河南省正阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）正民重字第13号原告黎南洋，男，汉族，1985年10月20日出生，住正阳县。委托代理人杨雷，河南明信律师事务所律师。被告高静，女，汉族，1970年3月29日出生，住正阳县。委托代理人曹阳，河南明信律师事务所律师。第三人朱娜，女，汉族，1974年10月12日出生，住正阳县。第三人吴清花，女，汉族，1965年1月20日出生，住正阳县。
原告黎南洋诉被告高静及第三人朱娜、吴清花租赁合同纠纷一案，本院受理后于2014年12月16日作出（2014）正民初字第1091号民事判决书。上述判决宣判后，被告高静不服，上诉至驻马店市中级人民法院，该中院以原审判决事实不清为由于2015年4月17日作出（2015）驻民一终字第00113号民事裁定书，撤销了本院（2014）正民初字第1091号民事判决书并发回本院重审。本院重审后，另行组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告黎南洋的委托代理人杨雷，被告高静的委托代理人曹阳，第三人朱娜和吴清花均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黎南洋诉称：第三人朱娜、吴清花将位于正阳县西大街的门面房共同出租给被告高静经营使用。2012年10月14日被告将上述门面房转租给原告黎南洋并收取原告转让费133000元（其中包含房租24555元），原告自此开始进行必要的装修并经营使用。2014年6月，第三人以被告无权转租为由通知原告搬离承租房屋，并在原告承租的门店上张贴告示寻求新的承租户，致使原告无法经营。原告认为被告收取转租费的行为构成不当得利，应予返还；因被告的转租行为存在瑕疵，致使原告无法继续承租而造成了原告的经济损失。为此，原告诉至法院，要求被告返还其收取原告的房屋转让费108445元，并要求被告及第三人赔偿经济损失10000元。
被告高静辩称：被告收取原告的费用不是空房转让费，而是包括剩余的房租费、被告对房屋进行装修的费用及承租房屋内剩余物品的费用，原告要求被告返还转让费108445元没有事实依据；第三人通知原告搬离承租房屋是因为原告故意拖延交纳租金，不是因为被告无权转租。第三人朱娜述称：因黎南洋未在房租到期前预交房租，第三人朱娜多次通知黎南洋交房租，黎南洋表示不再续租了，第三人才张贴告示寻求新的承租户，原告要求第三人朱娜赔偿损失没有事实和法律依据。第三人吴清花述称：第三人吴清花曾要求黎南洋交纳房租，黎南洋说不再续租房屋了。
经审理查明：2010年7月10日，第三人朱娜将位于正阳县西大街坐南朝北的门面房两间出租给被告高静使用，双方签订《房屋租赁协议》一份，该协议约定：租期为五年（从2010年7月11日至2015年7月10日止），年租金19000元，如不能按时交纳租金，朱娜有权收回房屋；房租一次性付清朱娜一年，每次付房租在上次签订日期付清；高静在租房期间，不欠房租情况下有权转租任何人（装修费用有权转让，房屋无权收转让费）；装修费朱娜均不负责，全由高静承担；房租到期时高静有优先租赁权和使用权，高静不用时提前一个月告知朱娜。后第三人朱娜与被告高静于2011年8月3日将2011年7月11日至2015年7月10日的年租金变更为22000元。2010年7月20日，第三人吴清花将位于正阳县真阳镇西关街252号西一间门面房出租给被告高静使用，双方签订《租房协议》一份，该协议约定：房屋租金第一年为8600元，租金一年一次性付清，租期暂定为五年，以后随行情就市；租用期满时，高静须提前一个月告知吴清花是否继续租用；高静不欠吴清花的房租情况下，高静有权转租，否则吴清花有权收回房屋。被告高静租赁第三人朱娜、吴清花的上述三间门面房后，于2010年8月份对该三间房屋进行了夹山改梁、吊顶、门头、展柜、橱窗、吧台、电动卷闸门等装修工程，并安装柜式空调一台（价格5800元）。庭审中，被告高静向本院提交了装修材料供货单据十三份（折合货款总计28600元左右）、购买柜式空调的保修凭证一张及证人杨某的出庭证言，用于证明被告高静对租赁的三间房屋进行了装修和安装空调共花费10余万元、被告收取原告扣除房租24555元剩余的108445元（含压金8000元）系装修费和店内设备转让费的事实，但原告质证认为不知道被告高静如何装修及装修的花费情况，且不认可被告收取的费用108445元（含压金8000元）系装修费和店内设备转让费。2012年10月14日，被告高静在第三人朱娜、吴清花不知情的情况下将其租赁的上述三间门面房转租给原告黎南洋，双方未签订书面转租协议，被告于当日收取原告现金133000元（包括2012年10月14日至2013年7月10日的三间门面房租金24555元及压金8000元），并向原告出具收条一份，该收条载明：“今收转西店房钱壹拾贰万伍仟元，压金捌仟元。高静2012.10.14”。被告高静将上述门面房转租给原告黎南洋后，同时也将该房屋内装修物品及柜子、空调等交付原告使用，之后原告黎南洋对门面房简单装修后开始经营使用。2013年8月4日，原告向被告交纳2013年7月11日至2014年7月10日三间门面房的房租34000元（其中第三人朱娜房租22000元，吴清花房租12000元），被告向原告出具收条一份，该收条载明：“今收到西关房租叁万肆仟元整（￥34000）高静2013.8.4”。被告高静已将被租赁房屋截止2014年7月10日前的房租转交给第三人朱娜和吴清花。2014年6月，第三人要求被告高静和原告黎南洋支付2014年7月11日至2015年7月10日的房租时，因原告黎南洋、被告高静与第三人关于租金的数额未能达成一致意见，原告未向被告和第三人朱娜、吴清花续交2014年7月11日之后的租金，被告也未向第三人朱娜、吴清花续交2014年7月11日之后的租金。2014年6月，第三人朱娜在原告租房墙上张贴“此房出租价格面议”的通知，后原告关门停业。另查明：1、被告高静收取原告黎南洋的8000元压金系装修保证金。2、本院于2014年9月4日组织原被告及第三人进行调解，被告高静与第三人朱娜、吴清花同意解除双方分别于2010年7月10日、同年7月20日签订的二份租房协议，被告高静与原告黎南洋均同意解除双方的转租关系；被告高静要求原告黎南洋支付第三人朱娜2014年7月10日至同年9月4日房租（标准按年租金22000元）5030元，原告表示同意，同时原告于当日将门面房的钥匙交付第三人朱娜、吴清花。之后第三人朱娜、吴清花将三间门面房出租给新的承租人，新的承租人已对该门面房重新进行装修并经营使用。上述事实有原告提交的身份证复印件、被告高静出具的收条两份、照片两张、被告与第三人的房屋租赁协议两份，被告提交的装修材料供货单、商品销售保修凭证、证人杨某的出庭证言，原被告及第三人的陈述，庭审笔录等证据予以证实。
本院认为，原被告及第三人朱娜、吴清花于2014年9月4日在本院组织调解时已协议解除被告高静与第三人朱娜、吴清花签订的两份租房协议及被告高静与原告黎南洋的转租关系，上述协议系当事人的真实意思表示且不违反法律规定，本院予以确认。2012年10月14日被告收取原告的压金8000元系装修保证金，在原被告的转租关系解除后被告应予以退还。原告以2012年10月14日被告收取原告的转门店钱125000元在扣除其中的房租24555元后剩余的100445元系空店转让费为由要求被告高静退还；而被告认为其收取的100445元系装修和店内设备转让款，不应退还，并向本院提交了装修材料供货单据十三份、购买柜式空调的保修凭证一张及证人杨某的出庭证言，但被告提交的该组证据可以证明被告高静对门面房进行了装修，而不能证明装修门面房花费的实际数额。虽然被告高静将三间门面房转租给原告黎南洋时未签订书面转租协议，也未对收取原告现金100445元的性质进行明确约定，但被告高静转租时将门面房内的装修物品及柜子、空调等一起交付给原告，由此可以说明被告收取原告的100445元包含有装修费和店内设备转让费。因被告高静提交的证据不能证明装修门面房花费的实际数额，且该门面房现已被重新装修，无法对被告转租该门面房时的装修物品价值进行评估鉴定，故而不能证明被告收取原告100445元中包含装修费和店内设备转让费的具体数额。根据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的规定，并结合本案实际情况，以被告高静退还原告黎南洋50000元为宜。原告要求被告退还转让费100445元，其超出50000元的部分，于法无据，本院不予支持。被告高静要求原告黎南洋支付2014年7月10日至同年9月4日房租（标准按年租金22000元）5030元，原告表示同意，本院予以支持。原告黎南洋要求被告高静及第三人朱娜、吴清花赔偿其损失10000元，但未向本庭提交相关证据，原告的该项诉求证据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：
一、解除原告黎南洋与被告高静的转租关系及被告高静与第三人朱娜、吴清花于2010年7月10日、同年7月20日签订的租赁协议；
二、被告高静退还原告黎南洋50000元及压金8000元；
三、原告黎南洋支付被告高静2014年7月10日至2014年9月4日的房租5030元；
四、驳回原告黎南洋的其他诉讼请求。上述第二、三项相互折抵后，被告高静于本判决生效后三十日内支付原告黎南洋现金52970元。逾期履行本判决确定之金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2669元，原告承担1544元，被告高静承担1125元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审判长 程 瑜
审判员 肖雪源
审判员 李 强
二〇一五年十二月四日
书记员 贺 娟 关注公众号“”