江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第5864号上诉人（原审被告）朱从龙，男，1970年3月27日生，汉族。委托代理人戎霞，江苏高的律师事务所律师。委托代理人孔林立，江苏高的律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）杨宝荣，女，1965年12月22日生，汉族。委托代理人高洁，江苏巨楷律师事务所律师。
上诉人朱从龙因与被上诉人杨宝荣房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2014）栖民初字第2503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月15日立案受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。上诉人朱从龙及其委托代理人戎霞、孔林立，被上诉人杨宝荣的委托代理人高洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨宝荣原审诉称，朱从龙在2008年享受国家拆迁政策时，自愿将其名下栖霞区翠林山庄一期17幢103室房屋（以下简称103室房屋）的购房以及相关的全部权利转让给杨宝荣。为此，2009年1月2日，杨宝荣与朱从龙及朱从龙的亲属共同签订了协议，就本案所涉房屋的转让及双方的权利义务进行了约定。协议签订后，杨宝荣按协议支付了相关款项，取得并入住该房屋。2011年6月，杨宝荣出资办理了登记在朱从龙名下的权证。现该房屋具备办理过户至杨宝荣名下的条件，杨宝荣多次催促，均遭朱从龙拒绝。为维护杨宝荣的合法权益，故诉至法院，请求判决朱从龙限期办理南京市栖霞区金尧路19号17幢二单元103室房屋变更登记至杨宝荣名下的手续，本案诉讼费由朱从龙承担。朱从龙原审辩称，杨宝荣通过非正常手段以朱从龙名义取得购房资格，然后与朱从龙所订立的协议是无效的，朱从龙从来没有亲自办理过103室的房屋所有权证和土地使用证，申请办证的文件上并非其本人签名，请求驳回杨宝荣的诉请。原审法院
经审理查明，2009年1月2日，杨宝荣（乙方）与朱从龙（甲方）及案外人朱从林、刘永俊、朱从华、陈雪梅（以上4人均为甲方）签订《协议》1份，该协议内容为：“一、甲方确定将现标注为栖霞区翠林山庄一期17幢103室的房屋购房序号（416d）以及与此相关的全部权利转让给乙方；
二、乙方自行支付由本协议第一条而产生的所有购房费用（205417元）；
三、甲方应协助乙方购得上述房屋，并及时协助乙方办理所有变更登记手续，不影响乙方获得相应权证，所有变更登记手续费用由乙方承担；
四、协议双方各自严格遵守协议，甲方如违约即按违约当时的同等地点、同等面积房屋价格向乙方支付违约金，反之亦然；
五、本协议一式二份，甲乙双方各执一份。本协议两份效力等同，对外保密，甲乙双方签字生效。”协议签订后，杨宝荣于2009年1月19日以朱从龙的名义向南京仙林房地产开发有限公司支付了103室房屋的购房款201390元，并取得销售不动产统一发票。后103室房屋一直由杨宝荣使用。2011年4月，社区通知该小区的业主统一办理房屋相关证件，朱从龙与杨宝荣丈夫王兵一起至指定地点交纳了103室的住房登记费及契税，费用由王兵支付。之后王兵领取了103室房屋的房屋所有权证和国有土地使用证，该两证载明的所有权人及使用权人为朱从龙，门牌登记为南京市栖霞区金尧路19号17幢二单元103室。从2014年起，杨宝荣多次要求朱从龙协助办理103室房屋的过户手续，朱从龙均予以拒绝。原审另查明，由朱从龙申请，原审法院依法委托南京金陵司法鉴定所，对保存在南京市房产档案馆的《南京市房屋权属登记申请书》、《委托书》中签名处的“朱从龙”字样是否为其本人所书写进行鉴定，该鉴定机构出具宁金司（2015）文鉴字第171号鉴定意见书，认为上述两份材料上的“朱从龙”签名字迹与朱从龙本人书写的“朱从龙”字迹不是同一人所写。朱从龙为此次鉴定支付了鉴定费9750元。上述事实，有《协议》、销售不动产统一发票、103室房屋所有权证及国有土地使用证、《南京市房屋权属登记申请书》、《委托书》、宁金司（2015）文鉴字第171号鉴定意见书等证据，以及原审法院庭审笔录在卷佐证，原审法院予以认定。原审法院认为，公民的民事活动应当遵循诚实信用的原则。杨宝荣与朱从龙及其亲属就涉案房屋所签订的协议书，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定该协议合法有效。该房屋系经济适用房，销售不动产统一发票开具的时间距今已超过5年，符合上市交易的条件，朱从龙作为该房屋的所有权人应当按照协议约定协助杨宝荣办理房屋过户手续。故对于杨宝荣要求朱从龙协助办理过户手续的诉讼请求，原审法院予以支持。关于朱从龙认为协议书无效的抗辩意见，因其未提供相关证据加以证实，故原审法院不予采纳。本案中，虽然基于朱从龙的申请，对相关文件上的字迹进行了鉴定，但鉴定意见并不影响本案的裁判结果，故鉴定费用应由申请人即朱从龙承担，杨宝荣不承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，原审法院判决：朱从龙于判决生效之日起三十日内协助杨宝荣将坐落于南京市栖霞区金尧路19号17幢二单元103室的房屋所有权和国有土地使用权变更登记至杨宝荣名下。案件受理费80元，减半收取40元，保全费1548元，合计1588元，由朱从龙负担（此款杨宝荣已向原审法院缴纳，原审法院不退，由朱从龙于判决生效之日起三十日内给付杨宝荣）；鉴定费9750元，由朱从龙负担。
上诉人朱从龙不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、朱从龙与杨宝荣之间签订的房屋买卖协议应为无效。朱从龙在拆迁时已经获得两套安置房，其并不具备申请购买经济适用房的资格，也从未领取过2010宁房改仙016360号《南京市征地拆迁安置房购买通知书》，在拆迁协议中也未有该房屋。被上诉人杨宝荣之夫王兵并通过不正当关系以朱从龙的名义骗取了诉争房屋，后朱从龙碍于情面与杨宝荣签订了房屋买卖协议，后杨宝荣伪造朱从龙的签名，登记办理了房屋所有权证、国有土地使用权证，并一直隐匿两证，朱从龙对此并不知情。故朱从龙无权取得诉争房屋，并非涉诉房屋产权人，其与杨宝荣签订的房屋买卖协议无效。
二、杨宝荣不仅伪造了朱从龙的签名取得了涉诉房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证，杨宝荣还扣押了朱从龙另一套拆迁安置房的房屋产权证，本案涉及违法犯罪，原审草率认定鉴定结果与本案判决无关错误。综上，请求撤销原审法院判决，依法改判驳回杨宝荣的诉讼请求，并由其承担本案诉讼费用及鉴定费用。
被上诉人杨宝荣答辩称，一、原审认定事实清楚，双方签订的房屋买卖协议有效。朱从龙在有多套拆迁安置房情况下，自愿与杨宝荣签订房屋买卖协议，由杨宝荣以朱从龙的名义直接向房地产公司缴纳相应购房款以及办理房产证的税费，故涉案房屋只是登记在朱从龙名下，但相应实际产权应当由杨宝荣享有。朱从龙如认为双方签订的房屋买卖协议无效，应在法律规定的诉讼时效内起诉，而本案中双方房屋买卖协议自2009年1月签订后立即履行，至今已6年之久，且双方当事人居住在同一小区，不可能不知道杨宝荣长期居住使用涉案房屋，该份房屋买卖协议是双方真实意思表示，未违反国家强制性法律规定，故应当有效。
二、本案未涉及任何违法犯罪行为，上诉人无任何证据可以证实。综上，请求二审法院驳回朱从龙的上诉请求，维持原审判决。双方对原审查明的事实并无异议，本院对原审查明的事实予以确认。双方当事人在二审中均未提交新证据。本院另查明，南京市栖霞区金尧路19号17幢二单元103室房屋产权证上记载，该房屋为经济适用房，登记时间为2010年11月24日，五年内不得上市交易与出租。以上事实，有房屋所有权证书、庭审笔录等予以证明。
本院认为，损害社会公共利益的合同无效，无效的合同自始没有法律约束力。本案中，朱从龙与杨宝荣于2009年1月2日签订的《协议》系对经济适用房的转让，而国务院制定的国发（2007）24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，经济适用房五年之内不得直接上市交易，如果五年内因各种原因需要直接上市交易的，政府要优先回购，回购的房屋仍然用于低收入家庭的住房保障。该规定的目的是保证经济适用房能够真正用于解决城市低收入家庭的住房困难和移建项目的拆迁安置，发挥社会保障功能，维护国家利益以及社会公共利益。拥有购买经济适用房资格的人在购买、使用、出售经济适用房时，均应遵守经济适用房的管理规定，如果采取规避方式违反管理规定，则破坏了经济适用房的管理秩序，损害了国家利益和公共利益。因此，朱从龙、杨宝荣签订的《协议》无效，杨宝荣要求朱从龙协助办理涉诉房屋变更登记手续的诉讼请求，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方当事人原审中未提出与合同无效有关的解决纠纷的请求，故本院在本案中不予主动处理。双方当事人如果不能依法自行协商处理纠纷，可以依法另行起诉。朱从龙另提出涉诉房屋申购不合法，其应向南京市栖霞区房屋拆迁安置办公室、南京市住房制度改革办公室提出，并由相关行政主管部门查处，本院对此不予处理。朱从龙提出杨宝荣扣押其另一套房屋的房屋所有权证，不在本案处理范围，本院不予理涉。综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律和判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、撤销南京市栖霞区人民法院（2014）栖民初字第2503号民事判决；
二、驳回被上诉人杨宝荣的原审诉讼请求。一审案件受理费减半收取为40元，保全费1548元，合计1588元，二审案件受理费80元，均由杨宝荣负担；鉴定费9750元，由朱从龙负担。本判决为终审判决。
审 判 长 张晗庆
代理
审判员 付 双
代理
审判员 吴 勇
二〇一五年十二月四日
书 记 员 汪海燕 关注公众号“”