广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）东一法东民一初字第2332号原告黄安萍，女，1975年1月24日出生，汉族，住广东省揭西县。委托代理人刘天枢，广东汉章律师事务所律师。被告东莞市富盈房地产开发有限公司。住所地：东莞市厚街镇S256省道赤岭路段。注册号：441900000309115。法定代表人刘学斌，执行董事。委托代理人范松，男，1988年10月27日出生，汉族，住武汉市洪山区。系该公司法务专员。委托代理人刘捷丽，女，1986年8月27日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。系该公司法务专员。
原告黄安萍诉被告东莞市富盈房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘天枢，被告的委托代理人刘捷丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄安萍诉称，原、被告双方于2012年11月29日签订一份商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于东莞市××城区体育路××号富盈东方华府6座4单元1302号商品房，建筑面积为90.27平方米，房屋总价款为790425元。合同第八条约定，被告应当于2014年3月31日前将经验收合格的房屋交付给原告。被告于2015年7月1日向原告发函称案涉房屋符合收楼标准，原告可以去被告处办理收楼手续。但被告至今没有按照约定将图纸上显示的架空位置改造完成。合同第九条约定，被告逾期交房超过180日后，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行的，被告自2014年4月1日起按日向原告支付已交房款万分之一的违约金。被告至今尚未向原告履行交楼义务。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付逾期交房违约金（违约金按照每日万分之一的标准，自2014年4月1日起计至房屋符合交楼标准之日止）；2、本案诉讼费用由被告负担。
被告东莞市富盈房地产开发有限公司辩称，确认被告存在逾期交楼的行为。被告对原告主张的逾期交楼违约金的起算日期、计算标准、计算方式均没有异议，但被告对逾期交楼违约金计算的截止日期有异议。违约金应计至2015年1月16日五方验收之日止。
经审理查明，原、被告双方在2012年11月29日签订一份商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于东莞市××城区体育路××号富盈·东方华府6座4单元1302号房，总价款为790425元；合同第八条约定，被告应在2014年3月31日前将合同约定的商品房经验收合格后交付给原告。合同第九条第一项约定，被告逾期交房超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款的万分之一的违约金。合同签订后，原告向被告付清全部房款790425元。2015年1月16日，案涉房屋经过建设单位、监理单位、总承包施工单位、勘查单位、设计单位验收合格（以下简称“五方验收”）。2015年5月13日，案涉房屋所在楼宇经过竣工验收备案。原告至今尚未办理收楼手续。本案中，原、被告双方对于被告存在逾期交楼的行为均无争议。原告要求被告支付逾期交楼违约金，并要求逾期交楼违约金计算以原告已付的购房款790425为本金，按照每日万分之一的标准，自2014年4月1日起计至被告将架空层铺成地面后向原告交付房屋之日止。被告对于原告主张的违约金计算标准、起算时间均无异议，但对逾期交楼违约金的计算截止日期存有异议。被告认为，原、被告双方在商品房买卖合同补充协议第六条第1项中明确约定，商品房买卖合同第八条中约定的验收合格是指房屋经五方验收合格，该约定的内容应优先于民事法律规定，即案涉房屋在2015年1月16日经五方验收合格之日即符合交楼条件；被告于2015年7月3日通过快递方式通知原告收楼，要求原告于2015年7月10日前办理收楼手续，原告于2015年7月4日签收该快递；故主张被告支付的逾期交楼违约金应计至2015年1月16日五方验收合格之日止。被告对此提供快递单及快递查询结果予以证明。原告确认其于2015年7月4日收到被告邮寄的收楼通知书。原告称，2012年11月29日，被告向原告同时收取1302号房屋户型改造费2000元、1303号房屋户型改造费2000元（另案处理），并承诺将图纸中显示的架空位置铺成地面；目前被告尚未将案涉房屋的架空位置铺成地面，故主张案涉房屋至今不符合交楼条件。原告对此提供收款收据、户型图予以证明。原告表示其不清楚架空位置是否属于1302号房屋。原告没有提供证据证明该户型改造费是针对架空层改造的工程，也没有提供证据证明被告承诺将图纸中显示的架空层铺成地面。被告对原告提供的收款收据、户型图均不予确认，但确认收款收据填票人一栏显示的“谭妙兰”是被告的财务人员。
被告认为，谭妙兰的收款行为不代表被告的收款行为；收款收据中显示的收费公司是东莞市文峰建筑工程有限公司，与被告无关；且原告提供的户型图不能证明案涉房屋的架空层需铺成地面。另查明，被告确认，除了被告在本案中提供的快递单之外，被告在2015年1月16日之后没有采取其他方式通知原告收楼。再查明，经对比原告提供的户型图与案涉商品房买卖合同中的附件一房屋平面图，发现户型图中显示的架空位置在对应的房屋平面图中没有任何标示（即不属于房屋平面图中的房屋组成部分）。以上事实，有原告提供的收款收据、户型图、商品房买卖合同、购房发票、完税证、住宅专项维修资金专用收据，被告提供的快递单及快递查询结果、竣工验收备案证书、竣工验收报告，以及本院的庭审笔录等书证附卷为据。
本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原、被告双方就原告向被告购买位于东莞市××城区体育路××号富盈·东方华府6座4单元1302号房签订了书面的商品房买卖合同。该合同真实、合法、有效，原、被告双方应当切实履行。庭审中，原、被告双方均确认被告存在逾期交楼的行为，且被告对原告主张的逾期交楼违约金的计算标准、起算时间均无异议，本院对此予以认定，故被告应当以原告已付购房款的总额为本金，按照每日万分之一的标准，自2014年4月1日起向原告计付逾期交楼违约金。关于违约金计算的截止日期问题。根据本案现有的证据，结合原、被告双方的主张，
本院认为，首先，被告认为案涉商品房买卖合同及补充协议中约定的验收合格是指五方验收合格，即案涉房屋在2015年1月16日五方验收合格之日时符合交楼条件。
本院认为，退一步来说，即使案涉房屋于2015年1月16日通过五方验收合格时即符合房屋交付条件，被告也应当举证证明其已将案涉房屋通过五方验收的事实告知原告。现被告未能举证证明其在2015年1月16日之后、2015年7月3日之前有通知原告收楼。故被告主张逾期交楼违约金应计至2015年1月16日案涉房屋通过五方验收合格时止，缺乏依据，本院不予支持。其次，原告提供的收款收据有被告财务人员谭妙兰的签名，被告对此未能提供反证，故本院对该收款收据予以采信，本院认定被告向原告收取了案涉房屋的户型改造费2000元。但原告没有证据证明该户型改造费是针对案涉房屋架空层改造的工程，也没有证据证明被告承诺将图纸中的架空层铺成地面，且案涉商品房买卖合同中的房屋平面图显示该架空位置不属于房屋组成部分，现原告以被告未将架空层铺成地面为由主张案涉房屋不符合交楼条件，证据不足，本院不予采信。案涉房屋在2015年5月13日已通过竣工验收备案，原告在2015年7月4日收到收楼通知书后无正当理由拒绝办理收楼手续，故被告无需向原告支付2015年7月4日之后的逾期交楼违约金。结合上述两点，
本院认为，被告在收楼通知书中要求原告于2015年7月10日前到被告处收楼，因此，在2015年7月4日至2015年7月10日期间，原告可以自行择日到被告处办理收楼手续，原告在2015年7月4日后未实际收楼的责任不在被告方，被告向原告计付的逾期交楼违约金应计至2015年7月4日止。故本院认定，被告应向原告支付案涉房屋逾期交楼违约金790425元×0.0001×460天=36359.55元。对于原告超出上述金额的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，
判决如下：
一、限被告东莞市富盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告黄安萍支付逾期交楼违约金36359.55元；
二、驳回原告黄安萍的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费427.61元（原告已预交），由原告黄安萍负担73.12元，被告东莞市富盈房地产开发有限公司负担354.49元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 李铮铮
二〇一五年十二月四日
书记员 徐嘉茹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。