江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）常民终字第1678号上诉人（原审被告）王明珍。委托代理人戴晨逸，江苏恒闻律师事务所律师。委托代理人袁芸，江苏恒闻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）金坛市开发区强鑫拆迁有限公司，住所地金坛市华城中路168号。法定代表人田生海，该公司总经理。委托代理人蒋长卿，江苏剑群律师事务所律师。委托代理人刘友国，金坛区东城街道办事处征地动迁办公室主任。原审被告王友生。委托代理人戴晨逸，江苏恒闻律师事务所律师。委托代理人袁芸，江苏恒闻律师事务所律师。
上诉人王明珍因与被上诉人金坛市开发区强鑫拆迁有限公司（以下简称强鑫公司）、原审被告王友生房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服金坛市人民法院（2015）坛民初字第1755号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审情况：强鑫公司诉称，王友生与王明珍系夫妻关系。2006年5月31日，强鑫公司与王友生就王友生位于金坛经济开发区东村村委后庄村163号房屋的规划搬迁签订了三份“规划搬迁补偿安置协议书”。协议��约定：王友生同意于2006年5月31日前搬迁结束交强鑫公司拆除，王友生在签订协议之前将原房屋的土地使用证、房产证等证件原件交强鑫公司注销，强鑫公司于2007年12月底前将安置房交付给王友生等。协议签订后，王友生将其房屋的房产证原件交付给强鑫公司，但以房屋内物品无处堆放且无房过渡为由要求暂缓搬迁腾空，等安置房交付时再搬迁。鉴于王友生家庭的实际困难，强鑫公司同意了其暂缓搬迁的请求。2007年12月19日，为解决王友生的实际困难，强鑫公司先行向王友生交付了东方一村8幢404室住宅及车库，以便其搬迁腾空并交付房屋，但王友生接受先行交付的安置房后却以种种理由搪塞拒不搬迁。2008年元月，王友生将上述安置房转让给第三人。同时，王友生在拒不交付被搬迁房屋的情况下又采用翻窗换锁的方式强占了东方一村8幢304室安置房并予装修���此后，强鑫公司多次催王友生搬迁腾空并交付房屋，但王友生却置若罔闻、至今不交。现强鑫公司起诉要求王友生和王明珍腾让并交付金坛经济开发区东村村委后庄村163号房屋及相关附房。王友生、王明珍共同辩称，坐落于金坛市经济开发区东村村委后庄村163号房屋是其二人于1991年建造了第一层，于1998年在第一层上面加盖了一层半，因此该房屋是二层半，但强鑫公司只评估了二层，半层面积为173.47平米、高度为2.31米没有安置。另外强鑫公司至今没有按规划搬迁补偿协议书履行结算款。原审
经审理查明，王友生与王明珍系夫妻关系。诉争房屋的状况为：主房（1号房）四间二层加一层尖顶；连着主房的二间附房（2号房36.04平米）；主房前面的红色砖墙房（5号房24.32平米）；主房西边相隔三十米左右处的六间平房，其中二间为平台房（3号房48.72平米），另外为四间尖顶房（4号房75.85平米）；上述房屋坐落于金坛市经济开发区东村村委后庄村163号（原金坛市城东乡三村村委）。2006年诉争房屋面临动迁，同年4月强鑫公司委托江苏金宁达恒房地产估价咨询有限公司对王友生的部分房屋进行了重置成新价的评估，江苏金宁达恒房地产估价咨询有限公司出具了评估报告，报告中主房362.84平米的基本价为480元／平米、层高4.65米、层高修正113.5%，重置价为544.8元／平米。2006年5月31日，强鑫公司（甲方）与王友生（乙方）签订《规划搬迁补偿安置协议书》1份，甲方与乙方就搬迁补偿安置等事宜达成如下协议：
一、被搬迁房屋情况：房屋产权人王友生，建筑面积190.65平米；
二、搬迁时间及要求：乙方同意于2006年5月31日之前搬迁结束交甲方拆除，乙方交房时不得损坏房屋结构，不得占有被估价的附属物品……；另外，协议对甲方补偿给乙方的款项、安置情况及双方结算情况作出了明确约定，甲方安置乙方房屋为金江苑二村13幢204室（建筑面积122.28平米）、13幢16号车库一间（建筑面积8.9平米），扣除安置给乙方的安置房价款，甲方实际应付给乙方人民币200465元，该款甲方应在2006年9月30日前结清。原审庭审中，强鑫公司陈述，实际安置给王友生的有效面积为447.15平米，而王友生的补偿安置协议书中记载的“房屋面积”为190.65平米，是因为当时直接从王友生的总面积中划出了一部分安置给了王友生的儿子ＸＸ（128.25平米）和王红伟（128.25平米），与王友生签订协议的当天，强鑫公司还分别与ＸＸ和王红伟签订了安置补偿协议，将原本安置给王友生的部分有效面积安置给了ＸＸ和王红伟。王友生对其将上述部分有效面积直接安置给其儿子的事实表示认可，同时王友生认可动迁���范围包括了上述1-5号房。王友生陈述，刚拆迁的时候、签协议之前，我拿到了评估报告，我和有关人员交涉了好几次。安置给王红伟的房子为东方一村8幢404室117.64平方，阁楼64.64平方，以及8幢17号车库10.61平方米；安置给ＸＸ的房子为东方一村8幢304室117.64平方，8幢14号车库10.61平方。王红伟的房子强鑫公司已经给了我们，但是已经抵给别人了，ＸＸ的房子ＸＸ已经装修了，车库的钥匙也重新换了，因为还没与强鑫公司结账，房子还没通水电，暂时不能住人。现在我与王明珍不腾让房屋是因为：1、1号主房尖顶部分未算作有效面积，即该部分面积没有计入可安置面积；2、拆迁时我正饲养猪，拆迁部门未对我的猪作出补偿。原审诉讼中，原审法院依法向原江苏金宁达恒房地产估价咨询有限公司职员徐某进行了调查，徐某陈述：当时该主房的建筑面��由有权部门确认后提供给我们，作为主房建筑面积的评估依据，当时有权部门认定的有证面积为362.84平米，是按二层确认后提供给我的。我们的工作主要是评估房屋的重置成新价，我们根据评估相关规定，标准平均层高是3.3米，而王友生的房子含最上面的尖顶部分屋面在内，总檐高为9.3米，由此折合出的平均层高是4.65米（评估报告上的示意图“4.21”是笔误，应当是4.65，实际估价报告是按4.65计算的，详见上面的表格。包含了房子全部的高度，分摊到每一层，按二层摊的），平均层高3.3米的标准房的基本价是480元／平米，因王友生的房子折算后的平均层高为4.65米，所以按增加每10厘米就增加1%的重置价，王友生的层高修正系数增加13.5%（4.65-3.3），故他的层高修正系数为113.5%，从而得到修正后的重置价544.8元／平米。上述事实，有双方当事人陈述���书证等证据在卷佐证。原审法院认为，王友生在《规划搬迁补偿安置协议书》上签字，视为其对协议书内容的认可，且该份协议不违反相关法律规定，合法有效。当事人应当按照协议全面履行自己的义务。该份协议的性质为：被动迁人自愿将被动迁房屋腾空后交由强鑫公司拆迁，同时强鑫公司对被动迁人给予一定的货币补偿及相应的安置。本案中，王友生认可被动迁的范围包括1-5号房屋，也自述其将原本安置给自己的部分有效面积分给了ＸＸ（122.28平米）和王红伟（122.28平米），故该份协议虽仅记载了“190.65平米”，但动迁范围实际包含了上述1-5号房屋；双方签订的《规划搬迁补偿安置协议书》是对诉争1-5号房屋及其附属设施（物）的动迁情况包括补偿价格及相关安置等达成的一揽子协议，可以认定双方最终对搬迁时间、补偿款及相关安置情况已达成了一致意见。协议约定搬迁房屋的时间为2006年5月31日前、支付结算款的时间为2006年9月30日前，故强鑫公司要求王友生将诉争房屋腾空并交付给强鑫公司的诉请，于法有据，法院予以支持。王友生抗辩，其与王明珍不愿搬迁的原因是：1、主房上的尖顶部分未算作有证房即有效面积，强鑫公司也未按照无证房的价格予以补贴，2、强鑫公司未对其饲养的猪进行补偿。对此，原审法院认为，首先依据评估报告及原江苏金宁达恒房地产估价咨询有限公司职员徐某的陈述，可以认定评估报告对尖顶部分进行了评估，该部分已经计入房屋重置价，即整个补偿款中包含了该部分，至于是否按照有效面积安置，协议书对整个安置情况已作出了约定；其次，王友生是在拿到评估报告后签订协议的，其对评估结果应当是知晓的；另外，猪的补偿应当是附属设施（物）的补偿，显然该部分补偿已包含在协议中；故王友生的抗辩理由不能成立。王明珍与王友生系夫妻关系，有义务与王友生一起将诉争房屋腾空并交付给强鑫公司。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，作出如下判决：王友生、王明珍于本判决生效之日起15日内将位于金坛市经济开发区东村村委后庄村163号房屋（包含主房四间二层加一层尖顶，连着主房的二间附房，主房前面的红色砖墙房，主房西边相隔三十米左右处的二间平台房、四间尖顶房）腾让给金坛市开发区强鑫拆迁有限公司。案件受理费40元（已减半），由王友生、王明珍负担（诉讼费已由金坛市开发区强鑫拆迁有限公司向法院预交，王友生、王明珍应负担的部分于本判决生效之日起15日内径付金坛市开发区强鑫拆迁有限公司）。上诉人王明珍��服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，对本案依法进行改判，本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。理由在于：
一、本案中的规划搬迁补偿安置协议书尚未生效。强鑫公司与王友生于2006年5月31日签订的规划搬迁补偿安置协议书上并无王明珍的签名，王明珍自始也不知该协议书的签订与内容。作为房屋共同共有人，王友生私下签订的协议书属于无权处分的行为，其合同效力尚不明确，房屋所有权并非发生变动。故强鑫公司依据该份协议书要求王明珍及王友生搬离房屋无事实及法律依据。
二、搬迁补偿安置协议书确定的补偿价格有误。在整个评估过程中，对王明珍及王友生的主房建筑面积均是按照二层确定的。但事实上，王明珍享有的主房是两层半楼房，半层面积为173.47平方米。在评估过程中，并未对该半层楼房予以评估并补偿给王明珍及王友生。单��证人徐某所述对顶尖部分进行了评估，进而认定补偿款包含了该半层，实属认定事实不清，严重侵害了王明珍的合法权益。另外，王明珍和王友生作为养猪户，在拆迁过程中，应对养猪部分损失予以补偿。但在协议书中，并无该补偿名录，应当认为对该部分损失未予以补偿。故原审认定事实有误。
三、协议书中确定的补偿款项至今未给付。按照协议书中的约定，强鑫公司应于2006年9月30日前给付补偿款项。但至今强鑫公司仍未给付。对此，王明珍不搬离房屋只是在行使抗辩权利，同时强鑫公司应当支付相应的利息损失。
被上诉人强鑫公司辩称，原审认定事实清楚，证据确凿充分，适用法律正确，请求二审查明事实，依法驳回上诉人的上诉请求。原审被告王友生辩称，我同意上诉人的上诉主张。二审中，双方当事人均无新证据向本院提��。二审
经审理查明，王友生与强鑫公司签订的规划搬迁补偿安置协议书中载明的补偿款总额273392元中包括了对王友生家饲养的猪的补偿价15000元。二审庭审中，王明珍陈述，其居住地从2007、2008年开始就有邻居搬走，大部分邻居是在2008年搬走的，但是邻居搬走的原因其不知晓。二审庭审中，强鑫公司陈述，对于王明珍和王友生饲养的猪，是对猪的搬迁费用而不是猪本身进行的补偿安置。二审庭审中，王友生陈述，其饲养的猪已经全部出售了。上述事实，有强鑫公司原审提交的规划搬迁补偿安置协议书、原审法院依职权调取的“后庄村”房屋拆迁补充补偿表及双方当事人陈述在卷佐证。二审查明的其他案件事实与原审相一致，本院依法予以确认。
本院认为，第一，关于规划搬迁补偿安置协议书��效力。王明珍作为被拆迁房屋的共有权人，虽未在该协议书上签字，但是根据审理查明的事实，王友生家房屋周围邻居基本均于2007、2008年搬迁完毕，王友生家也早已实际取得了安置给其儿子王红伟和ＸＸ的两套房屋。在此过程中，王明珍均未向强鑫公司提出过异议。据此可以认定，王明珍对于其丈夫签订规划搬迁补偿安置协议书的事实是明知的，同时也是认可的。退一步讲，即便王友生在签订规划搬迁补偿安置协议书的当时未征得王明珍的同意，其签字行为构成无权处分，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的精神，规划搬迁补偿安置协议书也是有效的。第二，关于搬迁补偿安置协议书确定的补偿价格。原审认定强鑫公司对于王明珍、王友生被拆迁房屋中1号房主房的第三层尖顶部分已经纳入评估报告进行了安置���既有强鑫公司原审提交的房地产估价报告为证，又与原审法院对出具该房地产估价报告的评估人员徐某所作调查笔录中陈述的内容相吻合。王明珍主张强鑫公司未对1号房主房的第三层尖顶部分予以评估并进行补偿，与已经查明的事实不符，本院对此依法不予支持。同时根据二审审理查明的事实，王友生已经将其所饲养的猪全部出售，而强鑫公司则对猪的搬迁费用进行了补偿，故也不存在强鑫公司未对养猪部分损失进行补偿的问题。第三，根据搬迁补偿安置协议书的约定，王友生家应当于2006年5月31日前搬离被拆迁房屋，强鑫公司应于同年9月30日前结清拆迁补偿款，该协议书对于双方当事人履行合同义务的先后顺序进行了明确约定。现王明珍以强鑫公司未支付拆迁补偿款为由，主张其不搬离房屋是在行使抗辩权利，不符合双方合同的约定内容，也缺乏相应���法律依据，本院依法不予支持。此外，本案实质是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，原审确定的案由不当，本院依法予以纠正。综上，上诉人王明珍的上诉意见依据不足，其上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由王明珍负担。本判决为终审判决。
审 判 长 段若鹏
代理
审判员 周韵琪
代理
审判员 顾 佳
二〇一五年十二月四日
书 记 员 许 星 来源：百度“”