山西省大同市城区人民法院民 事 判 决 书（2015）城民初字第2617号原告孙芳，女，1970年2月26日出生，住山西省大同市南郊区。委托代理人王瑞君，山西民仁律师事务所律师。被告大同市奕城房地产开发有限责任公司，住所地大同市城区站东大街西侧北辰西苑17号商铺。法定代表人李万万，职务总经理。委托代理人孟有忠，山西华渊律师事务所律师。
原告孙芳诉被告大同市奕城房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙芳及其委托代理人王瑞君、被告委托代理人孟有忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙芳诉称，2013年5月5日，原告与被告签订了《奕城名都小区住宅认购协议》，购买位于雁北煤校北同丰路东奕城名都X号楼X单元X层XX号房屋。合同约定房款总价310239元，采用分期付款：（1）2013年5月5日付房款的60%，即186143元；（2）2013年8月31日前付房款的30%，即93072元；（3）房屋封顶补齐房屋剩余款31024元。合同签订后，原告依约向被告支付了前两期的房款共计279215元。根据原、被告签订的《认购协议》第四条约定，被告应在2015年4月20日前，将原告认购的房屋交付使用。二被告未按照合同约定日期交房。2015年5月5日，被告就未能如期交房给原告出具《承诺书》，承诺2015年5月底前全面开工。但工程项目至今未开工。后原告发现被告故意隐瞒了没有取得商品房预售许可证的事实，故原告于2015年5月19日在售楼部办理了退房手续，被告答应在两三个月内退还原告已付购房款，经过原告多次催促，截止今日，被告仍未支付原告退房款，给原告造成了很大损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，原告有权解除与被告签订的《奕城名都小区住宅认购协议》，并要求被告承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。原告诉至法院，请求法院确认原、被告双方签订的《奕城名都小区住宅认购协议》无效；判令被告返还原告已交房款279215元，并赔偿损失279215元，合计558430元；本案诉讼费用由被告承担。针对自己的主张，原告提交了如下证据：《奕城名都小区住宅认购协议》一份、收据三份，证明双方约定2015年4月20日交房，付款方式为分期付款，在认购协议中，没有提供商品房预售许可证，原告向被告付房款279215元。承诺书一份，证明被告向原告承诺本项目产权属“大红本”“大产权”可上市交易，产权清晰，承诺2015年5月底前全面开工。大同市房产管理局关于大同市无预售许可证楼盘的公告，证明被告开发的楼盘没有预售许可证。
被告大同市奕城房地产开发有限责任公司辩称，原、被告签订认购协议书时，已经了解被告的开发状况，是自愿购买的。2015年5月5日，原、被告双方又重新达成了意见，于2016年7月底交付房屋，目前尚未到达交房日期，如果按照原告的主张，在2015年5月5日已经办理了退房手续，双方成立新债权债务关系，被告应退还原告房款，不存在双倍返还的情况。请求法院依法驳回原告的诉讼请求，继续履行合同。针对自己的主张，被告未提交证据。
经审理查明，2013年5月5日，原告与被告签订《奕城名都小区住宅认购协议》，购买位于雁北煤校北同丰路东奕城名都8号楼1单元20层01号房屋一套。合同约定房款总价310239元，原告共向被告支付房款279215元。2015年5月5日，被告出具《承诺书》，承诺房屋产权属“大红本”“大产权”，可上市交易，产权清晰，2015年5月底前全面开工，确保最晚在2016年7月底将房屋交付业主使用。2015年5月19日原告向被告提出退房，被告同意退还原告房款。截止原告起诉，被告未取得商品房预售许可证。以上事实，有原告提供的《奕城名都小区住宅认购协议》、收据、承诺书、大同市房产管理局关于大同市无预售许可证楼盘的公告以及当事人当庭陈述在案佐证，本院予以确认。关于被告是否故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的问题。原告认为被告做为开发商应当主动披露是否取得商品房预售证明，应当由被告举证是否存在故意隐瞒的情况。被告认为，没有主动披露不等于故意隐瞒，原告充分知道该项目是城中村改造工程，被告未隐瞒没有办理预售许可证的情况，也没有做虚假宣传。
本院认为，被告未履行告知义务，不能以此推定被告系故意隐瞒未取得商品房预售许可证这一事实。原告认为被告存在隐瞒的故意，应对此负有举证责任。原告未提供相应的证据证明，且庭审中原告承认未询问过被告预售许可证的情况，故原告对此事实应承担举证不利的法律后果。
本院认为，被告作为商品房开发企业，与原告签订《奕城名都小区住宅认购协议》，将未建设竣工的商品房预先出售于原告，并依据合同约定收受了原告购房款279215元。该合同具备了商品房预售合同的内容及性质，被告的行为系实质的商品房预售行为。截至原告起诉，被告仍未取得商品房预售许可证，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，未取得商品房预售许可证明的出卖人，与买受人签订的商品房预售合同无效。原告请求法院确认《奕城名都小区住宅认购协议》无效的主张，本院予以支持。该认购协议无效，原告主张被告返还已交房款279215元，符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张被告赔偿279215元损失的诉讼请求，由于原告未提交相应的证据，证明被告存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的情形，同时，原告亦未提供证据证明因合同无效，给自己造成279215元经济损失的事实。故原告要求被告承担相当于已付购房款一倍的经济损失279215元的赔偿责任，缺乏事实依据，本院不予支持。
被告辩称，原告已提出退房申请，且被告已经同意，双方成立新的债权债务关系。原告的退房申请系基于《奕城名都小区住宅认购协议》提出，被告同意原告退房，并未改变本案的法律关系，故对被告的这一辩解，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：确认原告孙芳与被告大同市奕城房地产开发有限责任公司签订的《奕城名都小区住宅认购协议》无效；被告大同市奕城房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告孙芳购房款279215元；驳回原告孙芳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9484元，由原告负担4742元，被告负担4742元（于本判决生效之日起十日内一并给付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。
审 判 长 苏 艳
人民陪审员 郝卫霞
人民陪审员 王丽英
二〇一五年十二月四日
书 记 员 相文飞幸晨 关注公众号“”