山东省东营市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东民四终字第243号
上诉人（原审被告）：东营广为粉体工程有限公司。
法定代表人：徐伟，经理。
被
上诉人（原审原告）：东营高创投资有限公司
法定代表人：李宗福，董事长。
委托代理人：李文，山东百祥律师事务所律师。
委托代理人：张珍珍，东营高创投资有限公司职工。上诉人东营广为粉体工程有限公司（以下简称广为粉体公司）因与被上诉人东营高创投资有限公司（以下简称高创投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2009）东民初字第1223号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人广为粉体公司的法定代表人徐伟、被上诉人高创投资公司的委托代理人李文、张珍珍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。高创投资公司向原审法院起诉称，2009年3月11日，原、被告签订房产转让合同，约定将被告名下的位于东营经济开发区莒州路东、大渡河路北的房地产一宗转让给原告，转让价格为7228262元，同时约定了价款支付方式、期限及房产交付时限、双方权利义务、违约责任等。合同签订后，原告依约履行了相应的付款义务，但被告没有按照约定履行办理房屋过户的义务，已经构成违约。请求法院判令被告履行办理房产过户的义务，支付违约金54212元（自2009年4月10日计算至起诉之日，应计算至被告履行房产过户之日），承担本案诉讼费用。广为粉体公司答辩称，涉案房产占用范围内的建设用地使用权没有完全交纳土地出让金，只交纳621605元，转让合同违反法律、行政法规的强制性规定因而无效；双方之间的合同成立于2009年4月28日，但涉案房产已于此前的2009年3月31日被法院查封，因房产被查封故转让合同亦无效。被告同意退回原告已支付的款项，请求驳回原告诉讼请求。原审法院查明，2009年，原、被告签订房产转让合同，约定将被告名下的位于东营经济开发区莒州路东、大渡河路北的房产一宗（房产证号为东营市莒州路字第0001号、第0003号）转让给原告，转让价格为7228262元，价款支付方式为原告将其中的1420069.85元支付给工行东城支行，421008.95元支付给中行东城支行，4029717.09元支付给东营市置业担保有限责任公司；被告将涉案房产全部过户到原告名下后付清余款；税款及转让过程中发生的手续费由原告承担；被告应在原告支付第一笔款项后10日内将房产清理干净交付原告，应在原告支付第一笔款项后45日内办理完过户手续；被告迟延交付房产的，每延期一日，按迟延交付部分价款的万分之三向原告支付违约金；同时约定了其他事项。原告于2009年3月11日代被告向东营市置业担保有限责任公司付款4029717.09元，被告于同日给原告出具收据；于2009年3月11日代被告将1420069.85元支付给工行东城支行，将421008.95元支付给中行东城支行，被告于2009年2月25日分别给原告出具收据。原告于2009年4月9日支付东营市东旭房地产中介评估测绘有限公司评估测绘费22270元，4月17日支付被告30000元，4月30日交纳涉案转让房产营业税及附加税404782.64元，4月30日交纳房产税及土地使用税819332.75元，12月18日支付东营九州隆正工程造价咨询有限公司审计费104007.31元。另查，涉案房产没有交付原告。东营市东营区人民法院于2009年3月31日以（2009）东执字第278号民事裁定书查封了涉案房产，东营市中级人民法院于2009年4月29日以（2009）东执字第87号民事裁定书查封了涉案房产，广饶县人民法院于2009年5月19日以（2009）广执字第321号民事裁定书查封了涉案房产。原告提供的房产转让合同双方的签署时间均为2009年3月11日，被告提供的房产转让合同原告签署时间为2009年3月11日，被告签署时间为2009年4月28日。原告认为被告所提供合同被告方的时间是被告后加的，从原告实际履行合同的时间也能印证合同成立于3月11日。被告则认为原告提供的合同被告方的签署时间不是被告书写，签署时间应为4月28日。原审法院认为，原、被告双方签订的房产转让合同，是双方当事人的真实意思表示，且原告已实际履行，被告未交清涉案房产占用范围内的土地出让金系被告与国有土地出让部门之间的关系，不影响本案房产转让合同的效力，而被告提供的房产转让合同原告方的签署时间为2009年3月11日，被告没有证据证明合同成立于4月28日，且原告履行合同约定的付款时间均为2009年3月11日，此时涉案房产尚未被法院查封，被告也无证据证明原告为逃避法院执行而将合同签署时间恶意提前，故合同成立时间应为3月11日。因此涉案房产转让合同应为有效合同，被告应依约协助原告办理涉案房产的变更登记手续。至于原告主张的违约金，因合同约定被告应在原告支付第一笔款项后10日内将房产清理干净交付原告，原告履行第一笔付款义务的时间为2009年3月11日前，被告应在21日前交付涉案房产，但31日涉案房产即被法院查封，此后应为交付、协助过户不能，故被告应依约支付原告逾期交房9日的违约金19516元，其余部分违约金不予支持。综上，本案经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：
一、被告广为粉体公司于判决生效之日起十五日内协助原告高创投资公司将被告名下的位于东营经济开发区莒州路东、大渡河路北的房产（房产证号为东营市莒州路字第0001号、第0003号）变更登记在原告名下，并支付原告违约金19516元；
二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62777元，由原告承担667元，被告承担62110元；财产保全费5000元，由被告承担。
上诉人广为粉体公司不服原审判决，向本院提起上诉称，一、涉案房产转让合同签订时间为2009年4月28日，并非原审判决认定的2009年3月11日。虽然被上诉人高创投资公司提交的合同中落款时间为2009年3月11日，但上诉人广为粉体公司提交的合同中被上诉人高创投资公司签章处时间为2009年3月11日，上诉人广为粉体公司签章处时间为2009年4月28日，应以在后的时间为准。事实是双方于2009年3月11日达成房产转让意向，为表示诚意，被上诉人高创投资公司于2009年3月11日支付了第一笔款，但上诉人广为粉体公司真正同意将涉案房产转让给被上诉人高创投资公司的时间为2009年4月28日，故涉案房产转让合同签订时间是2009年4月28日。涉案房产于2009年3月31日被法院查封，故涉案房产转让合同违反城市房地产管理法第三十八条及最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函的规定，应属无效。
二、涉案房产占用范围内的建设用地使用权没有完全交纳土地出让金，涉案房产转让合同违反城市房地产管理法第三十九条及最高人民法院关于土地使用权转让合同相关答复的规定，应属无效。综上，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人高创投资公司的诉讼请求；
一、二审诉讼费用，由被上诉人高创投资公司负担。
被上诉人高创投资公司辩称，上诉人广为粉体公司的上诉理由无事实根据和法律依据，原审认定事实、适用法律正确，程序合法，应依法驳回上诉人广为粉体公司的上诉，维持原审判决。二审审理期间，上诉人广为粉体公司向本院提交上诉人广为粉体公司的股东会决议复印件三份。证明：原审认定的房产转让合同成立时间是错误的，实际应该是在召开股东会之后才签订的合同。被上诉人高创投资公司质证认为，该证据系上诉人广为粉体公司单方制作，对其真实性、合法性以及与本案的关联性均有异议。即使该股东会议决议是真实、合法的，也不能证明上诉人广为粉体公司的主张，这些股东会议决议形成的时间均是在双方约定的45天即2009年4月24日办理过户手续之前，说明这些决议是上诉人广为粉体公司为履行房产转让合同约定的45天内办理过户手续而准备的内部资料。但无论该决议什么时间形成，均不能否定涉案房产转让合同是在2009年3月11日成就的事实。
本院认为，上诉人广为粉体公司提交的证据系复印件，即使属实，也不能以此确认本案双方当事人所签合同成立的时间，对其证明目的，本院不予确认。上诉人广为粉体公司向本院提交中止审理申请书一份，认为因东营经济技术开发区人民法院正在审理的（2015）东开商初字第441号原告陈海泉诉被告广为粉体公司、高创投资公司，请求确认两被告于2009年4月28日签订的房产转让合同无效、（2015）东开商初字第442号原告陈海泉诉广为粉体公司、东营市国土资源局开发区分局，请求确认两被告于2009年4月23日签订的交还土地协议无效，上述两案件涉及到本案合同效力的认定，而该两案尚未审结，所以本案应当中止审理。
本院认为，本案系因涉案房产转让合同直接引起的房屋买卖合同纠纷，双方当事人在本案争议的即是该合同的效力问题，本案亦应对该合同效力进行审查，无须以上诉人广为粉体公司提及的上述案件的审理结果作为依据，上诉人广为粉体公司提出的中止审理的理由不能成立，本院依法不予准许。被上诉人高创投资公司未向本院提交新的证据。二审查明，涉案房产仍处于多起执行案件的查封状态；涉案房产所占用的土地已被国土部门收回。
本院查明的其他案件事实与原审查明的案件事实一致。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。虽然上诉人广为粉体公司提交的涉案房产转让合同中其签章处的落款时间为2009年4月28日，但其在二审中称其在该合同中签章时，被上诉人高创投资公司在合同中签章处书写日期为2009年3月11日，上诉人广为粉体公司未对此提出异议并要求被上诉人高创投资公司进行更正；结合被上诉人高创投资公司在2009年3月11日即按照合同约定履行第一笔款项的付款义务、上诉人广为粉体公司也向被上诉人高创投资公司出具收据的事实可以看出，涉案房产转让合同成立时间应为2009年3月11日。即使上诉人广为粉体公司签章时间在后，但在此之前，被上诉人高创投资公司已经履行了合同约定的主要义务，上诉人广为粉体公司业已接受，亦应认定该合同于2009年3月11日成立。该合同成立后，涉案房产才被人民法院查封，不存在违反法律法规有关禁止转让规定的情形，上诉人广为粉体公司关于涉案房产转让合同成立于2009年4月28日、因涉案房产于2009年3月31日被查封而该合同无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第一项及最高人民法院《关于土地转让方未按规定完成土地的开发投资即签订土地使用权转让合同是否有效问题的答复》并不适用于本案因房屋买卖合同法律关系引起的纠纷；《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第二项并非效力性强制性规定，亦不适用于本案情形，上诉人广为粉体公司关于涉案房产转让合同违反法律强制性规定而无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，涉案房产转让合同合法有效，上诉人广为粉体公司未在合同约定的期限内履行交付义务，应按合同约定承担逾期交房的违约责任，原审对该部分业已处理且被上诉人高创投资公司亦未提起上诉，本院对原审违约金的部分予以维持。但涉案房产在合同签订后被依法查封，根据合同法第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，涉案房产处于查封状态时，将导致涉案合同在客观上无法继续履行，被上诉人高创投资公司在涉案房产仍被查封的状态下要求上诉人广为粉体公司履行过户义务的请求，无法得到支持，原审在此情形下判令过户不当，应予纠正。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，
判决如下：
一、维持东营市东营区人民法院（2009）东民初字第1223号民事判决第二项即“驳回原告其他诉讼请求”；
二、变更东营市东营区人民法院（2009）东民初字第1223号民事判决第一项即“被告东营广为粉体工程有限公司于判决生效之日起十五日内协助原告东营高创投资有限公司将被告名下的位于东营经济开发区莒州路东、大渡河路北的房产（房产证号为东营市莒州路字第0001号、第0003号）变更登记在原告名下，并支付原告违约金19516元”为“被告东营广为粉体工程有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告东营高创投资有限公司违约金19516元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费62777元，由上诉人东营广为粉体工程有限公司负担31389元，被上诉人东营高创投资有限公司负担31388元；财产保全费5000元，由上诉人东营广为粉体工程有限公司负担。二审案件受理费62777元，由上诉人东营广为粉体工程有限公司负担31389元，被上诉人东营高创投资有限公司负担31388元。本判决为终审判决。
审 判 长 王 芳
代理
审判员 许晓芳
代理
审判员 王继印
二〇一五年十二月二日
书 记 员 温继春 搜索“”