山东省威海经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）威经技区民初字第1566号原告威海经济技术开发区崮山镇邵家庄村村民委员会。住所地威海经济技术开发区崮山镇邵家庄村。法定代表人邵天成，系村委主任。委托代理人马广路、王琴，山东英良泰业律师事务所律师。被告毕庶强，男，汉族，住威海火炬高技术产业开发区。
原告威海经济技术开发区崮山镇邵家庄村村民委员会与被告毕庶强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员王志刚独任审判。原告委托代理人及被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2002年10月1日，原、被告签订了房屋租赁合同一份，合同约定被告租用原告村西原学校，租期自2002年10月1日至2021年9月30日，共计20年，租金每年600元。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋的使用权，前十年的租金6000元，被告已经支付。但被告未按合同约定向原告交付后续租金，至起诉之日共拖欠租金1800元。原告于2014年6月30日向被告发出催缴租金的通知。2015年1月7日，原告又向被告发出解除合同通知书，要求被告收到通知后60日内腾退租赁房屋。但被告在接到通知后既不履行交付租金的义务，也不腾退租赁房屋。故原告诉至法院，要求解除原、被告签订的房屋租赁合同，被告按合同约定支付租金1800元，并交还租赁的房屋。
被告毕庶强辩称，已经向原告村委会有关人员支付了后续租金，因有关人员意外去世的原因该租金原告未收到。原告虽多次催收租金并要求解除合同，但被告一直在与原告积极协商。被告要求继续履行双方在2002年签订的房屋租赁合同，同意支付因故拖欠后续全部租金。
经审理查明，2002年10月1日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告租用原告村西原学校房屋，租期20年，“自2002年10月1日起到2021年9月30日”，租金每年600元，租金支付方式为“2003年12月前付租金6000元，剩余6000元在2013年9月30日前付清，逾期视为违约”；合同还约定:“甲、乙双方不得无故终止合同，如需终止必须提前30天书面通知对方进行协商，否则视为违约”。合同签订后，原告向被告交付租赁的房屋，被告已支付前十年（2002年10月1日至2013年9月30日）的租金6000元。2013年9月30日，原告向被告发出通知，主要内容为：经村两委研究、村民代表大会通过，涉案租赁合同至2013年10月30日废除，要求被告缴纳所拖欠的租金。庭审中，被告承认收到该通知，但不同意解除合同，并于2013年12月份将后续租金7000元（含其他费用）交付给当时被告村党支部书记邵在孟（音），未出具收据，××去世。原告否认被告通过邵在孟向村委会交付了后续租金，被告未提供证据证实。2014年6月30日，原告再次向被告发出通知，要求被告于2014年7月10日前将欠缴的租金交至被告村委会。同时，该通知载明“因原通知你双方房屋及土地租赁合同均已废除，请你一并将房屋及土地退还我村。你方如有其他意见、要求，双方可在2014年7月10日前沟通解决”。庭审中，被告承认收到该通知，并称收到通知后即电话联系村委干部邵正江，说明其和前任书记（即邵在孟）交款的过程，表示愿意继续履行合同，可以缴纳后续租金，邵正江答复等村委换届选举结束后再解决。对被告该辩述，原告未发表意见，被告亦未举证证实。2015年1月7日，原告向被告发出解除合同通知，主要内容为：鉴于被告未按照合同约定缴纳租金，在多次催缴后仍拒绝履行，构成根本违约，通知解除房屋租赁合同，被告应在接到通知60日内腾退租赁房屋。收到该通知后，被告与原告法定代表人邵天成进行沟通协商，双方未达成一致意见。2015年11月5日原告提起本案诉讼，要求判令解除双方房屋租赁合同，被告返还租赁房屋并支付租金2100元，诉讼中变更租金数额为至2015年9月30日的租金1800元。以上事实有房屋租赁合同、通知书及当事人的陈述在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。承租人无正当理由迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同履行。其中，合同约定的租期20年与载明的起止时间“2002年10月1日至2021年9月30日”不相符，结合约定的租金支付方式，可以推断双方约定的真实租期应为20年，截止时间应至2022年9月30日。合同签订后，原告已向被告交付房屋使用，被告也已付清至2013年9月30日的前十年租金，至2013年9月29日，双方均未违约。根据双方的约定，2013年9月30日之前，被告负有支付后续租金6000元的义务，逾期方能构成拒付租金的违约责任。但，原告于当天向被告发出通知，告知至当年10月30日废除合同。原告的行为，不符合合同的约定，也没有合法依据，该通知无法产生解除合同的效力。被告拒绝解除合同，并主张向时任村书记邵在孟交付了后续租金，但无证据证实。本院认定双方签订的租赁合同至2013年10月30日未解除，双方应继续履行，原告负有向被告支付后续租金6000元的义务。之后，双方对是否解除合同产生分歧，被告是否已向邵在孟交付后续租金也无法核实，被告未积极支付后续租金有情可原，非无正当理由，不构成根本违约。2014年6月30日，原告再次向被告发出通知，在催缴租金的同时，明示已废除双方的租赁合同，要求被告退还房屋。被告自述接到通知后，通过村委干部沟通协商，双方达成待村委换届选举结束后再解决的一致意见。庭审中，原告对被告的陈述虽未发表意见，被告也无证据证明双方达成的一致意见属实，但基于前述的分析，结合当时原告村委会的现实情况，双方在未解决合同是否解除的情况下，被告继续迟延支付后续十年的租金，原告该次通知仍然无法达到解除合同的效力。2015年1月7日，原告第三次向被告发出解除合同通知，该通知基于前两次通知催收被告逾期不支付租金的事实，再次明确表示解除合同。而因前述两次通知效力欠缺，被告逾期支付后续十年租金，不能认定为无正当理由，原告虽经催告，但尚不足以构成合同解除权。且，双方当事人在2015年1月7日后，对租赁合同改期、年租金标准调整等事项也进行了多次协商，虽未达成变更合同的一致意见，但也没有形成解除原合同的一致意见。故至诉讼前，双方当事人的租赁合同未解除。原告起诉后，庭审中被告再次明确拒绝解除合同，要求继续履行并同意支付后十年租金6000元，对被告的主张本院予以支持；对原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。租金方面，原告虽基于解除合同仅主张至2015年9月30日的欠付租金，但被告同意支付后续全部租金，符合合同约定，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十七条之规定，
判决如下：驳回原告要求与被告解除房屋租赁合同的诉讼请求；被告于本判决生效后十日内支付原告租金6000元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判员 王志刚
二〇一五年十二月四日
书记员 胡雅楠 搜索“”