四川省自贡市自流井区人民法院民 事 判 决 书（2015）自流民初字第2733号原告自贡市海普物业有限责任公司，住所地自贡市汇东新区。法定代表人袁彪，总经理。委托代理人倪列平，四川方同律师事务所律师。被告王敏，女，1975年4月2日出生，汉族，自贡市人，家住自贡市自流井区。
原告自贡市海普物业有限责任公司（以下简称“海普物业”）诉被告王敏物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理。依法由
审判员刘前英适用简易程序于2015年12月3日公开开庭进行审理。原告海普物业的委托代理人倪列平、被告王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告海普物业诉称：原告是具有物业服务资格的法人，被告享受了原告的物业服务后，自2012年9月起至2015年5月期间，拖欠物业服务费共计4,778.70元未支付，现请求判令被告立即支付原告物业服务费4,778.70元、违约金927.00元；被告承担诉讼费。原告为支持自己的诉讼主张，向法庭举示了以下证据：1.海普物业营业执照、机构代码证、物业服务资质证，拟证明原告的主体资格；2.自发价（2009）65号文，拟证明原告收取物业服务费的依据和标准；3.物业服务合同，拟证明原、被告之间的合同关系；4.社区证明，拟证明被告的主体资格；5.被告欠费明细，拟证明被告的欠费情况；6.催收通知，拟证明原告书面催收。
被告王敏辩称：原告诉称被告未交物管费的时间及金额属实；2012年春节家里进小偷，原告不作为；27楼业主违章加层，生活用水从雨水管排，造成我的卧室和客厅渗漏，虽经处理，但未能解决。因此，原告违约在先，请求驳回原告的诉请。被告王敏未向法庭提交证据。原告所举证据经庭审质证，被告均无异议。本院对该证据予以采信。根据采信证据结合庭审查明事实，本院确认以下事实：被告王敏系原告海普物业所提供物业服务的自贡市自流井区紫薇路351号水岸豪庭11栋1单元1楼4号房的业主，该房建筑面积120.76平方米。2008年8月5日、2013年12月24日海普物业和该小区建设单位四川雄飞集团有限责任公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：┈甲方选聘海普物业对雄飞.水岸豪庭提供前期物业服务；┈物业服务期限自交房之日起3年，若在此期间本物业成立业主委员会，物业服务期限则至业主委员会正式成立之后并选聘或续聘物业服务企业之日止；┈高层住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.20元向海普物业交纳物业服务费；┈业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日承担欠付物业服务总额千分之三的违约金┈双方权利义务等。原告在履行前述合同约定的义务后，被告自2012年9月起至2015年5月止未缴纳相应的物业服务费4,781.70元，经原告书面催收未果，诉至本院。庭审中，经本院主持调解，双方各持己见，未能达成一致意见。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，┈，对业主具有约束力。┈”之规定，四川雄飞集团有限责任公司与原告签订的前期物业服务合同合法有效，对原告海普物业及被告王敏均具有约束力，双方均应依约履行。
被告辩称的事由，与物业服务合同不属同一法律关系，本院不予处理。故原告仅诉请被告支付拖欠的物业费4,778.70元及违约金的请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。因合同约定的违约金过高，本院考虑原告的实际损失、预期利益，根据公平原则依法酌情确定为478.00元。据此，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，
判决如下：被告王敏于本判决生效之日起十日内向原告自贡市海普物业有限责任公司支付物业服务费4,778.70元、违约金478.00元，共计5,256.70元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25.00元，由被告王敏承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。
审判员 刘前英
二〇一五年十二月四日
书记员 梁 姗 关注公众号“”