审理中，经法院释明，汇晟厂不同意租赁合同已解除，坚持继续履行合同。对南通市跃龙土地房地产评估咨询有限公司的评估报告中的评估项目无异议，但认为部分项目价格偏低，同意添附的部分在海浪厂破产清算时一并处理。原审法院认为，首先，有关合同是否被解除的问题。双方当事人于2013年6月15日签订的租房协议，由海浪厂将其合法房屋、场地等租赁给汇晟厂使用，合同所约定的相关权利义务明确，租房协议具有法律效力。在合同履行中，因海浪厂于2014年8月5日被法院裁定破产。2014年9月5日海浪厂工作人员季刚向汇晟厂收取了第二年租金8.8万元，而管理人江苏金平川律师事务所在2014年9月10日才接管破产债务人的资产、印章、账簿、文书等。根据我国破产法第十八条第一款的规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。依据该条的规定，虽双方当事人间的租房协议尚在履行期，但在法院裁定海浪厂破产后，海浪厂于2014年9月5日收取汇晟厂第二年度租金，而管理人是在2014年9月10日接管海浪厂。根据管理人的职责，其有权决定该租房协议是否履行，管理人在法院受理破产申请后二个月内未通知汇晟厂继续履行合同，说明管理人未有继续履行合同的意思表示，且海浪厂工作人员季刚并非管理人的成员，其收取租金仅代表管理人接管海浪厂之前的行为，并不代表管理人同意继续履行协议的意思，故双方当事人所签订租房协议于2014年10月5日被法定解除，海浪厂的该项诉讼请求法院予以支持。其次，有关合同解除后双方当事人的损失问题。根据我国合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。本案中，双方当事人间的租房协议已于2014年10月5月解除，汇晟厂理应在合理的期限内向海浪厂交还所租赁的房屋、场地等，其未交还，应承担至实际交还之日止的占用费。汇晟厂已交纳占用费至2015年8月，若该汇晟厂在2015年8月前交还海浪厂所租赁的房屋、场地等，海浪厂则应当按该汇晟厂实际占用期限收取占用费，多收的予以退还；若汇晟厂未在2015年8月底前交还的，其后产生的占用费参照原合同约定的第三年后每年9.8万元的标准计算至实际交还之日。汇晟厂在合同履行中，根据生产经营需要对房屋等场所进行适当的改造和装饰等，该行为属添附性质，所支付的改造和装饰等费用，原本可在租赁协议约定的期限内摊销，但双方当事人间的租赁合同因破产被提前解除，海浪厂已进入破产程序，而双方在租房协议中仅约定租期结束，房屋必须完整交还甲方，包括已改造的房屋不得拆散。双方未对破产情形下添附物的归属及处置进行约定，审理中，汇晟厂同意添附物在海浪厂破产清算时一并处理。故根据我国物权法的原则，添附物可归海浪厂所有。虽汇晟厂对添附物价值为164719元的评估结论持有异议，但法院认为，该评估是经法院委托，在汇晟厂业主参与的情形下，对评估项目进行了现场丈量、核对，评估机构具有相应的资质，该评估报告的结论法院予以采纳。汇晟厂认为部分项目价格偏低，要求重新评估的申请，法院不予支持。至于添附物部分的受偿，应在海浪厂处置破产财产时，与被添附的主物价值按比例分配。此外，汇晟厂辩称的其他损失，可另行主张或采用向破产债务人申报的方式解决。综上，根据《中华人民共和国破产法》第十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一款第五项，第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条的规定的规定，判决：
一、海浪厂与汇晟厂在2013年6月15日签订的租房协议已于2014年10月5日解除；
二、汇晟厂于本判决发生法律效力后一个月内，将租房协议项下所租赁的原中空板车间一幢、原彩印纸箱用房一套、辅助用房、水池、水泥场地腾空，并交还于海浪厂；
三、合同解除后占用费的结算方法：若汇晟厂在2015年8月前交还海浪厂所租赁的房屋、场地等，海浪厂则应当按汇晟厂实际占用期限收取占用费，多收部分应予退还；若该汇晟厂未在2015年8月底前交还的，自2015年9月始产生的占用费参照原合同约定的每年9.8万元的标准计算至实际交还之日止；
四、添附物（详见2015年4月3日南通市跃龙土地房地产评估咨询有限公司出具《关于南通海浪药用包装材料厂南通海浪玻璃厂破产清算案所涉及的四家租赁户有关项目的补充报告》中涉汇晟厂的部分）归海浪厂所有，汇晟厂就164719元部分的受偿方法：在海浪厂清算破产财产时，与被添附的主物价值按比例分配。案件受理费6843元，由海浪厂负担4562元，汇晟厂负担2281元。宣判后，上诉人汇晟厂不服，向本院提起上诉称，1、双方的租赁合同合法有效，上诉人一直严格按照合同执行，没有违约。2014年9月5日被上诉人收取了下一年度租金，其却于2014年11月1日单方解除合同，没有依据。2、被上诉人于2014年8月5日被南通市通州区人民法院裁定破产，自裁定之日生效。江苏金平川律师事务所于2014年8月13日被指定为被上诉人的破产管理方，自该日起管理人应当接受被上诉人的财产、印章和账册等资料，并决定被上诉人的管理事务。被上诉人于2014年9月5日收取租金的行为应视为管理人认可继续履行合同。管理人认为其于2014年9月10日才与破产企业交接，对之前被上诉人收取租金的行为不予认可，这是与破产决定是违背的。3、一审中原海浪玻璃厂财务科长季刚作证其收取租金系受厂法定代表人曹建指使。根据法律规定，企业破产后法定代表人无权收取租金，其行为已涉嫌违法。4、自管理人接收企业和决定终止租赁协议至今，上诉人从未向管理人缴纳过任何费用，管理人也从未提及和收取过占用费，一审判决占用费错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判被上诉人败诉，并向上诉人支付违约金8.8元。
一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人海浪厂答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审的争议焦点为：1、案涉租赁合同是应当继续履行还是解除。2、一审判决的占用费是否正确。3、上诉人主张赔偿8.8元违约金有无依据。关于争议焦点1，海浪厂的管理人于2014年9月10日与该厂进行交接，原海浪厂的人员在此之前收取租金的行为不能视为管理人同意继续履行合同，如上诉人认为工作人员擅自收取租金违法，其可依法向有关部门反映。根据法律规定，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行。现海浪厂请求解除合同于法有据。关于争议焦点2，合同解除后，承租人应当及时返还承租房屋，如其继续使用，当然应当支付占用费，二审中上诉人亦陈述到目前为止仍在使用，因此据实计算费用并无不当。关于争议焦点3，根据我国合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。汇晟厂一审中并未提出赔偿8.8元违约金的请求，二审中不予处理。一审判决亦告知汇晟厂，其辩称的其他损失，可另行主张或采用向破产债务人申报的方式解决。综上，上诉人汇晟厂的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6843元，由上诉人汇晟厂负担。本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理
审判员 张峥嵘
代理
审判员 陆炜炜
二〇一五年十二月四日
书 记 员 周 敏 来源：